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　　由美國次貸引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，并逐步從金融系統(tǒng)蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入持續(xù)低迷以來，萎縮的成交、觀望的情緒和明折暗降的焦躁也隨國際金融風(fēng)暴而加劇。在一系列房市新政出臺以后，房地產(chǎn)市場能否回暖？下一步房地產(chǎn)市場將何去何從……面對這些疑問,本報(bào)特開設(shè)“地產(chǎn)風(fēng)云”欄目，持續(xù)關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的未來走向。

　　接二連三的利好政策出臺，降息、降稅、降低首次置業(yè)首付比例和利率優(yōu)惠，給寒冬中的珠三角樓市帶來了絲絲暖風(fēng)，一邊是開發(fā)商歡欣鼓舞，一邊是消費(fèi)者對前景憂慮，并不敢輕易出手，政策風(fēng)能否吹暖珠三角樓市，尚需時間來考驗(yàn)。

　　開發(fā)商猛推盤

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，10月20日至26日當(dāng)周深圳市有6個項(xiàng)目批售上市，共提供2285套，共計(jì)22萬平方米商品房，其中商品住宅有2001套，共20.97萬平方米，套數(shù)和面積環(huán)比分別增長625%和1559%。10月25日至31日，又有四個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，合計(jì)為市場提供了539套，約6.24萬平方米的住宅以及1.37萬平方米的商業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市供應(yīng)量“井噴”，主要由于政府推出的鼓勵購房政策11月1日開始實(shí)施，許多開發(fā)商紛紛分享樓市新政帶來的市場。據(jù)了解，金地梅隴鎮(zhèn)四期和晴山月已在11月1日推出，萬象天成預(yù)備11月中上旬開盤，紫麟山將于11月中下旬發(fā)售，君悅龍庭也將推出新的一批單位。“救市政策對豪宅別墅產(chǎn)品直接影響不大，不過整個市場的信心加強(qiáng)，此時推介剛好借政策東風(fēng)。”深業(yè)紫麟山負(fù)責(zé)人表示。

　　開盤推貨熱情高漲，而對于房價的認(rèn)識，深圳開發(fā)商出現(xiàn)明顯分化，有的開發(fā)商迅速逆勢提價，有的則是維持原有優(yōu)惠或趁機(jī)降價出貨。位于深圳市龍崗區(qū)的慢城取消了之前的特價房和子女教育補(bǔ)貼，均價也有所回升；景園的部分戶型也取消了送裝修家具禮金券；沙河世紀(jì)假日廣場則對價格進(jìn)行了微調(diào)，每平方米上漲400-700元，目前均價在18000-19000元/平方米之間。而萬科第五園則迅速推出總價減三萬的活動，金地梅隴鎮(zhèn)四期打出了“6670元/平方米起放肆到底”的口號，康達(dá)爾蝴蝶堡也推出二期6338元/平方米起的特價單位。

　　廣州的樓盤則大多采取了降價促銷的方式，把首次置業(yè)、中小戶型作為促銷重點(diǎn)，甚至有樓盤降價1000多元/平方米。廣州萬科率先鋪開“零契稅”活動，周末推出上百套中小戶型產(chǎn)品，只要購買100㎡以下的單位，契稅都不需要購房者負(fù)擔(dān)。保利也在新政落地的首個周末，全面開放紫薇花園3期，主打小戶型。恒大山水城也適時推出20套精品湖景樓王，不少是70至90㎡中小戶型，首付8萬起，以吸引年輕的首次置業(yè)者。

　　位于廣州市區(qū)中心的星河灣6號此前市場普遍預(yù)期在1.6萬至1.7萬元/平方米，然而最近開盤價格是最低1.3萬元/平方米起。銷售人員表示，發(fā)展商不想定價太高，現(xiàn)在可以借政府救市的機(jī)會，快點(diǎn)出貨，成交才是最重要的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商一個重要考慮是為了完成年底任務(wù)，借著新政進(jìn)行促銷，力求出貨回籠資金。

　　回暖會否曇花一現(xiàn)

　　記者在深圳幾個樓盤現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)救市新政出臺后，各樓盤看房人數(shù)明顯上升，而新政正式開始實(shí)施，場面更為火熱。水藍(lán)灣的銷售人員告訴記者，周末的客戶到訪量比以前多了一倍。金地梅隴鎮(zhèn)四期的接待人員表示，每天大約要接待兩千余名客戶看房。消費(fèi)者選擇此時看房，主要由于心態(tài)變化：一是覺得救市后房價將趨于穩(wěn)定，二是實(shí)地了解一下新政后的市場行情，擔(dān)心開發(fā)商趁機(jī)漲價。

　　深圳市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月24日至31日的成交套數(shù)僅為66、59、40、55、59、45、33和35套。而新政實(shí)施后前三天成交量卻突然躍升到232套、164套和166套，呈現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周末廣州樓市也有所升溫，簽約量翻了幾倍，網(wǎng)簽量回升至579套，而在10月27日至31日，簽約量僅為372套住房。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，新政開始實(shí)施初期交易量的明顯放大，是由于之前買家為了享受稅收優(yōu)惠，延遲買房手續(xù)所致。他指出，新房交易量的短暫回升能持續(xù)多久是個問題，樓市是否能走出低迷，仍有待時間檢驗(yàn)。

　　成交量回升能否持續(xù)，專家的擔(dān)憂不無道理：一是房地產(chǎn)新政一些細(xì)則尚未明確，購房者感到困擾，仍在觀望；二是如今全球金融危機(jī)愈演愈烈，有向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)跡象，購房者對樓市前景不樂觀。計(jì)劃在深圳寶安區(qū)買一套100平方米左右房子的首次置業(yè)者賀先生告訴記者，八月份時就想出手，隨著金融風(fēng)暴襲來，對經(jīng)濟(jì)前景和個人收入有所擔(dān)憂，預(yù)期房價仍然有下降趨勢。

　　與此同時，盡管廣深房價已調(diào)整大半年，但依舊在高位運(yùn)行的房價還是讓首次置業(yè)者難以接受。位于廣州天河區(qū)的領(lǐng)峰，售價在17000元/平方米以上，有看房者表示，對位置和房子本身都很滿意，就是價格太高。

　　除具有風(fēng)向標(biāo)意義的廣州和深圳之外，其他幾個城市的銷售同樣不容樂觀。很明顯的是，無論惠州、珠海或是東莞，有限的剛性需求仍然無法承受目前的高房價。合富輝煌東莞市場研究部獲得分析報(bào)告顯示，2008年上半年東莞住宅銷售面積減少四成。

　　中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說，未來仍將是價跌量升的市場狀況。“如果不是全球的金融危機(jī)，廣州樓市跌到8000元/平方米左右可能就是底部了。但是由于金融危機(jī)帶來的收入下跌以及小企業(yè)主欠款壓力，令已經(jīng)進(jìn)入合理價值中樞的樓價又有了進(jìn)一步下跌的動力。”

　　難扭下行頹勢

　　盡管中央已經(jīng)出手穩(wěn)定樓市，其他地區(qū)也有地方版救市方案，但廣深地方版救市方案尚未出爐，盡管主管部門多次召開研討會，但對此一直是爭論不休。不久前由政協(xié)深圳市福田區(qū)委主辦的議事會上，來自銀行界、企業(yè)界等代表均表示，深圳地方政府不應(yīng)急于救樓市。民生銀行深圳分行行長助理鄧少光表示，深圳房價應(yīng)回歸到一個合理的程度，畢竟深圳的工資水平跟內(nèi)地差不多，但樓價卻比內(nèi)地貴二到三倍，這是不合理的。

　　深圳賽格導(dǎo)航科技公司總經(jīng)理張家同表示，房價確實(shí)超出了普通人的購買能力，深圳房價高已影響人才來深圳了，建議政府救樓市“謹(jǐn)慎為重”。奕達(dá)電子公司華南區(qū)對外事務(wù)總監(jiān)李世伯則反映，該公司已經(jīng)出現(xiàn)招聘難，大學(xué)畢業(yè)生表示在深圳根本買不起房、也租不起房，安居才能樂業(yè)，深圳的房價不下調(diào)，會導(dǎo)致大批的人才外流。

　　而廣州市國土房管局副局長黃文波此前也明確表示，廣州目前的樓市剛性需求在支撐，房價平穩(wěn)下降，但還處在中高階段，近期來看，對于房地產(chǎn)市場是比較樂觀的，不存在“救”的問題。

　　對于未來一段時間樓市走勢，深圳中原總經(jīng)理李耀智認(rèn)為房價短期內(nèi)依舊不樂觀。他認(rèn)為政府救市政策的出發(fā)點(diǎn)在于提升成交量，而不是拉高房價，房價再度飛漲會帶來很多問題。其次，目前全球金融市場動蕩不安，未來經(jīng)濟(jì)走勢存在很大不確定性，中國不可避免地會受到金融海嘯的沖擊。同時，深圳市場目前供應(yīng)量非常多，供大于求。

　　百仕達(dá)地產(chǎn)董事副總經(jīng)理羅雷也認(rèn)為抄底目前尚不是時候。他表示，這一輪全球經(jīng)濟(jì)大調(diào)整，很多人資產(chǎn)會大幅縮水，購買力將會嚴(yán)重下降，財(cái)富復(fù)蘇也需要一個過程，而財(cái)富減少的效應(yīng)也肯定會投射到房地產(chǎn)行業(yè)。他建議市民買房一定要量力而行，不要參與太多的投資投機(jī)性因素。(記者 萬晶)