今年5次加息而產(chǎn)生的房貸負(fù)擔(dān)，將從明年1月1日起體現(xiàn)在月供中。盡管距離新利率的施行還有一個(gè)多月的時(shí)間，但由于多數(shù)銀行要求提前還貸的業(yè)主須提前30天申請，因此11月中旬以來提前還貸已經(jīng)開始升溫。面對這種現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為，提前還貸雖然能節(jié)省利息，但消費(fèi)者不應(yīng)盲目隨大流，并不是所有人都適合提前還貸。
縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵
“我打算提前還款10萬元，到底是每月還款額度不變，縮短還款期限合算，還是減少每月的還款額度，保持貸款期限不變比較好？”在北京建行阜成路分理處大廳，工作人員已經(jīng)接待了數(shù)位像楊先生這樣前來咨詢提前還貸問題的購房人了。
按照目前最新調(diào)整的利率計(jì)算，如果貸款50萬元，以等額本金方式20年還清，到明年年初，每月按揭約增至3774元，20年還款總額約為905760元，其中利息約405743元。而按同樣的貸款比例和方式，2006年的月按揭僅為3528元，20年總還款額約為846720元，其中利息約346616元。由此可見，今年5次加息后，每月多還200多元，20年下來多還利息近6萬元，對于工薪階層來說負(fù)擔(dān)著實(shí)不小。
北京中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士告訴記者，并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購房人負(fù)擔(dān)，縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。以想提前還貸10萬元的楊先生為例，有四種提前還貸的方式可供選擇，到底哪種方法更合算？經(jīng)過計(jì)算，楊先生選擇了“月供增加，縮短還款期限”的方法(具體計(jì)算結(jié)果見下表)。
提前還貸要因人而異
面對消費(fèi)者紛紛提前還貸的現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為，提前還款雖然能節(jié)省利息，但消費(fèi)者不應(yīng)盲目隨大流，至少以下四類消費(fèi)者并不適合提前還款。
第一類：資金緊缺，使用應(yīng)急資金甚至借錢還款的消費(fèi)者。面對央行不斷加息，有的消費(fèi)者不假思索，動(dòng)用未來用于就醫(yī)、孩子上學(xué)等應(yīng)急資金甚至借錢提前還款。鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為，加息所累積的利息雖然較多，但是由于是分布在整個(gè)還款期內(nèi)，消費(fèi)者還是能夠承受每月增加的額度，對于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力有限的消費(fèi)者，使用應(yīng)急資金還貸會增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能因小失大。
第二類：使用等額本息還款法，且已進(jìn)入還款階段中期的消費(fèi)者。
等額本息是指在整個(gè)還款期內(nèi)，每月還款的金額相同。在還款期的初期，月供中利息占據(jù)了較大的比例，所還的本金較少，而提前還款是通過減少本金來減少利息支出，因此在還款期的初期進(jìn)行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款，那么所償還的其實(shí)更多的是本金，實(shí)際能夠節(jié)省的利息比較有限。
第三類：使用等額本金還款法，且還款期已經(jīng)達(dá)到1／4的消費(fèi)者。等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息。如果還款期已經(jīng)達(dá)到1／4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利于有效地節(jié)省利息。如果是進(jìn)入還款期后期，那么更沒有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款了。
第四類：資金運(yùn)作能力強(qiáng)，有更好投資理財(cái)渠道的消費(fèi)者。如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么，從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。
提前還貸莫忘提前預(yù)約
記者特地向銀行人士咨詢了提前還貸的各項(xiàng)流程和申請條件，希望能給有提前還貸意愿的業(yè)主帶來方便。要提前還貸的消費(fèi)者，首先，要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交違約金，據(jù)記者了解，目前一般銀行不收取。其次，要向貸款銀行咨詢提前還貸所需要準(zhǔn)備的資料。再次，按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請，然后攜相關(guān)證件到借款銀行辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。最后，消費(fèi)者提交《提前還款申請表》，并在銀行柜臺存入提前償還的款項(xiàng)。
記者了解到，目前工、農(nóng)、中、建、交五大銀行都未限制消費(fèi)者1年內(nèi)提前還貸的次數(shù)，工行、交行、農(nóng)行都規(guī)定提前還款額的下限為正常每月還款的6倍。消費(fèi)者若想提前還貸，一般先要跟銀行預(yù)約，工行、中行的客戶要提前1個(gè)月預(yù)約，農(nóng)行的客戶一般提前7天預(yù)約，交行的客戶一般要提前一兩個(gè)星期預(yù)約，而建行的客戶可在預(yù)約后幾個(gè)工作日后還貸。(記者 孫蔚)
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