近日，“國內(nèi)銀行第四季度可能提高第二套房貸首付，房貸利率也有可能大幅上浮”的傳聞不斷。倘若如此，本已“觀望氣氛濃厚”的深圳二手房市場將會受到怎樣的影響？
多位市場研究人士認(rèn)為，房貸新政調(diào)控精準(zhǔn)，對房地產(chǎn)投資客可謂“當(dāng)頭一棒”。國慶節(jié)之后，整個三級市場可能繼續(xù)保持觀望氣氛，更多投資客將會選擇退出市場。
市場報價下降投資客銳減
“9月，深圳二手樓市中的自住客比例已增至八九成。”昨日下午，世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平對記者感嘆，7月以來，整個二手房市場的投資客比例呈急劇下降趨勢，已從7月之前的50%銳減到現(xiàn)在的10%左右。
世華地產(chǎn)近一個月來的市場調(diào)查顯示，深圳部分片區(qū)已出現(xiàn)業(yè)主報價自動下降的現(xiàn)象，降幅約在5%~8%間，這類片區(qū)主要集中在口岸以及投資比例較高的次級住宅片區(qū)。肖小平稱，上述片區(qū)的住宅多以中小戶型為主，周邊商業(yè)完善，長久以來，其二手住宅的投資比例均維持在60%~80%之間。7月以后，這些片區(qū)就迎來了“投資型買家大幅減少，市場成交量快速下滑，有效盤源較多”等局面。
“以往泡沫多的地方，現(xiàn)在都擁有了議價空間，這預(yù)示著賣方市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。”肖小平說。
杠桿效應(yīng)減弱投資成本漲
知名地產(chǎn)專家半求評價，即將出臺的房貸新政“調(diào)控比較精準(zhǔn)”，提高購房首付將導(dǎo)致杠桿效應(yīng)減弱，而這又是投資客最為看重的。
所謂杠桿效應(yīng)，通俗地說，就是用什么樣的投資成本去得到什么面積的房子。如果可以用較少的錢去控制較大面積的住宅，則說明杠桿效應(yīng)高，投資客就會趨之若鶩；反之，杠桿效應(yīng)低，投資客可能轉(zhuǎn)向投資其他產(chǎn)品。
“舉個例子，首付比例一旦提高之后，投資客以往先投資20萬就可賺10萬的情形將不復(fù)存在，而是要投資40萬才可獲得同等利潤。這樣的話，就有很多替代投資品可供他選擇，如股票等，而不會只專注二手房了。”半求表示，當(dāng)下深圳的購房群體中，有70%~80%都屬于二次置業(yè)者，所以房貸新政將對全市的二手房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
肖小平認(rèn)為，將要出臺的房貸新政既抬高了投資門檻，又增加了投資成本，對投資客的市場行為將起到進(jìn)一步抑制作用，深圳二手房市場將繼續(xù)保持較為濃厚的觀望氣氛。部分實力不強(qiáng)，如依賴銀行貸款炒房的人，將很有可能在第四季度退出這個市場。
不過，肖表示，對于那些“買房給父母住”或“為改善住房而二次置業(yè)”的“準(zhǔn)投資人”而言，新政會造成一定壓力，但是這部分人群資金實力比較雄厚，他們的買房行為不會受到太大沖擊。
租賃市場表現(xiàn)強(qiáng)勢
對于國慶后的二手房價走勢，受訪人士都沒有明確預(yù)期。半求指出，未來的政策變化和人民幣升值幅度將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大刺激，因為“房產(chǎn)是金融現(xiàn)象，而不單單是價格現(xiàn)象”。而肖小平強(qiáng)調(diào)，部分業(yè)主在前期獲利較多，若第二套住房的房貸比例提高，會讓他們的利潤損失越來越大，可能會逐漸開始選擇賣房套現(xiàn)，這將為自住買家提供購房時機(jī)。
不過，在二手樓買賣成交量大幅下降的時期，租賃市場的表現(xiàn)卻非常火爆。因此，市場人士建議，在二手樓買賣市場面臨調(diào)整的時候，資金壓力不大的業(yè)主們可以選擇以租賃的方式從容應(yīng)對。(李緯娜）
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