貫穿北京南北的地鐵5號線已于7月1日試運行，預計9月20日正式開通。這再次推動了5號線沿線房產市場的漲價潮，有的樓盤漲幅竟高達1倍。
“時間距離”拉動房價上漲
“如果能夠選擇的話，我寧可買在南四環，也不買在北二環”，在城區政府機關上班的翟先生告訴《市場報》記者，“北邊是上風、上水帶，發展確實不錯，距離單位也近。可要是上班的話，無論是開車，還是擠公交都讓人著急，太堵了。”交通作為老百姓出行的一個重要環節，越來越多的人更傾向于選擇很少發生堵車狀況的公共交通出行，如軌道交通——地鐵。據21世紀不動產與新浪房產前不久所作的一項聯合調查顯示，75%以上的受訪者將交通作為購房和租房的首選因素。“由于普通購房者將交通視為購房的首選要素，所以，地鐵為其沿線的物業帶來了良好的溢價能力。”北京高力國際專業咨詢部高級經理楊清對媒體表示。
數家房地產研究機構的監測數據顯示，2003年地鐵5號線開工以來，其沿線房產的價格年平均上漲幅度近18%，超過了北京市房價年平均上漲速度。業主對于地鐵開通后房產的升值預期，是支撐沿線房價不斷攀升的主要因素，而購房需求對于軌道交通的追捧，也使此類房價居高不下。如5號線北端的佳運園，開盤時均價為3700元/平方米，目前的二手房價格已達7300元/平方米，漲幅幾乎達到100%。南端宋家莊周邊有3個在售新盤項目，均價在1.2萬元至1.38萬元/平方米之間。
中大恒基不動產營銷分析，5號線途經各個節點的房地產項目對地鐵所帶來的升值依賴程度各有不同。昌平區立水橋以北的路段主要以別墅項目為主，駕車出行是主要交通方式，因此地鐵對于這類樓市的推動作用不夠明顯。但隨著5號線的開通運營，預計該區域將加大普通住宅的開發。就目前的價格來看，南三環至南五環的房價，與同環線其他方位要低。城南城北普通住宅的房屋單價相差甚多，南三環附近的銷售業績不錯的樓盤，價格也不過在7000元／平方米左右，而北三環的項目大都在13000元／平方米左右。隨著地鐵5號線即將開通，線路中南城區域的房價還將有很大的升值空間。
自住型人群搶占先機
“我剛在南四環買了一套房子”，在國貿工作的梅女士向《市場報》記者坦言自己就是被地鐵5 號線打動的，“地鐵5號線很快就要通車了，出行會非常便捷。其實，原來想在東四環附近找房子的，但是太貴。后來我就把目標瞄向南城，這里的房子品質不差，更重要的是價格便宜。”像梅女士這樣“工作在市區，住在郊區”的白領一族在北京并不鮮見，他們是地鐵周邊樓盤的主要購買者，據統計這部分人群所占比例約為60%左右。
同時，由于商業核心的日趨明顯，像金融街、CBD以及亞北商圈這些寫字樓集中地區的就業人群中有相當部分是“首次置業人群”。在房價普遍上漲的情況下，首次置業人群為“工作滿足居住”，會更多的選擇基礎價相對較低，配套設施日趨完善的南城或北城，而縮短“時距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力，這類型購房者使得地鐵沿線的房價進一步攀升。例如，位于北五環外昌平區的樓盤“明天第一城”，其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價為5000元/平方米左右，隨著5號線的修建和即將開通，“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價已達1萬元/平方米左右。而北五環以內，5號線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤“嘉銘桐城”，在地鐵未修建之前的樓盤銷售均價為7000元/平方米左右，隨著地鐵5號線即將開通，相同面積的二居室戶型平均售價已經漲到1.2萬元/平方米左右。
投資型人群看準商機
據北京房產中介“我愛我家”的統計數據表明，在北京的購房人群中，投資性購房占總體購房的30%，也就是說每四個購房人中就有一個是投資性購房者。后現代城專案劉杉接受媒體采訪時表示，區域交通條件的改善對于加大客戶的投資信心非常重要，軌道交通通車對于站點周邊樓盤價格起到了強力拉動作用。例如，地鐵五號線途徑的馬家堡地區，在地鐵還沒有修建之前的均價大概在3000/平方米元左右，修建過程中的價格一路飆升，到2006年上半年，均價已漲到6000元/平方米，上漲幅度高到100%，目前這一帶地段均價已經超過8500元/平方米。
《市場報》記者聯系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅，她認為：“地鐵拉動房價上漲，分別經歷了一手商品房和二手房的‘兩級跳’。先是開發商在售房時將地鐵的溢價因素打入房價，而后業主再將這一溢價因素計入二手房價格。”5號線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房，2006年6月掛牌價只有7300元/平方米。今年6月，同一院落同一戶型的二手房掛牌價已達10800元/平方米，漲幅達48%。“5號線9月正式通車，到時估計價錢可以出得更高。”楊先生預計。業主敢于漲價的核心因素，即是5號線將于2007年9月通車。
理性對待“地鐵拉升房價”
21世紀不動產市場分析師孟奇認為，軌道交通的概念已經被開發商和業主提前意識到了，個別項目有地鐵概念使用透支的現象，預計5號線的開通對于其沿線的某些樓盤價格推動作用不會太明顯，“等5號線真正通車后，預計還將助推房價進一步上揚，但漲幅會非常有限。”隨后，《市場報》記者聯系到戴德梁行董事王晨，他表示，對地鐵5號線的影響應該區分對待，二、三環內地鐵沿線物業，原本交通就較為便利，且這部分區域價格已處高位；相比之下，位置較偏遠的物業，由于居住環境優越、價格適中，會更多受惠于地鐵的開通。因此，地鐵的開通會給地鐵5號線南北兩端的物業帶來更大的升值空間。
今明兩年是北京地鐵開通運行的高峰，繼2007年北京地鐵5號線開通后，2008年將會有地鐵10號線、8號線一期(原奧運支線)、機場線開通，4號線于2009年開通。地鐵無疑是北京新一輪房價上漲的重要推手。但是，交通條件畢竟只是物業定價的重要參考因素之一，而非唯一因素。因此，購房者在購買一手商品房和二手房時，還是要理性思考、全面衡量，不要因為“地鐵全面拉升房價上漲”的觀點而沖動購房。(王旭輝 李倩）
