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　　近期，我們走訪了中國開發(fā)商策略聯盟、上海易居研究院和中國房地產測評中心等單位，對我國未來房地產走勢和房地產業(yè)與國民經濟間的互動關系，進行了多方交流。根據調研結果和我們的研究，對房地產行業(yè)未來發(fā)展和對國民經濟影響，有如下幾點判斷：

　　行業(yè)總體上的調整不可避免

　　從房地產開發(fā)的角度，房地產行業(yè)具有高杠桿的特點，財務風險控制在房地產企業(yè)經營中占有重要地位。受宏觀經濟緊縮的影響，即使當前房地產市場中投機需求比例不高，未來銷售的放緩，由此導致的企業(yè)現金流緊張，也會迫使企業(yè)降價保量。從房地產施工和竣工情況看，近幾年來開發(fā)商上馬項目較多，當前房地產開發(fā)行業(yè)在建工程不斷積累，在建工程的增多意味著整個行業(yè)的現金流壓力空前加大，未來流動性減少對行業(yè)的影響度提高。

　　受流動性膨脹的影響，2007年樓市價格開始蔓延到土地領域，土地價格上漲速度加快。在地價加速上升的時期，開發(fā)商反而加快了拿地速度。開發(fā)商手中囤積的高價土地空前增多，開發(fā)所需的現金流需求也空前增加。

　　2007年下半年，企業(yè)高價拿地情況較多，一些進入行業(yè)較晚、資產積累不夠、實力較弱的企業(yè)面臨被淘汰的危險。土地儲備成本過高導致的流動性風險是主要的風險，很多企業(yè)倒閉是“撐死”的。

　　從監(jiān)管的角度，自從成立了土地監(jiān)察制度后，對土地閑置的管理已不在走過場，因此2007年高地價對開發(fā)商的成本壓力是真實存在的。房地產價格調整的主要壓力，并非來自于二級市場上的流動性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來的財務風險。

　　土地成本是“房價加速器”的關鍵

　　房產價格定價機制主要為成本加成定價，即土地成本決定的，即“樓面地價+建安成本+開發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產的價格。當前房價虛高政府有很大責任。“房價加速器”機理主要在于市場的類比效應：政府逐步推出地塊，后推出土地價格決定的房產價格決定了市場上存量房產的二級市場價格；在當前宏觀緊縮情況下，土地價格下滑又給了市場一個明確的房價下滑信號。地價下降給了市場樓價下滑的強烈預期，因此現有救市措施成效有待觀察。當前，全國地價下降幅度平均已達35%。

　　兩類公司將度過難關

　　面對行業(yè)“冬天”，有兩類公司將度過冬天。第一類，以萬科為代表的“作為”類公司。這類公司是行業(yè)內經營模式的探索者，普遍實行“精細化”經營，如萬科還把房地產業(yè)做成了一個“制造業(yè)”，以求做到快速開發(fā)、標準化開發(fā)。這類公司將依靠成本節(jié)約渡過難關。另一類是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開發(fā)企業(yè)。這類公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近2年地價瘋漲時沒有做過多的積極進取，因此面對調整，未來的商業(yè)風險和財務風險都不會太大。除了以上兩類公司外，投機性過強、在地價瘋漲的前2年吃進過多土地的公司，實力弱又粗放經營的公司，未來遭淘汰的可能性較大。(作者：胡月曉 上海證券首席宏觀分析師）