發表評論 2007年底，央行對二套房貸以上實行提高首付比例，同時二套(以上)的貸款利率在基準利率上上浮10-15%，令眾多二次置業者背上沉重的二套房利息。如何減輕置業壓力？匯瀚和億達兩大按揭公司教你幾招實用對策。
招式一： 賣舊買新
今年年初，建設銀行和深圳發展銀行規定，已結清并出售的，能夠提供新買家的房產證、售出房屋的稅單等證明材料，可不計算第二套房。買家可以利用這個規定，將以前的房子賣掉，然后再買新房，只要是在建設銀行或深圳發展銀行辦理該業務，并準備好已出售的證明文件，包括出售后的查冊表和交易稅單等，就可享受到第一次貸款的優惠利率。
案例：秦小姐原先在深圳有一套住房，后來工作到了廣州，就想買一套新房，因為之前在深圳的房子是貸款買房，所以再次買房就成了第二套房貸。后來秦小姐打聽到，如果她愿意把深圳的住房賣掉，然后到建設銀行或深圳發展銀行做第二套房的貸款，仍然可以享受“第一套房貸”政策。所以，后來秦小姐就把深圳的房子賣了，在廣州買了第二套房，在建設銀行辦理了貸款，享受的是第一套房貸的優惠。
招式二：利用純公積金貸款享受優惠利率
購房貸款主要有3種———公積金貸款、商業貸款和組合貸款。目前利用商業貸款及組合貸款進行二次置業，均須提高首付比例及上浮基準利率，但四大銀行對第二套住房作了補充，利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的，可享受最高七成貸款、執行公積金利率的優惠。夫妻雙方最高公積金貸款申請額度是65萬元，個人最高公積金貸款申請額度是40萬元。
案例：已婚的鐘女士原有一套兩房單位，已付清按揭，因工作調動需另置一套三房單位，鐘女士不想將原單位出售。經過計算，她發現第二套房只要支付5成首期，需要貸款的額度就在65萬元以內，所以她就申請了夫妻雙方最高公積金貸款額度65萬元，用這65萬元做了第二套房的貸款。這樣一來，她就享受到了公積金利率的優惠。
匯瀚按揭專家提醒：申請純公積金貸款必須注意兩點：如申請人此前有公積金貸款的，必須還貸完畢；還要了解可否申請足夠的公積金額度，如不能申請足夠的貸款額度，會增加購房首付的負擔。
招式三：以純抵押貸款支付新房款
自2008年1月，四大銀行以及光大、興業、廣發展、深發展、招商等銀行相繼恢復純抵押業務，買家也因此多了一個省錢方法。純抵押是指借款人以現有名下房產為抵押物，向銀行申請抵押貸款，也就是通俗所說的“押舊買新”，二次置業者可將手頭已經付清按揭的物業抵押給銀行，通過押舊買新的方式來支付新購房的款項。目前純抵押的貸款成數普遍是物業評估價的6成，個別銀行可達7成，最長貸款年限是10年。另外還有借款人年齡不超60歲，買房須提交買賣合同、稅單等證明文件的要求。
按揭專家表示，該業務的優點是辦理時間較快，缺點是貸款年限短，受理該業務的銀行較少，且貸款利率除個別銀行有優惠利率外，普遍還須在基準利率上浮10%。
按揭專家提醒：當純抵押獲得的貸款不足以支付新房款項要另行申請房貸時，是要執行二套房的上浮利率。因此，如選擇將原物業押舊買新，就要了解到底可貸到多少錢，不足的款項要同時準備好。
案例：阿惠是獨身女性，在市中心有一套80平方米的住房，她經過純抵押貸款，獲得了50萬元貸款，她再利用這50萬貸款，在市郊購入了一套高級公寓。然后她把公寓出租，“以租養貸”，通過每個月收到的租金，來支付純抵押貸款的本息。
招式四：巧用兩套房貸組合
現在市面上有一些單位，可以兩套打通來用，因此深得一些希望一步到位的買家的歡迎。但是購買兩套房，就要面臨二次房貸的問題，不僅首付增加了，而且利息也要提高10%。所以，如何“最省”地購買兩套住房，里面也大有文章。買家不妨通過以下辦法來達到省錢目的。第一種，一套大房搭一套小房，小房房款全部付清，大房則做按揭。這樣一來，只需執行“第一套房貸”的首付成數和利息標準即可。第二種，也是一套大房搭一套小房，大房做“第一套房貸”，小房做“第二套房貸”，這樣，面積大的單位首付成數只需三成，利息也比較優惠；面積小的單位首付四成，但是比大單位的四成要少付很多。另外，因為小單位的貸款一般也比較少，所以利息上浮10%造成的負擔也相對較少。
案例1：鐘先生在某樓盤一次買了一套120平方米的單位和一套40平方米的單位，鐘先生將40平方米的單位一次性付清所有房款，然后給120平方米單位按照第一套房的標準做了按揭，這樣，鐘先生不僅只需首付4成，而且還可以享受基準利率下浮15%的利息優惠。
案例2：另一位劉先生也一次性買入了一套120平方米單位和一套40平方米單位，他將120平方米的房子做“第一套房貸”，首付3成共48萬元，其余112萬元進行貸款，享受基準利率下浮15%的優惠；然后再將40平方米的房子做“第二套房貸”，首付四成，即21.3萬元，其余31.7萬元做貸款，利息在基準利率上要上浮10%。這樣算下來，鐘先生和劉先生都通過巧妙的組合，省下了一筆首期款和利息。
招式五：利用裝修貸款
不少買家都遇到過這樣的難題：想買房，但是預留裝修款后，就不夠首期；夠首期款的，就沒有裝修款。日前廣東發展銀行、建設銀行、工商銀行的理財專家表示，買家可以利用裝修貸款，解決這一難題。
第一種情況：買家將所有積蓄用于支付首期款，然后辦理裝修貸款用于裝修；第二種情況：買家先通過向朋友親戚借貸的方式，再加上自己的積蓄支付首期款，然后再通過申請來的裝修貸款，將向親戚朋友借來的錢還上。
案例1：紀先生想買房結婚，但是交了首期款就沒錢裝修了。他通過申請，得到了10萬元裝修貸款，將家里裝扮一新，準時地結了婚。
案例2：已經工作2年的華小姐，很想在市中心買一套房，但有限的積蓄讓她連首期款都付不上，后來她得知有裝修貸款，就先向親戚借了10萬元，再加上積蓄，支付了30萬元的首期款。過了2個月，裝修貸款就發到了華小姐的手里，華小姐就用這筆錢還給了親戚。雖說房屋裝修還要再等一段時間，不過華小姐終于得以提前圓了自己的業主夢。 （文/記者 郝婧羽）
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