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　　日前，凱德置地與思凱資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，以33.4億元人民幣的價(jià)格轉(zhuǎn)讓凱德大廈；而中房經(jīng)貿(mào)的國(guó)海廣場(chǎng)A座寫(xiě)字樓也被中國(guó)電子進(jìn)出口總公司整棟購(gòu)買，成交額近10億元。京城樓市大單頻現(xiàn)，對(duì)于京城樓市來(lái)說(shuō)，是否標(biāo)志著市場(chǎng)回暖？機(jī)構(gòu)資金頻頻入市，是否標(biāo)志著樓市見(jiàn)底，抄底行為開(kāi)始？對(duì)此，專家認(rèn)為，隨著京城樓市理性回歸，許多樓盤(pán)定價(jià)更趨于理性，樓市的長(zhǎng)期價(jià)值將會(huì)凸顯。

　　●京城樓市大單頻現(xiàn)

　　大型機(jī)構(gòu)為主要買家

　　據(jù)金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首現(xiàn)1998年以來(lái)銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況，多年來(lái)一直火爆的樓市出現(xiàn)大幅降溫。北京7月份的住宅銷售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　與不容樂(lè)觀的數(shù)字相比，近日，北京樓市頻現(xiàn)大額成交案例的現(xiàn)象引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年來(lái)已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建設(shè)中的豐盛大廈被中國(guó)太平洋保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司整棟購(gòu)買；位于亮馬河商圈的圣元中心整售給海南航空股份有限公司，成交價(jià)約6億元人民幣；6月25日，中國(guó)電子進(jìn)出口總公司又與中房京貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正式簽署了國(guó)海廣場(chǎng)A座寫(xiě)字樓的購(gòu)買合同。而近日剛剛成交的凱德大廈，轉(zhuǎn)讓價(jià)格高達(dá)33.4億元人民幣。

　　從近期成交的大單中筆者發(fā)現(xiàn)，每次大單的出現(xiàn)，都是大型機(jī)構(gòu)資金出手。以國(guó)海廣場(chǎng)為例，中國(guó)電子進(jìn)出口總公司進(jìn)出口總額已達(dá) 389 億美元，目前擁有境內(nèi)外 58 個(gè)全資和控股子公司， 5 個(gè)駐外辦事處，2007年底資產(chǎn)達(dá) 82.62億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入132.21 億元。

　　而外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)軍腳步也越來(lái)越急。凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶表示，從去年年底到今年二季度，共有七八家大型企業(yè)集團(tuán)紛紛伸出橄欖枝，希望收購(gòu)凱德大廈，其中主要包括國(guó)外的基金、國(guó)內(nèi)的大型國(guó)有企業(yè)以及世界500強(qiáng)的企業(yè)。

　　●機(jī)構(gòu)資本抄底樓市？

　　地標(biāo)性建筑受青睞

　　自去年年底以來(lái)，隨著針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不斷深入，樓市“拐點(diǎn)論”開(kāi)始盛行，從而樓市也隨之進(jìn)入了“觀望期”。今年上半年以來(lái)，許多樓盤(pán)紛紛大打折扣。據(jù)金地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅7月份京城打折樓盤(pán)就已近70個(gè)，與此同時(shí)，許多新開(kāi)的樓盤(pán)紛紛降低價(jià)格預(yù)期，政府對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控措施初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)業(yè)正走在回歸理性的軌道之上。

　　樓市近期大單頻現(xiàn)，是否意味著樓市拐點(diǎn)已經(jīng)見(jiàn)底？是否機(jī)構(gòu)資金開(kāi)始抄底樓市？中國(guó)電子進(jìn)出口總公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之所以將資金用于購(gòu)買物業(yè)，一方面是因?yàn)榕袛嗄壳按_實(shí)是不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)，但另一方面更加重要的是，看好物業(yè)的長(zhǎng)期增值價(jià)值，尤其是少數(shù)地標(biāo)性樓盤(pán)的特殊價(jià)值。

　　“凱德大廈是我們升級(jí)改造的產(chǎn)品，應(yīng)該說(shuō)并非核心產(chǎn)品系列。”毛大慶認(rèn)為，凱德置地當(dāng)時(shí)的收購(gòu)行為只是一個(gè)大規(guī)模進(jìn)軍北京市場(chǎng)的信號(hào)，特別是選擇在位置顯赫的長(zhǎng)安街區(qū)域，更是一種有效的市場(chǎng)拓展手段。

　　據(jù)悉，中國(guó)電子進(jìn)出口總公司出手購(gòu)買，也正是看中了國(guó)海廣場(chǎng)無(wú)可替代的地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)，尤其是該物業(yè)的地標(biāo)性價(jià)值。據(jù)悉，國(guó)海廣場(chǎng)總建筑面積約26萬(wàn)平方米，由四棟百米高的建筑體及商業(yè)裙房組成，是一個(gè)集精裝酒店式公寓、5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓、大型商業(yè)及多功能商務(wù)會(huì)所于一體的城市綜合體，其建筑集群已成為西長(zhǎng)安街上的地標(biāo)性建筑。其推出的精裝酒店式公寓自開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售已經(jīng)過(guò)半，銷售價(jià)格也從開(kāi)盤(pán)前的25000元/平方米上漲到現(xiàn)在的30000元/平方米，且各月銷售量均在高端項(xiàng)目中表現(xiàn)突出。

　　●三類買家各有所好

　　樓市長(zhǎng)期價(jià)值被看好

　　有業(yè)內(nèi)專家將樓市大單買家分成了三種類型，一類是自用型買家，另一類是投資型買家，第三類是自用兼投資型。無(wú)疑，中國(guó)電子進(jìn)出口總公司、中國(guó)太平洋保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司、海南航空股份有限公司等屬于第三類買家，購(gòu)買寫(xiě)字樓物業(yè)一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物業(yè)的持續(xù)增值。

　　中房京貿(mào)副總經(jīng)理郭謙進(jìn)一步分析，機(jī)構(gòu)資金看中項(xiàng)目的穩(wěn)定并長(zhǎng)期的回報(bào)，因此他們一方面會(huì)選擇旗艦型項(xiàng)目；另一方面主要考慮其是否處于熱點(diǎn)商圈，比如CBD、中關(guān)村、金融街，這是目前北京比較熱點(diǎn)的三個(gè)區(qū)域。此外，一些位置非常優(yōu)越，升值空間非常大的潛力區(qū)域也是這些機(jī)構(gòu)資金淘金的熱點(diǎn)。

　　周金旺強(qiáng)調(diào)，作為公主墳商圈內(nèi)唯一的高端綜合體項(xiàng)目國(guó)海廣場(chǎng)的出現(xiàn)，有望填補(bǔ)該區(qū)域地標(biāo)建筑的空白。目前，在長(zhǎng)安街與東三環(huán)交叉的國(guó)貿(mào)區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大型的高端樓盤(pán)集群，區(qū)域利好使CBD高端商務(wù)項(xiàng)目銀泰中心、財(cái)源國(guó)際中心、國(guó)貿(mào)三期等項(xiàng)目扎堆，其中銀泰中心公寓的售價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)11萬(wàn)元/建筑平米。相比而言，西長(zhǎng)安街與西三環(huán)交叉的公主墳商圈價(jià)值還有巨大的上升空間。

　　郭謙認(rèn)為，由于土地越來(lái)越稀缺，核心位置的物業(yè)投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，因此，這些區(qū)域的房地產(chǎn)未來(lái)升值空間更大。從眾多機(jī)構(gòu)逆市而行，成為樓市購(gòu)買主體的事實(shí)來(lái)看，機(jī)構(gòu)資本非常看好京城樓市的長(zhǎng)期價(jià)值，認(rèn)為這是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。(衛(wèi)東)