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　　從去年底到現在，近11個月，成交量持續低迷。在萬科看來，這是比房價下跌更可怕的事。

　　8月底，萬科開始行動了。王石“廣深樓市出現拐點是禿子頭上的虱子，明擺著”的話猶在耳邊，長三角降價颶風突起，樓市拐點已現。

　　跟隨者步步亦趨，蔓延到北京。9月初，北京出現降價型特價房，有開發商認為“房價將回到2005年”，風雨飄搖中，京滬兩座中國內地樓市“最堅固的堡壘”搖搖欲墜。

　　而這，可能只是一場樓市保衛戰的前奏——通過小幅降價，激發潛在的剛性需求，保住交易量，保住市場，穩住價格。那么，他們能吸引到足夠的交易量嗎？

　　本報記者對近期京滬兩地樓市現狀展開調查分析。

　　上海現象

　　多家開發商醞釀跟進降價

　　中介拉客促樓盤銷售

　　“你好，看看對面萬科的房子吧，”在上海三林板塊金地灣流域項目前，記者上周末被一個騎摩托車的小伙子攔住了，他是萬科金色雅筑的代理商漢宇地產的業務員。

　　而就在金色雅筑售樓處前，還聚集著10多個業務員。其中一位業務員說，他們公司接手雅筑不到一個月，賣出了好幾百套房子。他說雅筑快清盤了，勸記者要買趕緊買，現在還有10萬元的優惠。

　　漢宇地產，因代理萬科旗下樓盤，這家港資背景的上海本地二手房經紀公司最近被人熟知。而據記者了解，今年以來，上海很多開發商選擇了與二手代理公司聯動推盤的策略。在代理公司的努力下，相鄰的金色雅筑和灣流域展開了貼身肉搏，兩項目相繼降價到14000元左右/平米，帶動了三林板塊的成交量。

　　部分開發商暗中醞釀降價

　　對于萬科大幅降價的舉動，松江九亭板塊一項目正在考慮接受團購，因為鄰近的保利項目已經推出優惠了。

　　中房指數總經理陳晟認為，上海本地開發商壓力不算太大，因為他們擴張步伐不大，不像萬科、金地等一線公司那樣壓力來自全國。

　　但根據佑威房地產研究機構的數據，上海領跌的是大華集團旗下項目。據接近大華的人士分析，大華項目集中在上海，且相對集中在中環，如果賣得不好就都不好，銷售壓力相對大些。而大華有關負責人表示，調價是根據市場做出的，而且只針對一些特別樓層和戶型。

　　記者從多家經紀代理公司處了解到，上海很多開發商在醞釀跟進降價，“每個人手上都有一份降價報告，區別只是形式問題，”一知名地產公司營銷總監透露。

　　或重演深圳樓市下跌路徑

　　近日，隨著多個樓盤降價，業主鬧退房，上海業界也刮起斷供傳聞。上周大華錦繡華城傳出斷供，后大華澄清為假，但不能阻止業內對于“降價———退房———斷供”在上海重演的擔憂。

　　上海易居研究院研究員楊紅旭認為，目前上海降價現象只是擠泡沫，尚未出現大規模、標志性區域樓盤降價。上海衛明不動產負責人蔡為民認為，上海房價目前只能說“開始降了”，降幅只在8%左右。到年底，蔡為民預計90%的樓盤都會降價。

　　據悉，上海房地局、銀監局等部門最近都加緊對樓市的摸底調查，據上海市房地局內部人士介紹，開發商主動調整價格是好事，樓市走向正常并且合理，目前沒有聽說政策上會進行任何調整。

　　北京現狀

　　降價型特價房現身

　　以特價房的名義進行小范圍的降價，一方面可以促進銷售，另一方面也不會引起市場大的反應，“金九銀十”，北京多個區域都出現特價熱，不少知名樓盤紛紛加入這一陣營。

　　現身核心區域

　　特價房已不再局限于特定的區域了。

　　東二環東直門橋往東200米路南側的東闕都是一個投資型的公寓樓盤，該項目所處的區域是北京的稀缺之地，該樓盤最近推出的數套特價房受到市場的關注。

　　9月份的特價房涉及到多個區域，如望京的香頌和里外里公寓，東北五環的金漢綠港、東四環的阿曼寓所、東三環的MASTER領寓、東二環的東闕都、南二環的順馳藍調、南三環的城南大道等，加上西部的遠洋山水，特價房在北京呈現的是東南西北全面開花的形勢，而核心區特價盤的出現，反映出全局促銷的趨勢。

　　促銷效果顯現

　　在近期推出的一些特價房中，比較知名的是遠洋山水樓盤，100套特價房推出時，約有800人前往現場；金漢綠港9月6日到16日對北京籍教師推出特價房，起價6775元/平方米，截至17日，現場銷售人員表示已全部售完；金都杭城的10套特價房也已售出。

　　據多家公司的營銷人員介紹，特價房的銷售效果還不錯，只要價格降到購房者承受的范圍內，他們就會買。

　　帶動局部樓市

　　基于萬科等公司在全國的降價輿論后，樓市心態也發生了變化，特價房策略體現了主流開發商謹慎跟進的心態。在一些特價房的帶動下，北京只有局部區域出現了跟進的趨勢，以東四環外為例，在金都杭城、遠洋一方等知名樓盤的特價策略下，金地名京、禧福匯等樓盤也傳出類似的消息。

　　本次出現的特價房和過去的特價房有本質區別，傳統的特價房以戶型有瑕疵或尾盤為主，但這次推出的特價房大部分只是特價。特價房銷售人員在接受咨詢時，多數明確表示房源沒有任何區別，主要的目的就是階段性的促銷，維持銷售進度的平穩。

　　深圳市場

　　8月領跌，位于全國前列

　　根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格中，深圳以4.1%的跌幅領跌全國。

　　深圳一市場研究機構德思勤9月17日發布的數據庫監測進一步說明了深圳目前的局面：去年十月萬科在深圳率先掀起了一波“優惠潮”，位于龍崗坪山的萬科金域東郡以7500元/平米推出新單位；南山區的華聯城市山林均價由30000元/平米降低到16000元/平米，下降了14000元，是降價絕對值最大的樓盤；下降幅度最大的是龍崗區的佳兆業水岸新都和寶安區的泰華陽光海灣花園，都在48%。

　　即使是這樣，整個深圳樓市2008年上半年的銷售成績仍然不理想。在央行降息的消息傳出后，深圳不少地產業界人士認為嗅到了松動的跡象，但是專業機構的觀點依然鮮明：銷售的僵局還沒有打破，房價的跳水行為還在發生，購房者還是無動于衷。

　　萬科第三輪降價即將在10月啟動的消息令北京開發商極度緊張，深圳的樓市是否會在這樣的預期下繼續領跌，進入“30%”左右的深幅跳水區呢？這是目前深圳樓市需要重點防范的問題。

　　爭議

　　“退房補貼”被多數人摒棄

　　來自多數開發商的觀點是，開發商主要負責房子的開發建設及銷售，至于房子賣后的上漲或下跌，都和開發商沒有太大的關系。萬科已經明確表示，降價銷售后不會對老業主給予補償。萬科的觀點是“萬科不可能接受任何沒有法律、合同依據的補償、退房要求。”

　　昨日，接受記者采訪的業內人士普遍認為，如果從合同契約的角度來看，降價后開發商沒有義務及責任給老業主補償。“房價下降后開發商對老業主不補償、不退房的行為是站得住腳的。”北京欣原業地產機構總經理羅園認為，房屋購買合同中并沒有“降價就可以退房”的約定，老業主要求補償的要求沒有法律依據。

　　“從維護品牌角度，或為了顧及其后續銷售，開發商可能會因降價銷售對老業主有一定的補償，但這樣的開發商數量很少。”羅園這樣表示。目前北京有多個項目降價銷售，但除了華業玫瑰郡之外，還暫無其他項目表示對老業主進行補償。

　　新浪網發起的“萬科上海調價風波”調查顯示，72.6%的受訪者認為不應該退房；另有3.89%的受訪者認為“不好說”；而認為應該退房的受訪者比例相對較小，僅23.5%。