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同時為銀行和貸款人服務的律師只向貸款人收取律師費，顯然很不合理，但只有市場競爭的壓力，才能讓這一“霸王條款”逐漸消失
★ 本刊記者/白紅義
消費者在簽訂購房貸款合同時通常會被要求交納一定數量的律師費，名目不詳，統稱為購房律師費。該項收費業已成為房地產業中的一個“潛規則”，屢屢遭人詬病。
從明年起，這項“霸王條款”或將有望打破。
律師費的“霸王條款”
從上世紀90年代中后期，隨著中國房地產市場開始采用按揭付款方式支付購房款，購房律師費也由此產生。
購房律師費是“購房者在申請按揭貸款時，由律師作為中介機構提供法律見證、辦理相關交易手續所要支付的費用。”一位銀行從業人士解釋說。
據北京市海勤律師事務所彭友誼律師介紹，之所以出現這種費用，是由于在此類貸款業務中貸款申請者數量眾多，且絕大部分是自然人主體，造成貸款銀行對貸款申請人的身份審查和資信審查工作量急劇增加。為了高效率地完成審查工作，貸款銀行便委托律師對貸款申請人的貸款資格進行審查，律師費便由此產生。
對于做貸款審查工作的律師而言，收取律師費是理所當然的，因為律師付出了勞動，律師收費是按勞取酬，自然無可非議。
但事實上，享受律師服務的并非僅有購房者一方，購房者甚至不是主要的一方，卻通常由購房者獨自承擔律師費。
早在兩年前，中消協點評金融領域存在的六大不公平格式條款時，“律師替銀行服務由消費者來埋單”便是其中之一。
中消協認為，律師的服務對象應是委托人、付費人。現在，律師主要替銀行工作，即審查貸款人的資信狀況，如貸款人收入狀況、房產手續完備狀況等，收取的卻是貸款人的錢。而作為主要受益人的銀行不但不用出錢，還要規定律師費的高低，限制委托人、付費人選擇律師事務所和律師的自由。這在法律關系上十分混亂。
無論借款人還是銀行，誰享受律師服務誰就應承擔付費義務。律師費的高低應由委托人根據所接受服務的項目，與律師自行協商確定。銀行無權為借款人在支付律師費方面設定義務。
中消協消指部部長王前虎在點評時說，“上述格式條款加重了消費者責任，排除了消費者的主要權利，顯失公平。”
而在過去的兩三年中，除了消協系統之外，消費者和媒體對這一“有失公平”的收費更是指摘頗多。
近日，北京市消協副秘書長張明先生的一番表態則再次引起人們對購房律師費的關注。他在做客北京市政務門戶網站《首都之窗》時表示，購買商品房向銀行申請房屋貸款時支付相應律師費用屬“霸王條款”，這筆費用不應該由消費者承擔。
“關于按揭律師費由誰支付的問題，兩三年以前就產生過爭議，這不是一個新話題。”北京市海勤律師事務所彭友誼律師說。
當時就有人提出按揭律師費應由貸款銀行支付，理由是銀行委托律師對貸款申請人的資格進行審查，律師是為銀行服務的，銀行是律師服務的受益者，所以該費用應當由銀行支付，而不是貸款申請人(即買房人)。
而銀行的觀點則認為，雖然律師是銀行委托的，但律師工作的目的是幫助確認貸款申請人的資格，從而為貸款申請人獲得貸款提供了方便，從這個意義上說貸款申請人是律師服務的受益者，因此，因銀行發放貸款而額外增加的費用(如律師費、公證費等)就應當由貸款申請人承擔。
出路在反壟斷
作為一位從事房地產方面業務的專家，彭友誼律師曾多次向銀行提供相關服務，并向購房者收取費用。
按照他的分析，從權利義務關系角度看，既然是由銀行委托律師對貸款申請人的資格進行審查，即表明在銀行與律師事務所之間建立了委托關系，而律師的工作也是根據銀行的要求的標準和程序而進行的；相反，貸款申請人與律師事務所則沒有設定任何權利義務關系。因此，不能說律師是為貸款申請人提供了法律服務。再從律師工作的結果看，事實上是銀行減輕了自己的工作量，提高了貸款的安全性，銀行成為了律師服務的受益者。因此，銀行應當承擔支付律師費的義務。
從理論上來說，應該由誰支付購房律師費已然十分清晰。但是作為一項行規，由購房者承擔律師費依舊巋然不動。
中消協消指部王前虎認為，對于銀行和開發商來說，這種東西對他們是百利無一害，另外，還能從保險公司和律師事務所分得好處。而且通過不放貸施壓，購房者也只是敢怒不敢言。
根據張明副秘書長在去年的“商品房銷售模式研討會”上公布的數據，目前在北京的房地產市場上，80%都存在收取律師費的行為，從800元到1000元不等，而且沒有統一的正規發票，都是只開收據。
律師見證環節最早由國內銀行從香港引進。但在香港，這部分收費則由銀行和買房人共同承擔。
“律師為銀行服務，該不該由購房者交費，業內也一直在爭論這個問題。只是牽涉到律師事務所的利益和銀行的利益，一直也沒找到更好的解決辦法。” 一位業內人士曾在接受媒體采訪時做上述表示。
提供法律服務的律師事務所由銀行指定。而在辦理按揭業務之外，律師事務所同時還為銀行提供其他方面的法律服務，他們是長期合作關系，而律師對購房者只是臨時性的服務。
據前述銀行從業人士說，因為律師事務所通常由銀行指定，因此所收費用銀行也有分成。
購房律師費的收費無疑增加了廣大購房者的經濟負擔。彭友誼律師介紹說，按揭貸款審查律師費的收費標準大約按申請貸款金額的2%～3‰收取，也有采用按單筆貸款業務固定收費的，大約為每筆貸款收費200～300元左右。
既然向購房者收費，購房者就應有選擇律師的權利。但是如果讓購房者自選律師，會使銀行面臨很多麻煩的事務。指定按揭律師可保證辦理貸款的效率，但是卻使購房者喪失了選擇權。
在北京地區，“貸款買房必須交納律師費”已成為投訴比較集中的霸王條款之一。對此，張明副秘書長明確表示，明年開始，市消協要聯合一些部門在貸款買房交納律師費問題上做點事情。“主要考慮跟有關部門一起，先從行業自律開始。”
他還希望，“如果哪個消費者可以勇敢地站出來，我們消協有法律知識中心，會幫助你公開訴訟，咱們打一兩場這樣的官司，來做突破點！”
有業內人士分析認為，購房律師費問題的本質在于金融壟斷。國家的金融管制導致了銀行業缺乏競爭，服務質量低下。其中的一個表現，就是無視消費者的權利，特別是知情權和選擇權。
“據我個人所知，迫于市場競爭的壓力，目前部分商業銀行已經不再要求貸款申請人支付律師費了，這也反映出銀行經營理念的變化，消費者也多了一份選擇權。”彭友誼律師表示。 ★
(來源：中國新聞周刊 作者：白紅義)
