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　　寫字樓市道低迷4原因

　　世邦衛理仕最新出臺的廣州市場研究報告指出，造成近期寫字樓市場低迷主要有幾大原因：

　　●不少原計劃擴張或搬遷的企業都取消或者推遲了寫字樓租賃計劃，令寫字樓需求比上半年大幅縮減；

　　●個別受金融風暴沖擊的企業，在簽訂租賃意向書后，因公司經營環境發生變化而退訂；

　　●部分迫切尋租辦公地的企業盡管經營還未受到影響，出于謹慎考慮而加強了對預算的控制，希望租到更平價的單位而遲遲不出手；

　　●外貿、金融等受災嚴重的企業，因經營不善無力續租而搬離。

　　波及全球的金融風暴已對廣州寫字樓市場產生影響：據陽光家緣交易數據統計顯示，10月份，廣州一手寫字樓成交量創新低，為13530平方米；中介行的成交數據顯示，10月珠江新城寫字樓租價比去年同期下降三成，空置率開始攀高。中立地產預測這一輪調整至少要到明年年中才有望結束。

　　經紀周瑛的煩惱

　　寫字樓云集的天河北，銀行多過米鋪，二手中介行又多過銀行。周瑛，是某中介地鋪一名資深地產經紀，她專注做寫字樓和商鋪租售已多年，但今年下半年以來，周瑛為自己收入發愁。“我做這行七八年了，還從沒試過這么糟糕！非典時(的市道)都沒這么差！天河北的寫字樓向來都很緊俏，以往我們是為盤源發愁，到處找業主找盤源，特別是中信廣場，有的客人要等一年多才能租到滿意的寫字樓。但從今年年中開始，主動來放盤的業主越來越多，連以往很少放出來賣的中信廣場寫字樓都有；但買或租辦公室的客人卻越來越少，生意非常冷清。從9月份到現在，我只做成了三樁生意，都是租面積不到一百平方米的小單位，沒有買的。有七八個跟了好久的客，原來一直說等中信廣場放盤的，現在中信放出來的單位不少，價格也便宜了好多，他們要不就說不想租了，要不就說買不起。”

　　和周瑛陷入同樣事業困境的同事并非少數，普遍都是一兩個月沒成交過一單，每月只領幾百元的基本工資，連吃盒飯都有問題，不少同事在考慮要不要改行。記者經過走訪發現，像經紀周瑛的情況在近期的廣州寫字樓業界并不少見。盡管與住宅相比，今年以來廣州寫字樓市場的降幅沒有住宅大，但寫字樓市場隨著經濟的持續低迷而越發艱難，部分主攻寫字樓租售的房產經紀，已無奈轉行。

　　廣州寫字樓史上最低成交量

　　記者走訪城中各大中介行時發現，在去年熱租而一房難求的寫字樓，近期都有不少房源放出，租售價格比去年同期下降了10%-30%。如在全球覆蓋70個國家、擁有950處地點的寫字樓租務公司雷格斯，近日在廣州天河北的即時辦公中心推出年終特惠，一半租期內半價優惠，一個辦公位置一天的租金低至50元。而一度租金高達200元/平方米/月的中信廣場，近期放租價多在160元/平方米/月左右。

　　像雷格斯這樣降價求租的寫字樓項目，在近期廣州市場比比皆是。中原地產研究部的數據顯示，近期中信廣場、天譽大廈、中泰國際廣場等知名寫字樓租金都有下滑跡象，租金排前10名的寫字樓有8個項目租金都比上月下降。與去年同期相比，珠江新城寫字樓的租金已下降了三成左右。

　　中立地產的調研數據也顯示，廣州10月份一手寫字樓的成交面積只有13530平方米，只是上半年月均成交量的36%，是廣州寫字樓歷史上的最低成交量。

　　寫字樓空置率上升

　　一直從事服裝進出口生意的汕頭人林向東，五六年因外貿生意火爆，將公司從老家汕頭搬到了廣州，前年又將辦公樓從東圃搬到了東風路的健力寶大廈。但今年的秋交會一結束，林向東就開始收拾行李，準備將公司搬回老家。

　　廣東工商部門的統計資料顯示，今年以來廣東全省企業的倒閉量比去年增長26.6%，而新增量則下降0.8%，在金融風暴的影響下，企業的日子越發艱難，一方面跨國大企進駐速度減緩或壓縮發展計劃，另一方面，越來越多的中小企業因面臨訂單減少而不得不節省成本，少租或不租新辦公樓，更有部分企業“走佬”離場。正是企業的大規模調整，讓廣州寫字樓空置率上升，租售市場陷入寒冬。

　　除了企業倒閉影響寫字樓市場外，中立地產董事總經理文志堅表示，隨著股市和房地產市場的持續低迷，寫字樓投資主力中產階層的數量正迅速減少，購買力下挫嚴重；另一方面，以美國為主的外資企業受總公司業績所累紛紛調整進入廣州計劃，近兩月來已罕有外資交易，就算是甲級、超甲級寫字樓市場，近期也以“內需”為主，新租售客大多是國內企業，租金明顯下調。文志堅指出，從10月的數據看，珠江新城整體租金水平比上月下降了6%至165元/平方米/月，空置率達33%。

　　投資回報跌20%-30%

　　11月初，廣州市政府推出珠江新城最后一幅商務用地d1-2，樓面地價僅及最高峰時11912元/平方米價位的七折，開發商競爭熱情不高。有參與的開發商認為，金融危機使珠江新城商務地塊的投資回報下降了20%-30%。中立地產董事總經理文志堅表示，投資回報下跌三成是比較樂觀的估算，實際回報降低的幅度更高。“就我們掌握的情況來看，廣州寫字樓的售價、租金都在下降，商務地塊投資回報下降的幅度甚至達到50%左右。珠江新城銷售寫字樓的價格，在10月份也出現了較大幅度的下降。“預計未來新出租的寫字樓，再不敢輕易提200元/平方米的月租了”。

　　珠江新城商務用地去年曾創下的11912元/平方米的天價。但今年珠江新城商務地價大幅下探，東塔出讓時樓面地價只有2860元/平方米，競爭激烈程度和去年不可同日而語。

　　特別關注

　　“住禁商”可能松動

　　讓市場環境更惡劣

　　在經濟形勢嚴峻的大背景下，為搞活經濟，近期傳出實施幾年的“住禁商”政策有可能放松的消息，在上月舉行的《新物管條例》聽證會上，關于“住禁商”政策是否應該取消的爭論也成為焦點。中原地產劉澤榮表示，“住禁商”放松是一把可能落下來的利劍，隨時可致中低端寫字樓重傷。

　　寫字樓市場低迷，中低端寫字樓的日子更難過。戴德梁行商業部董事張智聰指出，當租客、買家不足時，原本吸引力就比較大的新寫字樓項目可通過讓利來吸引顧客；但對舊寫字樓項目來說，因硬軟件配置等跟不上，市場需求首先削減的就是這部分項目，因此，目前的市場壓力有可能從新寫字樓向舊寫字樓轉移，預計未來一段時間內，廣州舊寫字樓項目承租壓力更大，尤其中低端寫字樓的日子更難過。

　　好消息

　　抄底買家入市

　　對近期寫字樓市場的大幅調整，文志堅表示，這是危機，也是機會。對于一些穩健的開發商及投資者來說，不管是土地價格還是寫字樓價格，目前都已接近底部，可以說是比較合適的入市時機。年底已到，不少發展商為回籠資金不惜拋售物業，文志堅坦言，“最近市場的筍貨不少，只要留意總有機會執平貨。從長期看，廣州經濟完全沒有問題，廣州寫字樓價格一直比上海、北京低好多，現在的價位更筍，我自己買了好多間寫字樓，這時候入貨，做長期投資肯定沒問題。”

　　據文志堅表示，近期廣州寫字樓市場誘人的價格，已吸引不少大投資客入市“抄底”，有國內大企業主，也有不少來自外國的資金，“他們都希望來廣州買寫字樓，整棟購買或者買二手地儲備開發，涉及的數額都不小。因為涉及客戶商業機密，具體情況不好透露。”

　　近日，李嘉誠旗下涉足港口、電信等多項業務的企業集團和記黃埔已凍結明年6月前未落實的新增開支，和黃的業務遍及57個國家。對未來市場，李嘉誠仍表示，將“繼續在全球物色有吸引力的投資機會”，也許對資金實力雄厚的李超人來說，目前也正是尋機會“抄底”的好時機。

　　同樣，近日新加坡最大的地產開發商嘉德置地表示，將推遲投資，直至全球信貸緊縮有所緩解。嘉德集團是新加坡主要的寫字樓和購物中心開發商，在調整其國內投資計劃的同時，嘉德置地中國公司凱德置地表示，并不排除會在中國市場尋求更多的拓展機會。

　　后市展望

　　明年中有望趨穩

　　不少業界專家對未來市場的預期普遍不樂觀。展望后市，文志堅表示：“就價格而言，不管是租還是售，今年以來的下跌趨勢在未來幾個月內仍將持續。廣州寫字樓至少還有10%的下降空間，成交量方面也難有攀升。估計至少要到明年年中，也就是大約七八個月后才有可能改善，價格到時才有可能企穩。”

　　世邦衛理仕的研究報告指出，雖然從整體上看，目前受到直接沖擊的只是個別企業，大部分企業的經營狀況仍良好，只是由于外部經濟形勢嚴峻而采取了謹慎的策略，暫緩擴張計劃或控制支出。但這種觀望氛圍短期內將難以扭轉，預計今年第四季度，寫字樓市場的表現不容樂觀，寒冬仍將持續。

　　戴德梁行商業部董事張智聰指出，值得一提的是，受淡靜市況影響，不少發展商調整了開發計劃，放緩開發速度，不少原預計在明年上市的項目近期都不再趕工，供應量的壓縮，也有望平衡未來的市場需求，令供過于求矛盾有所緩解。(記者　李琳）