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　　在市場價格沒有明顯下調的前提下，未來將會看到更多的出讓機會。但是，由于投資買家的意欲不會特別強烈，外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期，希望能夠保留更多的資金，所以想要看到一筆成交也不會十分容易。

　　雖然今年下半年的金融危機對投資市場造成了較大的沖擊，但是京滬兩地的今年的房地產投資市場成交額基本上與2007年持平。

　　戴德梁行統計顯示，今年京滬兩地房地產投資成交總額約為200億元，其中成交基本上集中在上半年。“在這200億元的投資成交中，大約有150億元的項目是通過戴德梁行促成的，占據市場總額的70%。”戴德梁行投資部董事葉建成首次透露。

　　上海吸引力依舊

　　戴德梁行報告顯示，高檔服務式公寓在去年相當火爆，但是今年遭受金融危機影響較大，諸多項目開始出售，明年還會繼續停滯下來，整體收購緩慢；寫字樓則在金融海嘯的波及下，受壓于空置率上升和租金下調的雙重影響，收購也不會像今年這么活躍。“取而代之的是，商業房產項目將會成為新的投資熱點。”葉建成預計，“在明年的房地產投資市場上，商業房產、購物中心將會受到更多關注。”

　　毫無疑問的是，外資對于中國的經濟增長速度還是很有信心。在葉建成看來，盡管最近投資者對任何投資市場都少有意愿，但是從明年年中起，當經濟大環境穩定下來以后，上海房地產市場還是會吸引基金的目光。

　　展望后市，葉建成還是謹慎樂觀。資產價格已經適當調整，是能吸引基金進來的。項目的成交價格將與當時的租金、空置率、融資成本相關，如果有所下調，幅度在10%-15%左右比較合理。

　　對于2009年的房地產投資，戴德梁行分析認為，在價格調整、讓基金恢復信心的同時，業主在銀根緊縮的大環境中更需注重融資結構的安排，不要讓交易因為融資結構不完善而無法發生。“我經常看到好的物業、好的價格，最后交易卻沒有完成，這是因為交易中賣方忽略了融資的安排。”葉建成說，“如果是股權交易，獲取貸款會有相當難度。而此前百仕通的交易之所以能完成，最大的吸引力是有好的債權結構，所以業主要更多關注融資結構的安排。”

　　市場進入膠著期

　　金融危機爆發以來，上海的房地產投資市場成交不再積極。整體上，目前外資在上海房地產市場上是停止放售，靜觀市場變化，主要原因是目前市場流通性不強，外資并不愿意在這個時刻虧損出售其物業。此外，由于相關政策規定外資投資項目必須由其他外資接手，在沒有流通性的環境中，外資也無法撤離。

　　不過，市場下調將會帶來一些新的機會。一些業主會由于資金問題而拋售手上的項目，因此一些好的投資物業將會在市場上出現。葉建成認為，如果給一個今年年初的價格，現在市場上每個業主都會愿意放售。“在這一波危機中，會有一些業主考慮出售物業，希望趁低吸納的投資者將會在市場上找到機會。事實上，在市場好的時候，反而沒有業主愿意出售。”

　　就目前情況而言，由于市場處于膠著狀態，近期沒有資產成交，價格上也就沒有大幅度的變化。因此，上海的資產出售價格整體上并沒有明顯的下調。葉建成指出，這樣的市場將要歷經更長的休整期；相反，如果市場一下子到底，復蘇的速度會更快。

　　戴德梁行分析認為，在市場價格沒有明顯下調的前提下，未來將會看到更多的出讓機會。但是，由于投資買家的意欲不會特別強烈，外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期，希望能夠保留更多的資金，所以想要看到一筆成交也不會十分容易。

　　私人投資者增多

　　在本輪的金融海嘯席卷之后，私人投資者將會增多。近期機構投資者開始收縮，如歐美的投資機構出現問題，而德國開放式基金面對很多贖回的壓力，最近都很難做大型的海外收購。相反的是，以往那些間接投資一些較小項目的私人投資者會更加活躍。其中，以來自香港、新加坡、臺灣的投資者居多，他們以前并非主力買家，而眼下他們首次將目光鎖定在了大型物業上。

　　私人投資者此前對于中國的房地產市場比較不熟悉。在機構投資者打開中國的投資大門、市場日趨成熟之后，眼下他們更加愿意進入了。“以前私人投資者會覺得中國內地市場不夠成熟，與人打交道比較困難。而今在限外政策規定下，私人投資者是直接跟外資投資者打交道，他們的信心也就更大一點。”

　　葉建成透露，“私人投資者已經開始在物色項目了，但是現在資產價格還沒有調整到位，吸引力對他們而言還不夠，但是在明年，我們就有機會看到這樣的成交浮出水面了。”