“我現(xiàn)在成房奴了，天天在給銀行掙錢呢�！痹诒本┦幸患掖笮蛧衅髽I(yè)上班的林先生頗有些無奈。5月9日他一臉愁容地向記者訴苦：去年他在北京西四環(huán)買了一個100平米左右的房子，首付40萬元后，還向銀行貸了40多萬，20年期的�！艾F(xiàn)在想跳槽都不敢，指不定哪天銀行就催款了。”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像林先生這樣的房奴絕不占少數。由于房貸金額大，周期長，在貸款規(guī)模不斷擴大的同時，銀行開展此項業(yè)務過程中的法律風險也日益增大。
“自2002年以來，朝陽法院住房消費貸款案件數量增長較快，且呈逐年攀升趨勢。特別是從2004年開始，住房消費貸款案件出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。”北京市朝陽區(qū)人民法院民二庭法官仁頌介紹說，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽區(qū)法院受理住房消費貸款案件就有683起。僅2004年一年，該院就審結了此類案件102件，年增長率達到437%。2005年，該類案件的審結率保持上升趨勢，在2004年高基數的條件下又增長了107%。2006年，增長率達到160%，全年審結此類案件339件。
房貸糾紛案件不斷上升原因何在？朝陽區(qū)法院通過調研發(fā)現(xiàn)，此類糾紛存在四方面突出問題。
因素一
貸款人開具虛假收入證明
孫勞在辦理房屋貸款手續(xù)時，是北京市一家工廠的退休工人。當時，他找到廠里，要求給開個收入證明。證明上寫的收入大大超出了他的退休工資。銀行按孫勞提供的蓋有單位公章的收入證明發(fā)放了住房貸款。后來，孫勞停止向銀行還款，銀行調查后才知道，由于年老體弱，孫勞的實際收入多用來吃藥看病，根本無法繼續(xù)負擔高額還款本息，無力繼續(xù)履行合同。
“貸款人在辦理住房消費貸款過程中開具虛假收入證明現(xiàn)象十分突出。有些單位為使本單位職工能夠辦理住房貸款虛報職工收入，更有少數購房者用一式多份的收入證明在不同銀行貸款�！比薯炚f。
〖法官建議〗
仁頌認為，應加快構建社會信用體系，健全銀行個人征信體系，完善個人信用報告制度。盡管我國個人征信系統(tǒng)的建設已經初具雛形，但主體信息的準確度有待提高，征信系統(tǒng)查尋的范圍與權限有待擴大。同時，應建立規(guī)范的個人征信機構和個人資信查詢系統(tǒng)，使各金融機構實現(xiàn)信息共享，為發(fā)放個人貸款提供參考依據，將逃避銀行貸款的個人拒于銀行大門之外，有效降低貸款風險。
因素二
房地產商假按揭騙取銀行貸款
某銀行朝陽支行將北京京達房地產開發(fā)有限公司以及付女士等20余人起訴到了法院。法院在調查中發(fā)現(xiàn)，付女士等20多人中，有13人為房地產商內部員工。他們在公司的要求下提供了身份證件，而剩下的幾個貸款人則是由房產商偽造的身份證件，根本不存在。房地產商出面為這些人辦理了房屋消費貸款手續(xù)，把貸來的錢用于樓盤項目開發(fā)。法院在審理過程進一步發(fā)現(xiàn)，該房地產商利用同樣的二十多個身份證件還在另兩家銀行辦理了住房貸款，實際上，一套房子貸了三份款項。
“目前，由于銀行的開發(fā)貸款政策較緊，房地產商貸款困難，而住房消費貸款手續(xù)要比房地產開發(fā)貸款簡單得多，利率比開發(fā)貸款也要低很多，為解決自有資金不足的問題，有些房地產商假借個人住房消費貸款名義騙貸，一房多貸的現(xiàn)象屢有發(fā)生，假按揭問題突出。”仁頌說。
〖法官建議〗
仁頌認為，銀行應提高預防騙貸、套貸的風險預警能力，做好貸款合同的簽訂和抵押登記工作，加大“假按揭”貸款的辦理成本，進一步防范其發(fā)生。除了在銀行貸款審查工作中注意預防騙貸、套貸，還要加大懲處的力度。
因素三
銀行房屋抵押登記辦理比例過低
住房是保值率和增值率較高的不動產，因此辦理住房抵押登記對于保障銀行金融債權的實現(xiàn)起到至關重要的作用。
據仁頌介紹，在案件審理過程中法院發(fā)現(xiàn)，大多數房貸糾紛案件都沒有辦理抵押登記。截至2006年1月，在某銀行朝陽支行個人住房貸款存量中，已辦理抵押登記為1434筆，未辦理抵押登記為2951筆，已辦筆數完成率僅為33%。
“在沒有辦理抵押登記的情況下，如果借款人出現(xiàn)逾期還款，銀行只能從房地產商保證金賬戶上劃扣款項，或者要求房地產商承擔連帶保證責任實現(xiàn)債權�！比薯炚f，對于資金狀況不良的中小房地產商來說，保證責任的承擔多數是被虛置的，銀行實際拿不到多少錢。
〖法官建議〗
仁頌認為，開發(fā)商將住房產權證交給銀行之后，銀行應到住房管理部門辦理抵押登記。住房管理部門也應完善抵押登記服務，簡化辦理抵押登記手續(xù)，從而使銀行抵押權的實現(xiàn)落到實處。
因素四
房地產市場開發(fā)與銷售混亂
北京裕金房地產有限公司將項目委托給案外人王奇開發(fā)。委托合同終止后，王奇仍借用裕金公司名義，私刻公章，制作虛假授權委托書，與某銀行以及借款人宋達簽訂了貸款合同。宋達拒絕歸還貸款后，銀行將宋達及裕金公司起訴至法院。裕金公司以公章虛假為由，拒絕承擔擔保責任。
“目前，房地產開發(fā)市場與銷售市場混亂，開發(fā)商資質參差不齊。一些無開發(fā)資質的小開發(fā)商掛靠在大開發(fā)商名下開發(fā)項目，其自身既無充足資金、也無開發(fā)經驗，簽訂購房合同與借款合同時，采用制作假公章與假委托書等手段騙取銀行貸款，從而引發(fā)糾紛不斷�！比薯炚f。
〖法官建議〗
仁頌認為，銀行應查缺堵漏，完善貸款管理流程，加強內部管理和風險監(jiān)控，從源頭防范風險。另一方面，應進一步完善房地產企業(yè)資質審查和準入制度，提高準入門檻，加快整體洗牌速度，將部分資質不足的中小房地產商淘汰出局，同時規(guī)范少數有實力開發(fā)商的經營行為，優(yōu)勝劣汰，防止壟斷行為的發(fā)生。(李松 袁定波)
