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　　官方調查顯示，深圳的住房構成中，包括農民房、單位自建房、政策性住房等在內的小產權房占全市住房總量的71%。

　　“金融危機，有危就有機！超低價兩房一廳10萬！”

　　“布吉關口，三室超低價，75平方米12.8萬！”

　　“宜商宜住，區域地標，3280元/平方米起，憑單再打折！”

　　走在深圳市內的繁華商業中心，隨處可見上述內容的宣傳單。傳單中所稱的“超低價房”在深圳本地被稱為“農民房”，又叫“小產權房”。據記者調查，這些不合規的樓房以兩三千的超低價格，吸引了不少購房者。隨著規模和“品質”的提升，小產權房大有向正規商品房“叫板”的勢頭。

　　“農民房”蓋到了24層

　　記者發現，雖然深圳小產權房有著“農民房”的稱呼，但目前深圳的小產權房品質和規模日漸擴大，從外表和配套設施看，已向正規商品房看齊。

　　深圳向北，出梅林關，金地梅隴鎮、深物業新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。然而，在這些大型花園社區不遠處，卻矗立著一些“農民開發商”建設的“集資房”，即所謂的“小產權房”。

　　梅龍苑是位于深圳龍華東環一路的小產權小區，其售樓處設立在樓盤附近一座酒店的大堂內。幾位工作人員在酒店大堂一字排開、支開桌椅，算是臨時的辦公室。大堂內人來人往，戶型沙盤前站滿了咨詢的人。

　　記者以看房者的身份受到了售樓處工作人員的熱情接待。工作人員對于小產權房的說法毫不避諱，“我們的項目是村里建的集資房，價格便宜，到時候沒有房產證，但會有一份和村里簽的合同，有村委會擔保。”據工作人員介紹，來看房的人不在少數，以自住為主，許多在市內工作的也都會到這里來看房，其中還有少量的香港客。

　　售樓人員帶領記者來到了正在建設的樓盤現場，這棟所謂的農民房共有兩幢，均已經建到了24層，跟高層電梯商品房有一拼。

　　形成完整產業鏈

　　售樓人員介紹，該項目起價3200元/平方米，均價約為3700元/平方米，還不到該地區同類型商品住宅價格的一半。旁邊的商品房深物業新華城均價在8000元/平方米左右，金地梅隴鎮的裝修房均價約9000元/平方米，毛坯房8300元/平方米。

　　“我們一到四樓是大型商場，好又多馬上要進駐，門口公交車也即將開通”，工作人員介紹說，“梅龍苑賣得很好，已經賣了差不多三分之一，今年‘五一’就可以入伙”。

　　站在高樓上，售樓人員指著遠處的一片廠房說，“這里不久將全部拆除，興建景觀大道，那時候這里的環境將會大大改善，配套我們可以跟那些高檔商品房共享。”記者隨后在該樓盤所處道路路口看到了一塊政府規劃牌，規劃牌顯示，步行街項目確實正在規劃中。

　　按照工作人員的介紹，“高層樓盤帶電梯、景觀大道、小區化管理……”這一系列標準，全然超出了“小產權房”的概念和印象，堪比中檔電梯公寓。

　　據悉，在深圳，農民開發的小產權房早已遍地開花，由于需求旺盛，小產權房競爭也日趨激烈，甚至形成了開發、銷售、中介等完整的產業鏈。小產權房也越建越高、越建越漂亮。

　　房價為同類商品房1/3

　　深圳市國土資源和房產管理局曾于2007年進行了一項關于深圳市住宅狀況的調查。該調查結果顯示：在深圳的住房構成中，包括農民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產權轉讓的小產權房占全市住房總量的71%，比例遠超商品房。

　　這些數量龐大的小產權房，雖然周邊環境及房屋品質與高端社區相比有所差距，但是價格優勢十分明顯。隨著此前幾年深圳樓價的一路飆漲，小產權房因極低的價格成為一些購房者的優先考慮對象。

　　記者走訪了小產權房源出售較集中的龍崗龍華片區。該片區出售的小產權房均價集中在3000元/平方米左右，最高的也不超過4000元/平方米。而與之相鄰的商品房均價在7000～8000元/平方米，甚至更高。

　　小產權房出售同樣比較集中的民樂花園，均價在2500元/平方米左右，相鄰的二手商品房價位在7500元/平方米左右。在深圳房價高峰時期，該片區商品房一度賣到1萬多元/平方米。

　　記者在位于深圳清水河街道片區的玉龍新村了解到，該片區小產權房均價約為3000多元/平方米，而同片區商品房單價普遍在萬元以上；布吉片區的三房75平方米，價格僅僅十幾萬，而同片區內商品房均價達6000多元/平方米。

　　深圳商品房價領跑全國，而小產權房與商品房之間的價差也愈發加大。相比之下，小產權房僅相當于同類商品房價的三分之一。

　　調查

　　小產權房風險大 購房者視而不見？

　　小產權房雖然價格低廉，但背后存在許多風險。

　　2007年，建設部在《關于購買新建商品房的風險提示》中明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”，因為“非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護”。這就是說，購買小產權房，沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續、不受法律保護。

　　此外，記者在走訪過程中還了解到，一些小產權房雖然建設規模越來越大，但內在品質較商品房依舊有較大差距。多數集資房都是由一些小型開發商開發建設的，在建材、裝修等方面存在缺陷，還有購房者反映房屋面積也有不同程度的縮水。

　　盡管許多購房者對小產權房的風險都有了解，但一份來自焦點房地產網的調查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產權房”。對于 “在小產權房低價與風險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風險，不會購買小產權房”的僅占7%。

　　記者發現，多數購買了小產權房的受訪者，都抱有一些僥幸心理。在被問及“已售的小產權房，您認為應該如何處理”時，63%的受訪者希望 “補交地價款和稅費轉正”，30%希望“保持現狀”，表示“應該收回”的僅占4%。

　　在受訪者中，認為小產權房“會逐漸得到承認，可變更為產權房”的占76%，表示“保持現狀”者占15%，只有9%表示小產權房應該 “被嚴令禁止”。

　　討論

　　小產權房何去何從

　　小產權房在深圳的境況只是冰山一角，早在數年前，全國許多城市都曾掀起過關于小產權房的爭論。

　　對于小產權房，國家的政策十分明晰：“嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設，嚴禁非法占用農民集體土地進行非農業建設”；“單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發”。

　　有觀點認為，小產權房難以有效地維護和保障購房者的權益，擾亂了正常的房地產市場，更導致了耕地的嚴重流失。

　　也有人提出質疑，“小產權房的建設，從開始打地基到最后銷售，一般都要經歷幾個月甚至一年多的時間，這么長的時間里，如果地方政府及時制止的話，它們根本就不可能建起來。”

　　有業主則認為：“買了小產權房，如果要追究責任的話，首先應該追究蓋房、賣房人的責任，明知道違規為什么還要賣呢？”

　　有專家建議，對那些嚴重違規，占用耕地的小產權房應該堅決拆除，確保耕地不受侵占，保證國家的糧食安全。對于目前處置小產權房過程中存在的法律缺陷，專家也認為必須加緊立法，明確責任，讓那些違規占用耕地、興建小產權房的各方責任人付出應有的代價。

　　有購房者還認為，“開發商拿到土地后一味地提高房價，把中低收入市民逼上了買小產權房的道路；國家應該從根本上降低房價，解決城鎮居民的住房保障，讓普通老百姓能夠真正買得起房，才能遏制土地的濫用和小產權房的風行”。

　　盡管反對聲眾多，但也有不少人對小產權房表示支持，其中不乏一些房地產公司的高層人士。

　　中國房地產開發集團公司董事長孟曉蘇表示，小產權房有積極意義，房價便宜，適應城市中低收入家庭的需要。現在需要的是及時修改法律法規，以適應目前形勢發展的需要。推動征地制度的改革，承認小產權房的合法性，不僅有利于產權制度的創新，而且可以降低房價的增幅，這對農村對城市都是有利的。

　　孟曉蘇認為，小產權房從開發到進行銷售，一系列環節中缺的是政府的審批和規劃管理。如果納入政府的城鄉規劃管理，小產權房目前的混亂局面就可以得到規范。