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　　一年之內，中國股市跌去三分之二，而深圳樓市也經歷了大起之后的大落。

　　斷供、負資產、退房曾一度成為深圳樓市最炙手可熱的話題。開發商的苦熬，購房者的觀望，雙方之間開展了一場曠日持久的拉鋸戰。

　　調整短期內不會結束，開發商又將如何熬出頭？是否還能堅守住價格，而購房者是否繼續觀望？

　　量價雙降，寒冬已到

　　盡管十一黃金周，深圳秋季房地產交易會上人流穿梭，但日均63套的慘淡收成卻是眾多房地產人士所始料不及的。

　　“確實，國慶期間，整個市場的銷售情況是不容樂觀的，”招商地產董秘劉寧昨日坦言，“不過，我們自己新推的盤都不錯，感覺上我們公司的銷售情況略好于市場平均水平。但從購房者的心態看，市場其實是不樂觀的，這種淡市還是會持續一段時間。”

　　相關數據顯示，秋交會期間，全市一手房成交僅317套，日均63套，遠低于9月日均100多套的成交量。而整體成交均價也黯淡無光，略低于1.2萬元。

　　不僅一手房市場慘淡，二手房也慘不忍睹。“秋交會現場的客流量不比春交會少，但觀望的情緒卻濃很多。來買二手房的客戶都是持著抄底心態，因此，二手房業主想早點賣房的話，價格要比市場低10%左右才有可能。”世華地產總經理梁文華總結。

　　“實際上交易是低迷的，去年10月跌下來，就沒有明顯的好轉。而價格方面，去年10月份大概1.7萬，今年在1.2萬左右。”深圳市房地產研究中心王鋒告訴記者。

　　據深圳市房地產信息系統統計，2008年1月至8月，新建商品房銷量下降五成，而二手房成交下降近七成。而銷售均價1.34萬/平方米，各月房價處于調整中。3、4、5月連續三個月出現環比下降，6、7、8月房價有所回升，但除去高檔住宅的拉動，6、7、8月價格實際為1.12萬、1.24.萬、1.28萬。

　　如果再往前追溯，2005年下半年，深圳住房均價7000多元，去年均價14000元，兩年翻了一倍。房價上漲速度遠遠超過了一般人的收入增長。

　　信心不足，淡市還將延續

　　房價明顯下跌，成交量萎縮，一些房地產中介公司關門歇業，深圳昔日火爆的樓市似乎一去不復返，伴隨著樓市的大落，陣陣寒意正侵襲著眾多開發商。

　　10月8日，地產業老大萬科發布公告，稱今年1-9月的銷售量和銷售額同比下降8.9%和3.2%。早前，泛海建設、中糧地產也分別預告前三季度凈利潤同比下降50%-60%、50%-100%。

　　對于深圳樓市的現狀，業內人士、購房者看空、看淡者居多。

　　昨日，深圳房地產研究中心王鋒認為，形勢嚴峻的說法可能稍顯悲觀。去年10月以來，深圳樓市開始進入調整周期。因為前兩年漲得太快了，這是正常的調整，但是美國次貸危機引起的金融海嘯、全球經濟低迷的外部因素也影響了國內經濟，讓這輪調整力度更大、周期更長。所以，如果說嚴重，也是因為外部環境變化，是我們沒有預料的。

　　深圳市房地產研究中心王鋒接著告訴記者，“七成的樓盤都降價了，不論大的房地產商，還是小的開發商都降價。六成的開發商降價幅度都在10%到30%之間。當然，關外的一些較差樓盤降價幅度也有高達50%以上的。”

　　秋交會也有變相的降價，比如買房送車、買房送裝修等。而一套房子300萬，送一輛寶馬，這樣降價幅度也有15%左右了。也有明顯的降價，推出特價房的。開發商作為專業的投資人，在調整的過程中，也是在觀望。畢竟這個城市的剛性需求很大，他是有底數的，也做好了準備，除非資金鏈出現大的問題才會大幅降價。

　　雖然有降價，但一些在深圳準備購房的外地人士卻認為，深圳的房子跳水，上漲離譜，都是關外，或關內比較偏的位置。“那些比較偏的地方，房價還應該下跌，目前我們幾個朋友都在觀望。”

　　不過，秋交會后，有深圳網友一弘認為，雖然有幾套特價房推出，但房地產商并沒有實質性降價，他們更多的是在硬撐苦熬，等待政府出臺扶持政策。只有救市的希望破滅了，才會有明確的降價行動。

　　昨日，央行推出“降率免稅”的組合拳，這是否意味著開發商所期待的曙光出現了？

　　對此，深圳房地產研究中心王鋒表示，央行這個政策是針對宏觀經濟的，也是針對外部經濟的惡化和保持經濟增長目標。當然，對房地產行業也釋放了積極的信號。開發商資金成本會有降低，但真正實惠的利好是貸款利率降多少，貸款期限多長等。所以，市場基礎還是要看需求，消費者的行動。總體看，0.27個基點的作用還是有限。

　　王鋒認為，一般來說，房地產的調整周期不會短期就結束。外部環境、宏觀經濟都存在很大的不確定性。盡管對宏觀經濟出現一些利好，但大的環境沒變，市場的投票權還是在消費者手里。老百姓的信心沒改變，調整周期相對還會較長。

　　深圳市德思勤投資咨詢有限公司副總經理徐治政則認為，這次調整應該是自1998年以來的一次調整，經過對全世界15個國家樓市、股市熊市的研究，平均調整期是4.5-4.8年。他還認為，如果政府對此進行強力干預的話，這個調整周期將縮短，可能把周期調整到1—2年。

　　銀行嚴控按揭

　　在低迷的樓市行情里，開發商又會如何過冬？

　　或許，增加銷售回款是最有效的法子，就如同穿上一件保暖內衣。

　　降價讓利，吸引客戶，效果或是最立竿見影的，盡管促銷、優惠活動五花八門。

　　昨日，港置地產一區域總監透露，我們代理的萬科樓盤較多，整體降價促銷在10%到20%，而招商地產的樓盤較少，折扣在5%左右。

　　港置地產是萬科多家樓盤的代理商，萬科城、東海岸、東方尊嶼、清林徑、金域東郡，還有將推出的天琴灣項目都是該公司聯合代理的。

　　推新盤，價格靈活。招商地產在售樓盤中主推海月五期。對于記者的詢問，海月五期的售樓小姐顯得謹慎，卻稍顯繁忙，“海月是招商地產直接銷售的，現在不降價也沒優惠”。

　　而招商地產董秘劉寧也告訴記者，我們一個月基本上就賣了50%，國慶期間賣了20套。而廣州新推的盤也賣了75%，9月佛山推出的盤也很快就賣完了。“我們價格有優惠，而且本身也比較低。”劉寧解釋銷售情況稍好的做法。

　　此外，壯大營銷隊伍，拓寬銷售渠道也是開發商過冬的好招。

　　“自今年1、2月份，一些開發商比如萬科就找代理公司銷售樓盤，以前萬科是自己售盤。不過，有些開發商比如百仕達則早在2003年就找中介代理售樓了。”上述港置地產人士介紹，以后可能會有更多的發展商找代理銷售。

　　較為普遍的現象是，一個樓盤，一般都會有兩個或以上的中介公司代理銷售。

　　當然，獲得資金支持也是開發商的救命稻草，銀行信貸資金并成為開發商眼中的香餑餑。不過，銀行是否對在寒風中哆嗦的開發商伸出橄欖枝，不得而知。

　　深圳某大型銀行的一信貸人士透露，我們要求開發商銷售額達80%就要還清貸款，現在我們都很關注開發商的銷售情況，控制住其客戶的按揭。

　　雖然對不同的開發商條件不一樣，但總體上，我們的信貸控制是比較緊的。現在，我們對開發商的貸款利率都比基準利率提高10%-20%，而且要求企業有還款計劃等條款。在住房貸款上，今年3、4月相對寬松，比如二套房貸款做得多。但現在基本上只做首套房貸款。

　　記者了解到，各家銀行對個人住房貸款的政策也松緊不一，比如，個人出售首套房沒有產權后再買第二套房時，建行、中行等一些銀行就會按首套房的政策優惠放貸。而一些銀行可能就更嚴格些，達不到二套房政策，也會在首套房按揭貸款的基礎上上浮利率。(羅三秀)