中新網(wǎng)1月9日電 據(jù)中國證券報報道，東二環(huán)內(nèi)將于近期開盤的毛坯普通住宅項(xiàng)目“北京上舍”，敲定的銷售均價達(dá)每平方米11000元，而去年8月同一區(qū)域的精裝修項(xiàng)目“保利薔薇”，開盤時銷售均價為每平方米9800元。
樓市“高漲的熱度”不僅局限于中心城區(qū)。1月中旬開盤的新龍城五期，位于北五環(huán)外的回龍觀，開盤價也高達(dá)每平方米8000元，而該樓盤在2006年12月份報出的均價是每平方米7000元。
中大恒基不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2007年1月北京樓市供應(yīng)偏緊。1月份將有23個樓盤入市，其中普通住宅項(xiàng)目10個，開盤均價在8000元/平方米左右，且大多位于四環(huán)、五環(huán)外。而四環(huán)以內(nèi)開盤的主要是公寓項(xiàng)目，均價高達(dá)13160元/平方米。
房價延續(xù)漲勢
SOHO中國發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，2006年北京房地產(chǎn)市場成交金額共2011億元，比上一年增長了20%；平均單價8792元/平方米，比上一年增長16.7%。而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年1月入市住宅項(xiàng)目數(shù)量比前幾個月有明顯下降，這將使京城房價繼續(xù)上漲。
一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)理指出，春節(jié)前夕是銷售淡季，大多數(shù)開發(fā)商有意避開銷售淡季，希望首次開盤時在銷售量及價格上獲得雙贏，并為后期開盤聚攏人氣。此外，在2006年底，不少老項(xiàng)目趁房價仍按慣性保持快速上升時，將項(xiàng)目推入了市場，形成了一個供應(yīng)高峰，直接導(dǎo)致了本月供應(yīng)減少。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也表明，成交量正在隨著供應(yīng)量而減少。1月7日，北京市簽約的住宅套數(shù)僅為270套；而2006年，北京銷售一手商品住房185528套，平均每天為508套。
二手房也隨新房市場升溫。21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，與2006年上半年相比，目前北京主要受監(jiān)測樓盤成交價均有不同程度的上升，短短半年內(nèi)平均增幅為8.5%。在下半年漲價排行榜10強(qiáng)中，珠江帝景和富力城分別以34%和17%的增幅，成為調(diào)控后北京房價的領(lǐng)漲區(qū)域。
對于房價持續(xù)上漲，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，這跟整個宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相關(guān)。長期的貨幣流動性過剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值六方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。
土地供應(yīng)瓶頸日顯
中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰認(rèn)為，土地供應(yīng)短缺，將帶來2007年上半年可供上市銷售房屋面積下降。北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)連續(xù)兩年未完成供地計(jì)劃，2006年實(shí)際供應(yīng)土地僅為計(jì)劃的56%。
由于土地入市與形成實(shí)際市場供給存在著1至1.5年的時差，現(xiàn)在的新盤供應(yīng)依然主要取決于2005年的土地供應(yīng)量。而2005年,北京計(jì)劃供應(yīng)1900公頃商品房建設(shè)用地，但最終只出讓880公頃，相當(dāng)于供應(yīng)目標(biāo)的40%。根據(jù)土地儲備中心公布的規(guī)劃建筑面積計(jì)算，可形成的銷售面積約為1144萬平方米。而SOHO中國的《2006年房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，2006年北京房地產(chǎn)銷售面積為2287萬平方米。
無獨(dú)有偶，北京房地產(chǎn)市場的施工面積、竣工面積和空置面積也在不斷減少。北京市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年1至11月，全市住宅商品房施工面積5837.8萬平方米，同比下降10.1%；商品房竣工面積1821.8萬平方米，同比下降25.2%；去年11月末，商品房空置面積891.2萬平方米，同比下降20.4%，其中住宅空置面積為457.7萬平方米，同比下降32.3%。
“過去幾年，北京房地產(chǎn)市場都維持建筑面積3000萬平米左右的消化量，這說明3000萬平米所需的土地是相對合理并能滿足市場需求的。”金地集團(tuán)總裁張華綱認(rèn)為。而華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則坦言：“按照目前政府完成的土地供應(yīng)量，即使以最大容積率計(jì)算，也只有2000多萬平方米的商品房供應(yīng)量。”
剛性需求無法打壓
社科院金融所易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)的剛性需求無法打壓。雖然投機(jī)性炒作受到了一定的遏制，但是房價上漲主要的需求拉動因素依然存在，比如城市化的趨勢和居民居住條件改善的需求等。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，自住型購房人群需求依然堅(jiān)挺，這在二手房市場表現(xiàn)的更為明顯。公務(wù)員、教師、職員、公司白領(lǐng)、退休人員等工薪階層占據(jù)了購房需求的70%以上。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院主任王小廣指出，房地產(chǎn)應(yīng)該是大眾型的消費(fèi)，小眾型的投資，絕對不應(yīng)該是大眾型投資。人民銀行貨幣委員會委員、社科院國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱也指出，“由于大家都想著未來價格上漲帶來的好處，同時又不支付物業(yè)持有成本，這一市場實(shí)際上是在鼓勵投資性需求。”他認(rèn)為，這種需求結(jié)構(gòu)的不合理會持續(xù)影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
樊綱認(rèn)為，如果有房產(chǎn)稅，持有是有成本的，房子租不出去或者是房租很低，房產(chǎn)投資者就會考慮繳的稅可能大于自己收的租，如果不合算，自然就減少了這些投資性需求。（林喆）
