●嚴重不公平“免責條款”不能簽
劉先生買的房子本該在去年收房入住，結果開發商沒能按時完工，交房時間一拖再拖。在正常的交房時間過了一個多月后，開發商終于同意賠付業主“延期交房違約金”，但條件是業主在合同之外必須簽署一個補充協議，約定在開發商支付了違約金之后，雙方不再就原購房合同的權利和義務，追究對方的違約責任。
劉先生和大部分業主都拒絕簽署補充協議，認為一旦簽了，以后開發商再有任何侵權行為或者不履行合同的做法業主都不能再主張了。面對小區內始終沒建成的綠地、會所等配套設施，業主失去了主張權利，是全體業主的重大損失。
律師解答：支付延期交房違約金是開發商的責任，是按照購房合同就應該支付的，與其他的責任義務不構成連帶關系。如果開發商經由履行一個義務而提出額外條件，是不合理也不合法的，業主完全沒有必要答應。所以類似的免責條款不該簽。
●簽署免責條款等于認可合同
李女士買房不久，其社區就暴出了重大質量問題。開發商承諾對房屋進行整修，但交房時間拖了一年之久。在交房當日開發商要求業主簽一份承諾函，確認“開發商在交付房產過程中已履行各項義務，不存在違約行為”。很多業主為了收房簽署了這份承諾書，但收房以后即向法院提起訴訟，要求開發商承擔違約責任，地方法院認為業主的承諾視為其放棄對開發商追究逾期交房責任，駁回其訴訟請求。
律師解答：業主簽訂了免責條款，即表示對合同內容的認可。在不違反社會公共利益的情況下，法律是承認免責條款的效力的，否則就沒有合同自由可言了。所以業主在簽署免責條款合同之前，一定要想清楚是否可以承擔合同內容，一旦開發商免責的部分出現情況，業主是否可以承受，如果不能，就不要簽。
●提醒免責條款需慎待
我國《合同法》第40條規定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。這種明顯免除自己責任或明顯排除對方當事人主要權利的免責條款，是明顯的顯失公平。
此外，格式合同免責條款如果沒有向對方當事人提醒注意和詳細說明的，合同無效。如果格式條款的提供者出于保護其自身利益的目的設立免責條款，簽約時既不向對方當事人提醒也不向對方當事人作出任何說明，也屬于無效條款。
所以，律師建議：當買房人遇到開發商提出簽署“免責條款”的情況時，要遵循兩個原則。首先要看免責的內容自己能否承受，如果不能就不能簽署；另外，如果該條款有明顯違反法律法規的內容則屬于無效條款，即便買房人出于某種原因無奈妥協，簽署了該條款也沒關系。只是日后一旦出現問題要訴諸法律，會比較費時費力。
(文/鄭杉杉 專家支持：北京匯佳律師事務所主任律師 邱寶昌)
