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　　-深圳退房官司增多，業主認為開發商“硬傷”不少

　　-開發商：退房源于房價下跌 專家：業主合理訴求應予支持

　　只有潮水退去才能看到沙灘上的凌亂。樓市的瘋狂過后，開發商的“小問題”變得不那么容易被業主容忍了。盡管要求降價補償不合理已成為社會共識，但房屋質量問題、是否存在更改規劃的問題，卻讓業主抓住了開發商的“硬傷”。深圳的地方法院最近就接到了多起業主要求解除合同的退房官司，而這些請求一旦被認定，從前強勢的開發商必將付出巨大的代價。由此，房價不理性上漲模糊了的市場調節功能正在逐步恢復。

　　退房樣本

　　1

　　寶安卡羅社區：

　　游泳池變成了停車場？

　　2007年12月，在深圳打拼了3年的白領小王跟“世界500強”企業中糧集團下屬的中糧地產(集團)股份有限公司簽訂購房合同后，便滿心歡喜開始計劃未來的生活：2008年7月入伙，接著裝修，“十一”就能跟相戀多年的女友結婚……盡管這只是卡羅社區一套一居室的小窩。

　　可接下來的事情大大超出了小王的想像。今年6月，在離合同約定的交樓時間6月30日還有一二十天的時候，小王和其他業主卻發現了諸多問題：原來聲稱是游泳池的地方赫然變成了停車位、燃氣還沒有接通、墻面和地面出現空鼓、滲水、粗糙且高低不平、天花板補塊、容積率高出合同約定，等等。“房間的地面簡直像坦克車壓過一樣！”小王形容說。

　　無奈之下，該樓盤29戶業主聯合將中糧地產告上法庭，請求解除合同。小王說，“走到今天這一步，說實話跟別人想的房價下跌沒有關系，我們就是咽不下這口氣。”

　　寶安區規劃分局：曾撤銷樓盤規劃驗收合格證

　　發現這些問題之后，小王等業主向中糧地產遞交了收樓異議書。很快，中糧地產向業主發出了關于收樓意見的復函，其中稱在入伙前已經取得了該項目的規劃驗收合格證，所以不存在擅自變更規劃的情形；而對業主反映房屋質量問題，該復函則稱“對情況屬實的部分”已經整改完畢。

　　在接到這封草草的復函之后，業主發現自己未來的家依舊問題重重。經過維權，業主取得階段性的勝利，深圳市規劃局寶安分局于7月24日撤銷了該樓盤的規劃驗收合格證。該決定書中認定該樓盤在申報項目規劃驗收時沒有完整提供原審批地全部圖紙，樓盤東北面室外游泳池與綠化沒有按原批準的總圖實施。

　　在市規劃局寶安分局的監督下，該樓盤恢復了中心的游泳池。隨后該局于8月29日又向卡羅社區頒發了規劃驗收許可證。然而此時距合同約定的交樓日期已經過去了兩個月，且業主反映的房屋質量問題仍沒有得到解決。

　　上周，記者希望就這些問題采訪中糧地產的有關負責人，卻被告知“不接受此類采訪”。

　　法院一審：不支持業主退房請求

　　昨日，業主王先生拿到了寶安區人民法院的判決。本月初開庭，半個月下達判決。“這么快下判決，那肯定是輸了。”業主方的律師呂志合私下告訴記者。

　　的確，一審法院沒有支持業主的請求。寶安區法院認為，該樓盤現在已經拿到了規劃局再次核發的規劃驗收合格證，說明項目經過規劃部門的規劃驗收，已經確定合格，不存在擅自變更規劃的違約行為。

　　對于由此造成的延遲交樓問題，寶安區法院認為，中糧地產已經對業主提出的意見做出了書面答復和處理意見，但業主此后沒有對房產進行驗收并辦理入伙，延期交房的責任應當由業主自行承擔。也就是說，業主不能以開發商延期交房超過90天為由退房。

　　這一判決當然不能令業主們信服。盡管面臨高昂的訴訟成本，他們大多數還表示將繼續上訴。

　　2

　　寶安檳城西岸：

　　“變房”廣告涉嫌欺詐？

　　“去年5月我們一家看了西鄉好幾個樓盤，最后看到檳城西岸說20多平方米的入戶花園可以改成上下兩個房間，就買了檳城西岸。”業主吳先生告訴記者，“沒有想到3房變5房是要我們收樓后自己改變結構，更沒有意識到，這樣改變根本是違法的。”

　　出于建筑安全的考慮，我國《住宅室內裝飾裝修管理辦法》明令禁止未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構。

　　開發商顯然對相關規定有所了解。記者在今年6月接到業主反映以購房者身份到該樓盤查訪時，其銷售人員仍以入戶花園可以變成兩個房間為由，吸引記者購房。然而，在其隨后向記者出示的一份內部入伙答疑上，記者則看到其中有一條明文寫道，由于法律法規不允許，入戶花園不能封閉起來變為兩個房間。

　　業主遂將開發商告上法庭，要求以欺詐和重大誤解為由撤銷購房合同。業主方面的律師認為，商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。開發商作為房地產開發經營者在明知“變房”是違法違規行為、根本不能實現的情況下，仍然打出可“變房”的廣告誘使消費者作出購房決定，已構成民法意義上的欺詐。

　　目前此案已經開庭審理，一審判決尚未下達。

　　3

　　龍崗九號院館：

　　樓盤違法加建惹官司

　　與卡羅社區類似的還有龍崗區樓盤錦冠華庭，也叫九號院館，開發商是深圳深冠華投資有限公司。業主徐小姐告訴記者，她去年買了該樓盤的房子，今年4月20日，開發商通知入伙時，卻發現大樓通常作為地下車庫的基礎層有加建。“地下一層很明顯被做成了房子，有廚房、洗手間。”

　　業主于是找到有關部門反映情況。隨后，龍崗區城管局2008年4月30日下發通知，認定了該樓盤的違建事實：未按照工程規劃等相關報批項目圖紙施工，擅自加建建筑物及構建物，違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條，責令立即停止違法行為，并盡快拆除。

　　同時，業主們對開發商加建施工行為進行了公證。龍崗區公證處2008年7月28日的公證書表明，7月25日到錦冠華庭6號樓負一層勘察，現場搭建有建筑腳手架，并有工人正在施工。公證照片顯示，基礎層被分為幾個小室。

　　基于這些證據，37戶業主起訴開發商，要求解除合同，并索賠10%的違約金。與前兩個樓盤不同的是，該樓盤目前雖然已經歷經兩次開庭審理，但最近被要求按照購房總價追加訴訟費，否則就視為自動撤訴。如果繼續打官司，要追繳數萬元訴訟費；如果不繼續打官司，開發商提出的補償又與業主的期待相去甚遠。業主們面臨著艱難的選擇。

　　分析

　　市場波動推動行業健康發展

　　近半年，房價過快上漲的弊端一一凸現。記者采訪中，包括開發商在內的各方都不贊成樓市暴漲。“行業的穩定發展對開發商、建筑商、業主都有好處，過多傷害哪一方都不好。”深圳華盛地產的副總經理鄭磊告訴記者。

　　華盛地產正是檳城西岸的開發商。在談到目前面臨的官司時，鄭磊說，“我們都很清楚到底發生了什么。”言下之意，業主的退房請求實際上源于房價下跌。據了解，上周該樓盤一些尾盤的銷售均價不到8000元，而高峰期該樓盤有1.6萬元購房的業主。

　　法律界有觀點認為，不管業主要求退房的動機如何，判決最終依據的是事實。目前代理了深圳、東莞等地數起退房官司的律師劉天軍表示，房價不理性上漲，客觀上給開發商偷工減料、以次充好披上了保護色。狂熱退去之后，一些樓盤確實存在的房屋質量、虛假廣告等問題顯露出來，一些別有用心的開發商借“業主要求降價補償不合理”的大傘來遮風擋雨。對此需要司法機關進行提防，本著尊重事實、公正司法的精神對業主的訴求作出正確判斷。

　　深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平教授認為，房子作為消費品，因為房價下跌而要求退房的行為違背契約精神，不能支持；然而，如果房屋確實有質量問題、開發商確實存在過錯，業主追究起來無可厚非。從這種意義上來說，房價下跌帶來的市場波動可以促成優勝劣汰，從而提升整個行業活力，降低產業發展風險。(卜凡)