發(fā)表評論 張先生是廣州一家地產(chǎn)公司的高層，目前他名下有10套物業(yè)，但是令他頗感煩惱的是，由于其激進(jìn)的投資策略，目前這些物業(yè)都已經(jīng)成為不同程度的負(fù)資產(chǎn)。
高峰期入貨
“我以前總是覺得廣州的物業(yè)沒有太多投資價(jià)值，因?yàn)椴蝗绫本⑸虾Ｉ悼欤易鈶衾镆采僖娡饧耸浚獠怀龈邇r(jià)。加上不希望利用自己的地位關(guān)系，像別的同事那樣炒內(nèi)部認(rèn)購的房子。所以從2004年至2007年初，我沒炒賣過房產(chǎn)。”張先生說。
2006年以前，他只是換了兩次樓，把三房換成了如今的大四房單元，以及購買了一套在天河區(qū)的收租物業(yè)，每月租金約6000余元。“如果我一直都能維持那樣的心態(tài)，也許會(huì)比現(xiàn)在這樣平白多了200多萬的供樓款的生活輕松很多。”
但是，到了2007年中期前后，看著身邊不少朋友通過炒樓，累積了數(shù)百萬元的實(shí)際利潤和賬面利潤，年薪70多萬元、負(fù)擔(dān)著一家五口人生活的張先生開始心動(dòng)了。
2007年4月開始至8月，張先生陸續(xù)購入金沙洲地區(qū)的兩套三房單元，買入價(jià)每套約200萬元；天河區(qū)的兩套小戶型，買入價(jià)每套約74萬元；CBD珠江新城的一套兩房，買入價(jià)約160萬元；番禺區(qū)的一套大戶型，買入價(jià)約260萬元；老城區(qū)的兩套單元，買入價(jià)約280萬元。盡管他當(dāng)時(shí)都是通過朋友拿到了內(nèi)部最低折扣，但是依然屬于在高峰期入的貨。
市值縮水約20%
隨著去年9月底房貸新政的出臺，一些中小戶型的高端投資物業(yè)首先受到?jīng)_擊。他以2.4萬元/平方米買入的珠江新城的房子，因開發(fā)商迅速開始拋出小部分低至1.6萬元/平方米左右的特價(jià)單元受到?jīng)_擊。其后，天河區(qū)的兩套毛坯小戶型在裝修完畢后，因?yàn)槭械老虻直蛔饪蛪簝r(jià)，目前租金還低于月供30%左右。
更讓他嘆息的是隨后廣州限價(jià)地、限價(jià)房的集中放量，將不少新興區(qū)域的樓價(jià)迅速拉低。在金沙洲限價(jià)房開始認(rèn)購后，他所購買的金沙洲某江景盤曾出現(xiàn)過1.2萬元/平方米的均價(jià)，但很快被6500元/平方米左右的中小戶型商品房取而代之，成為主流產(chǎn)品。而他購買的江景單元價(jià)格約萬元左右，盡管和目前在推售的中小戶型景觀、朝向、樓層不同，但是均價(jià)被大幅拖低將是未來無可回避的現(xiàn)實(shí)。番禺的江景樓盤，也因?yàn)槭械啦缓茫?jīng)計(jì)劃以均價(jià)2.3萬元/平方米發(fā)售的新貨降至1.6萬元/平方米左右。而他所購買的單元價(jià)格近1.8萬元/平方米。
此后，他以為最能保值的老城區(qū)，又因?yàn)槿f科的帶頭降價(jià)而受到?jīng)_擊。他所購買的兩套中小戶型是相連可以打通的單元，因在樓市高峰期購入，即使拿了最低折扣，價(jià)格也在2萬元/平方米左右。但是目前周邊樓盤價(jià)格開始下滑至1.6萬元/平方米左右。“我還聽說，萬科的新盤可能又會(huì)特價(jià)推售，很可能比去年12月還低，連最堅(jiān)挺的東山區(qū)價(jià)格都下跌近30%了。真是前景暗淡。”
張先生自己粗略統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)給出去的首付約300萬元。每月月供約5萬元。而目前租金收入只有不到5000元。即使加上自己原有的收租物業(yè)，每月還有4萬元左右的月供款要支付。從2007年開始陸續(xù)買入的物業(yè)，總買價(jià)約千萬元，但是目前市值可能已經(jīng)縮水近20%。“沒想到經(jīng)常聽說的負(fù)資產(chǎn)居然會(huì)發(fā)生在我這種保守理財(cái)?shù)娜松砩稀Ｎ乙詾榘l(fā)展商的最低折扣，肯定能比市價(jià)優(yōu)惠很多，想不到降價(jià)如山倒啊。”張先生嘆息說。
即使預(yù)計(jì)在珠江新城、老城區(qū)等地的物業(yè)陸續(xù)交樓后，可以帶來一定的出租收入，但是他估計(jì)明年他還得每月支付近3萬元左右的月供。因?yàn)樵鹿〾毫μ螅约胺e蓄已經(jīng)所剩無幾，他不得不將名下的兩套正在出租的天河區(qū)物業(yè)以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給了親戚，拿回了70多萬元的現(xiàn)金。
“因?yàn)樯硖幮袠I(yè)之中，太清楚行業(yè)的平均成本，我過去總覺得樓價(jià)不該賣那么高。但是隨著地價(jià)上漲，我卻判斷樓價(jià)肯定會(huì)隨成本上升繼續(xù)保持上升趨勢。這樣的判斷依據(jù)，一開始就偏離了市場的方向，只是從開發(fā)商的角度想市場，結(jié)果卻把自己給忽悠了。”張先生在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)時(shí)說。
“在老城區(qū)樓價(jià)谷底反彈回到每平方米7000多元的時(shí)候，我以為只是同行炒作。在樓價(jià)到了每平方米1萬元的時(shí)候，我以為泡沫開始出現(xiàn)，還會(huì)降價(jià)。想不到到了每平方米2萬多元的時(shí)候，大家都說以后還會(huì)向3萬、4萬元進(jìn)攻，就像現(xiàn)在的香港樓市一樣。最保守的我居然就這樣奮不顧身地沖了進(jìn)去，希望能跟上最后一波高峰。就像股市的散戶容易接下高峰期的最后一棒一樣，我身處這個(gè)行業(yè)，卻竟然被迷惑，真是‘老貓燒須’(廣東俗語，比喻一個(gè)人對某技術(shù)、事物很熟悉，但一時(shí)失手犯了錯(cuò)誤)。”(亦吾）
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