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　　2007年和2008年的房地產市場用“過山車”來形容再貼切不過了，07年土地和房價一路狂飆，08年正當這個市場熱得發燙的時候卻被金融海嘯席卷，急轉直下，市場成交量持續走低，宏觀經濟形式進一步惡化，房地產界的神話幾乎在一夜之間破滅。日前，我愛我家房屋中介發布《2008年北京二手房買賣市場報告》，盤點2008北京房地產市場六大關鍵事件。

　　　1 新政出臺擴大內需，減稅托市力促增長

　　10月22日國務院為拉動內需、促進整體經濟增長，下發了五大類十四項針對房地產“救市”政策，其中備受關注的則是包括相關住房稅費方面的減免，個人首次購買普通住房的金融支持等方面的規定，以及對于地方政府制定鼓勵住房消費的收費減免政策給予了政策指導和調控依據。

　　政策“滿月”之后，為了貫徹中央精神，北京市11個相關政府部門聯手出臺的《關于促進北京市房地產市場穩定發展的若干意見》姍姍來遲。兩次政策出臺均以解決居民基本住房需求為核心，在加大住房保障力度的基礎上，對住房交易稅費、信貸政策，住房供應結構以及房地產市場秩序等方面推出了一系列的利好政策。此外，北京市有關調整享受優惠政策的普通商品住房價格標準的條款使得部分“非普通住房”隨即納入“普通住宅”范圍之內，加之減免契稅政策的綜合作用，二手房市場內受政策優惠房源數量激增明顯。

　　在當前經濟形式下，上述新政的出臺對于提振購房者信心、刺激樓市回暖起到了一定程度的促進作用，結合4萬億經濟刺激方案的敲定和其中9000億保障性住房建設投入的落實，宏觀政策中提及的擴大內需促增長的調控主旨將得到進一步深化，國內的經濟運行環境也有望在多種利好因素的綜合作用下有所改善。

　　　2 百日巨變兌現拐點，樓市調整尚未結束

　　去年年底萬科領袖王石的“拐點論”引發的樓市動蕩尚未平息，屢有驚人言論的潘石屹又于今年年初接連在各種公眾場合發表言論，認為房地產市場即將發生巨變，大量企業將因資金問題舉步艱難。兩者闡述觀點雖不盡相同，但房地產行業由盛及衰已在所難免。

　　不過，有所強調的是，“百日巨變”只針對房地產企業而非房價，而地產行業的洗牌亦不會以一種劇烈的方式進行，更不會在近期出現血腥格局。一石激起千層浪，“百日巨變”的論調引發樓市各方爭議不斷。時值年底，兩位再度拋出驚人觀點。王石認為，雖然經過近一年的下跌，但是市場的調整仍未結束，未來房地產市場仍會出現價格的下跌。而潘石屹則表示，未來普通住宅市場將基本被保障房占領，僅存的普通住宅在成本方面又無法與保障房競爭。北京的普通住宅，尤其是地理位置、檔次與保障房相近的普通住宅將面臨著巨大降價壓力。

　　　3 二手經適房收益受限，建立層次促流轉循環

　　今年4月8日，北京市建委頒布了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，嚴格指出未滿5年經濟適用房不得上市交易，同時對于出售已購經濟適用住房的家庭給予了不得再購買經濟適用住房或其他政策性保障住房的規定。新政的出臺更加明確了經濟適用房等保障性住房在市場中的作用，抑制了通過保障性住房獲取暴利的渠道，令保障性住房能夠更好地在市場中流通循環，發揮其應有的作用，為逐步建立分層次的住房供應體系打下堅實的基礎。

　　　　4 存量房買賣全面網簽，交易透明度加速提升

　　今年9月24日建委下發《關于全面推行存量房買賣合同網上簽約有關問題的通知》，通知規定自2008年10月15日起，已取得房屋所有權證的存量房進行買賣的，當事人在申請轉移登記前均需進行存量房買賣合同網上簽約。此項措施的推行對于整個二手房市場具有劃時代的意義，一方面有利于進一步規范存量房交易市場，最大限度的杜絕一房二賣現象的發生，同時提高了行政服務管理水平和辦事效率，加強了對房地產經紀機構和從業人員的監督管理，未來行業實際準入門坎和經營管理水平將得以加速提升，從而推動二手房市場的交易安全和規范經紀公司的行業自律。其政策指向性不僅對于未來二手房市場的發展與完善起著獨一無二的導引作用，而且隨著北京二手房市場新的交易模式、中介公司新的業務模式以及政府和中介協會新的管理雛形的日漸形成。

　　　5 緩解觀望擴大內需，央行降息幅度罕見

　　今年美國次貸危機引發了全球性經濟衰退，我國經濟的整體運行環境也愈發錯綜復雜。9月15日，央行首次決定下調人民幣貸款基準利率和存款準備金率，這是央行6年來的首次降息。雙率下調釋放了國家保經濟增長的重要信號，此后，10月8日和29日又接連發布了下調存款準備金率和存貸款基準利率以及下調金融機構人民幣存貸款基準利率的決定。11月26日年內的第四次降息重磅出擊，一年期人民幣存貸款基準利率各下調1.08個百分點。此次貸款利率的降幅也創出了自1997年以來11年間的歷史最高水平。

　　如此頻繁的降息舉措說明，我國的宏觀調控業已進入了一個全力保障經濟增長的階段，面對當前國際國內的嚴峻形勢，保持經濟平穩較快發展的目標已經日漸明朗；此外，央行的降息對于辦理個人貸款的購房者無疑是一個利好消息，有助于恢復購房者信心和緩解持續彌漫的觀望氛圍，為“擴大內需保增長”的宏觀調控目標奠定了基礎。雖然降息也在一定程度上緩解了開發商的資金壓力，但整個房地產行業的回暖和復蘇尚需一定時間的積累。

　　6 營業稅調整推動回暖，第二套房貸暫無變化

　　為了進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，12月17日，國務院常務會議研究部署了促進房地產市場健康發展的三項政策措施。新政強調了二套房貸的應用范圍；一年內減免營業稅，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　有鑒于新政出臺與發揮效力間存在的時間差以及相應細則等問題尚未解決，加之未來繼續加大救市力度放寬購房退稅等政策的可能性也依然存在，因此多項利好新政所產生的疊加作用還有待整個市場交易狀況的印證。(李梅)