3月18日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中5年期以上貸款利率由6.84%調(diào)整為7.11%。隨后，建設(shè)部也宣布將公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。就在公積金和商業(yè)貸款利率上調(diào)后的第三天，最早在北京市場(chǎng)推出固定利率貸款的光大銀行也將1年至3年(含)固定利率房貸的優(yōu)惠利率由5.52%調(diào)升為5.61%，3年至5年(含)優(yōu)惠利率由5.73%調(diào)升為5.76%。
據(jù)悉，從2004年10月28日開(kāi)始加息以來(lái)，這已經(jīng)是央行第5次上調(diào)貸款利率。以5年期以上貸款為例，利率已經(jīng)從最初的5.76%上漲到現(xiàn)在的7.11%，房貸利率成本多了25%。那么在這種大背景下應(yīng)該如何選擇貸款方式？已經(jīng)完成的貸款如何才能節(jié)省一些利息？
各類貸款花樣翻新
公積金仍是最優(yōu)之選
據(jù)記者了解，許多擁有公積金賬戶的買(mǎi)房人在購(gòu)房時(shí)通常并不了解可以選擇公積金貸款來(lái)降低自己支付的利息成本。也有一些地產(chǎn)商聯(lián)合銀行打出各種各樣的貸款產(chǎn)品，甚至采用降低房?jī)r(jià)作為購(gòu)房人全部使用商貸購(gòu)房的補(bǔ)償。在這種誘惑下，許多買(mǎi)房人放棄了手續(xù)相對(duì)繁瑣的公積金貸款方式。然而，當(dāng)銀行貸款利率一再提高之后才發(fā)現(xiàn)，公積金貸款利率與商貸利率已經(jīng)相差甚遠(yuǎn)。
一位銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)只要具有簡(jiǎn)單的金融經(jīng)驗(yàn)，就可以避免這種情況的發(fā)生。因?yàn)闆Q定貸款人支付利息多少的因素主要有三個(gè)：貸款本金、貸款期限和利率水平。而在貸款本金和貸款期限相同的情況下，利率就是貸款的價(jià)格決定因素，利率越高則支付的利息也就越多。
以我們直觀的效果來(lái)看，一般公積金利率和商貸利率相差不過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)左右。但由于貸款利息計(jì)算方式采用的是利滾利的復(fù)利方式計(jì)算，因此大家不能以簡(jiǎn)單的單利概念來(lái)套用我們支付的利息總額。小小一個(gè)百分點(diǎn)的息差，就足以撬動(dòng)萬(wàn)元的貸款利息支出。從利率的角度來(lái)看，無(wú)論何種情況，選擇公積金貸款都將是貸款人的最優(yōu)之選。
加息周期
商貸首選固定利率
當(dāng)然，目前也有一些樓盤(pán)不可以接受公積金貸款，這種情況下應(yīng)該如何選擇貸款方式最劃算呢？光大銀行總行營(yíng)業(yè)部私人業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李瑩告訴記者，在加息的周期里面，選擇固定利率貸款將可以為貸款人省下不少利息支出，同時(shí)可以防止“未預(yù)見(jiàn)性”購(gòu)房成本的增大，對(duì)收入固定的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，固定利率貸款可以有效避免加息造成的生活壓力。
目前，各家銀行固定貸款利率的優(yōu)惠利率一般會(huì)低于央行同期基準(zhǔn)利率。因此，如果您是購(gòu)買(mǎi)第二套住房不可以享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠，那么選擇固定貸款利率無(wú)疑可以直接降低貸款成本。另外由于各家銀行對(duì)固定利率貸款的利率幅度調(diào)整不一，因此您也可以進(jìn)行比較之后再進(jìn)行選擇。
光大銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然從去年開(kāi)始，京城幾家商業(yè)銀行都開(kāi)始推出固定利率貸款業(yè)務(wù)。但實(shí)際上由于固定貸款利率的期限一般僅限于10年，貸款人的每月還款壓力比較大，所以普通住宅貸款人很少能夠享受到固定利率帶來(lái)的優(yōu)惠，大多數(shù)為商用房的貸款人選擇固定貸款利率。針對(duì)這種情況，光大將原來(lái)的固貸產(chǎn)品進(jìn)行了升級(jí)，推出了“固定利率組合房貸”，包括期限組合/金額組合，利用這種方式，固貸業(yè)務(wù)的最長(zhǎng)貸款期限最長(zhǎng)可以延長(zhǎng)到30年，但貸款人在10年之后需要按照當(dāng)時(shí)的利率水平與銀行重新商定貸款利率。
年底前盡量提前還貸
如果您已經(jīng)使用了商貸無(wú)法轉(zhuǎn)換成公積金貸款，同時(shí)又不甘心在一次次加息后多支付上萬(wàn)元的貸款利息，那么還有一條更便捷的方式就是通過(guò)提前還貸來(lái)節(jié)省部分利息支出。但如果您選擇了固定利率貸款，最好不要在貸款后的第一年內(nèi)提前還貸，因?yàn)楦鶕?jù)貸款合同這需要向銀行支付3%的違約金。
那么，貸款人應(yīng)該如何辦理提前還貸手續(xù)呢？業(yè)內(nèi)專家告訴記者，貸款人應(yīng)首先向貸款銀行進(jìn)行咨詢，并且準(zhǔn)備好相關(guān)的證件，如身份證、戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁(yè)、變更頁(yè))、配偶的身份證及戶口本(復(fù)印件、戶口本本人頁(yè))、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或離異證明)、產(chǎn)權(quán)證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、還款清單或還款存折復(fù)印件等，然后到指定的銀行填寫(xiě)提前還貸申請(qǐng)表，并向銀行繳清提前還貸的款額。
另外，還需要提醒準(zhǔn)備提前還貸的貸款人的是，部分銀行辦理提前還貸業(yè)務(wù)的部門(mén)與銀行支行不在同一地點(diǎn)，所以一定要通過(guò)銀行的客服電話問(wèn)清楚具體的辦理事宜后再出發(fā)，避免不必要的麻煩。(和平）
