《經濟半小時》1月30日播出的節目《房產》，為我們披露了目前北京、上海等地房貸違約案快速上升的情況。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了千分之八點六，也就是說，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。另外一個數據同樣令人擔憂。2006年下半年，上海個人住房貸款質量下滑趨勢明顯，連續三個月以上違約的房貸客戶已經超過一萬多人，個人住房貸款違約金額接近2億元，房貸違約量一下子增加了五成。
房貸違約率上升，透露出來的一個最直接的信號是，居民已不堪承受高房價之重。需要強調的是，這種現象并非個別。中央人民銀行去年6月1日發布的報告顯示，全國十大城市2005年10月末的平均債務率為38%，其中滬、京、津三市接近55%的銀監會警戒線。許多人據此認為，一些買房者由于不夠理性，盲目“放大”了自己的實際需求和承受力，最終成了“房奴”，導致違約率上升。
但是，這種說法只看到了問題的一面，而忽略了另外一面。由于這些年來我國房價處于上升通道中，房地產市場一片繁榮，使房貸成了一塊誘人的蛋糕，許多銀行通過各種方式分享房市中的利益，其中最常用的就是降低房貸門檻。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期，“一套150萬的房子只需第一次付10萬就可簽訂預售合同，其余首付款可在半年內分期付清”。而農行上海分行啟動的個人住房接力貸款業務，在校大學生也可參與貸款買房。
購房者和銀行的雙重不理性最終埋下了隱患。從世界范圍來看，與其它貸款種類相比，住房按揭貸款的風險被公認是比較低的。即使在失業率很高、房產價格大跌的情況下，按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。我國在房價持續快速上漲的過程中卻出現了貸款違約金成倍上升的情況，這種情況尤其值得警惕。從報道中來看，違約者大都是購房自住的人而非投機者，這說明一些人對房價過高帶來的按揭負擔已經難以承受，倘若房價繼續大幅上漲，違約率無疑將繼續提高。
房貸違約率提高，首當其沖的受害者是銀行。目前，銀行發放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款。而根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著，倘若違約者僅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”，銀行行使抵押權就變得非常麻煩。
因而，房貸違約案快速增加同時在兩個方面為我們敲響了警鐘。一是對于超出大多數人購買能力的高房價必須堅決進行調控，促使房價理性回歸，否則，所造成的將不僅僅是房貸違約率上升的問題，還容易危害社會和諧與穩定。二是必須促使銀行認識到房貸的風險，加強對貸款人還款能力的認真核實，控制風險，防止違約率快速上升帶來不良后果。
(來源：上海證券報 作者：瓏銘)
