今年以來已經(jīng)連續(xù)五次加息，令購房貸款者不禁鎖緊了眉頭。央行9月14日宣布，自9月15日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個百分點。
有人測算，如果房貸貸款金額為20萬元，期限15年，以等額本息方式還款為例，如果采用基準(zhǔn)利率,此次加息前年利率為7.56%，每月還款1860.85元；加息后年利率為7.83%，每月還款1891.73元，每月要多還款30.88元。如果貸款者能得到下浮15%的優(yōu)惠利率，此次加息前年利率為6.426%，每月還款1734.09元；加息后年利率為6.6555%，每月還款1759.36元，每月要多還款25.27元。
不過，理財師提醒房貸客戶不要慌張，要謹(jǐn)慎對待房貸合同，不要盲目提前還貸，并且可以通過調(diào)整房貸規(guī)劃、購買房貸理財產(chǎn)品減輕負(fù)擔(dān)。
投資稀缺可提前還貸
對于大多數(shù)一直在償還房貸的市民來說,暫時還不用擔(dān)心,因為如果貸款合同中沒有特別約定,要到明年1月才需按照新利率還貸。
不過，市場預(yù)計央行今年很可能還有1次加息，那么如果到年底前央行再次加息，這6次加息的效果將同時在明年1月份的房貸還款中集中體現(xiàn)。
一位在某外資軟件公司工作的買房5年的林先生向記者表示：“雖然每次加息后分開計算月還款金額，增加并不多，但今年以來已經(jīng)五次加息，累積起來是一筆不小的數(shù)目，我們正計劃提前還貸。”
銀行理財師在接受本報記者采訪時認(rèn)為，在加息較頻繁的情況下，對于有提前還貸意愿的購房者來說，如果購房者投資渠道狹窄，資金沒有其他獲利渠道，只有固定收入，且越來越吃緊，利率上升將造成還貸壓力過大，可考慮提前還貸；而對于投資收益較高的人群，如果判斷市場投資環(huán)境整體向好，也可以繼續(xù)利用閑置資金獲取投資收益，抵消利率上升帶來的還款壓力。
還貸細(xì)節(jié)藏省錢之道
貸款是死的，可是還款方式是活的，理財師建議簽訂貸款合同時，客戶可以仔細(xì)推敲還款方式。
首先，首付比并非比例越低越好，這要視客戶當(dāng)時的資金情況、房貸補貼、理財投資狀況綜合而定。
其次，在加息預(yù)期下，固定利率房貸是個明智的選擇。但購房者也應(yīng)注意，固定利率房貸并非利率長期保持不變，而且固定利率的設(shè)定值也可能較高。應(yīng)仔細(xì)計算不同方式之間的還款差額。
就還款方式而言，目前銀行還貸主要有等額本金和等額本息，但還有很多諸如接力還貸、氣球貸等各種貸款方式，可以請理財師為你多做幾個測試進行比較。不過，專家提醒，銀行默認(rèn)的通常是“等額本息”還款方式，這種還款方式在進入加息循環(huán)周期的市場大背景下，并不是適合房貸者使用的理想省錢方法。而采用“等額本金”這種還款方式，在開始還貸時，借款人會感覺每月負(fù)擔(dān)較大，但隨著歸還的本金增多，利息支出也就會相對減少。并且隨著時間的推移，還款負(fù)擔(dān)也會逐漸減輕，總體利息支出較低。
調(diào)整規(guī)劃靈活減息
理財師提醒，貸款買房者在明年1月前，如果請理財師為自己的房貸計劃做出調(diào)整，那么月供還貸壓力可能就不會那么大。雖然央行每次加息，借款人的月還款利息也相應(yīng)增加。但是，整體貸款年限較長，那么在這段時期內(nèi)，國家宏觀調(diào)控政策可能有變化，借款人的生活狀況、收入、理財意識都可能不同以往了，這些外在因素都將會增加或減少借款人的利息總額支出。
銀行其實也意識到房貸壓力加大將會失去一部分客戶，所以許多銀行創(chuàng)新了房貸理財產(chǎn)品。比較傳統(tǒng)的如房貸轉(zhuǎn)按揭就可省錢，上海華燕房屋理財中心開發(fā)的無交易轉(zhuǎn)按揭正是這一產(chǎn)品，轉(zhuǎn)后可獲3%的禮金。此外，上海的房價一直在上漲，房屋增值套現(xiàn)可以緩解貸款人一時急需用錢，通常加按揭套現(xiàn)即可用于消費。
還有許多銀行理財產(chǎn)品就是奔著“省息”目的而來，如深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”。這款產(chǎn)品讓5年期貸款的申請人，可按照貸款30年的月供來還款，如果在5年末不能一次性提前還款，銀行將允許貸款人在不增加費用的前提下獲得本銀行的再貸款服務(wù)，也就是原來的30年期的普通貸款，可以通過6次申請氣球貸的方式完成。而興業(yè)銀行不久前推出的“房貸利率寶”產(chǎn)品，則通過另外一種方式為貸款人省利息。這個產(chǎn)品的目標(biāo)客戶為具有個人住房貸款的客戶，并根據(jù)按揭客戶本身資金有限的特點，采用履約保證金的形式購買該理財產(chǎn)品并獲取理財收益。銀行將根據(jù)貸款人的按揭貸款金額，購買一定數(shù)量的“房貸利率寶”理財產(chǎn)品，但無需繳納上述理財資金款項，只需繳納名義理財資金3%的履約保證金，就可以按照“房貸利率寶”的名義理財資金金額收取理財收益，以減少貸款人在貸款利息支出上的壓力。
其他銀行如中行、光大、建行等銀行推出的“固定＋浮動”類房貸，突破了固定利率產(chǎn)品期限較短的限制，給了貸款人更多自主選擇的機會，也延長了固定利率的期限，是比較有特色的房貸產(chǎn)品。銀行理財經(jīng)理建議，貸款買房者應(yīng)從自身條件出發(fā)，積極挑選合適的房貸產(chǎn)品。(張競怡)
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