自交通銀行成為國內五大行中第一家在全行范圍內不再強制購買房貸險的銀行后，其他銀行陸續跟進，近兩年時間里，房貸險的銷售每況愈下。
而2007年9月3日起，青島市取消沿用近10年的住房公積金貸款強制保險政策，開始實行住房公積金貸款保險自愿政策。10月，成都也將原來公積金貸款申請人強制購買房屋貸款綜合保險變更為自愿選擇購買保險，減輕繳存人的購房負擔。在此情況下，房貸險的狀況堪憂。
保險業內人士認為，房貸險銷售進入冰河時期緣于產品設計已經跟不上市場需求。業內人士指出，房貸險或可拆分，客戶與銀行各自買單一部分保障。
退保潮年底到來
去年年底的房貸險退保潮已經迫使保險公司為險種進行了一些調整，比如平安保險推出的“和諧人生”產品中，當借款人在貸款期間，由于意外所致死亡或傷殘，保險公司不僅代為償還相應的全部或部分還貸責任，而且不收回房產，令客戶安居無憂。另外，該產品能將夫妻雙方均視為被保險人，任何一方遭受保險事故，夫妻雙方的還貸責任均全部由該公司承擔。可以看到，保險公司擴大了保障范圍。
但是，該業務起色并不大。以上海為例，據上海相關部門統計數據顯示，除去退保支出因素，上海市各財險公司2007年上半年房貸險保費收入僅為6300萬元。而根據已公布的數據，2007年1月至7月，上海房貸險的保費收入不足5000萬元，1月至8月更是下滑到3800萬元。1月至7月，有6家保險公司該險種保費收入仍為負值，同比增加4家，最低約負3000萬元。
華安保險業務管理部的一位人士告訴記者，公司的房貸險仍在銷售，雖然目前退保情況較平穩，但預計隨著房貸利率的提升，年底會迎來一個退保高峰。而一位股份制銀行的理財師指出：“對于已經貸款的客戶來說，明年開始實施的新利率將體現今年屢次加息的疊加效應，因此今年年末正是提前還貸的大高峰，這也將影響房貸險的銷售。”
產品失衡是主因
從表象來看，房貸險保費收入大幅萎縮的主要原因是，2006年起商業銀行的房貸險銷售從強制轉為客戶自愿，購房者不愿意再為該保險掏腰包。而與此險密切相關的房貸業務也在宏觀調控政策之下，出現較大的提前還貸風潮，引起退保。
但究其根本原因，產品設計的不合理、風險分擔與費用不平衡是房貸險發展遇阻的關鍵因素。房貸險的保險責任包含還貸保險責任和財產損失保險責任，而矛盾的焦點集中于財產損失這塊。消費者認為，銀行一方面讓購房者用房屋作抵押，同時又要求購房者購買房貸險，這是將銀行自身的風險轉嫁到貸款人的身上，違背了公平原則。
另一方面，房貸險中關于財產損失保險責任規定，由于火災、爆炸；暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、雪崩、突發性滑坡、地面突然塌陷；空中運行物體墜落，以及外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的坍塌原因造成的保險財產的直接損失，由保險公司負責賠償。但大多數人認為，出險率實在太低，沒有必要購買。有調查表明，在100位申請房貸被告知可以選擇保險的客戶中，有95%至98%的客戶拒絕投保。
轉型或拆分是方向
保險人士認為，房貸險種列出的條款都是房屋的最基本保障，其中火災、爆炸風險一旦發生，其造成的后果損失一般都是巨大的。就上海地區來說，火災、暴風、暴雨、臺風、雷擊的出險概率還是挺高的。但由于風險費用不平衡，導致貸款人將房貸險“一竿子打死”。業內人士指出，這對于客戶本身而言也是有害的。
平安產險上海分公司個人客戶核保部主任陳曉宇表示，對借款人來說，還貸責任保障是很重要的，雖然現在客戶可以購買意外險，但如果發生意外，銀行的貸款仍需返還。
買了似乎要出冤枉錢，而不買則貸款人暴露在風險之下。房貸險究竟何去何從？
華安財險上述人士指出：“之前產品的設計更多地是考慮銀行的需求，因此從客戶的角度來看，產品的保障范圍、費率等確實不具優勢。”他認為：“銀行為了得到抵押物的安全保障，需要購買保險來轉嫁其特定風險，從銀行的角度來說，這是取代房貸險的一個方向，但對客戶來說，為了保證其還貸能力，還需自身再購買其它保險，如人身意外險及包含其他保險責任的家庭財產保險等，這是房貸險發展的另一個方向，客戶的這些需求需要保險公司進一步開發相應的產品，并與銀行建立新的合作模式來推廣。”
陳曉宇也認為，由銀行來購買相關的保險以保證抵押物的安全，轉嫁有關風險，應該是房貸險發展的方向，但是，她指出：“銀行一般僅會購買抵押物的財產損失部分。所以，在商業銀行取消強制保險后，客戶的風險意識還有待提高，做好還貸方面的保險，以防萬一。”(張競怡)
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