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　　似乎房地產(chǎn)龍頭萬科打個(gè)噴嚏,人們總擔(dān)心地產(chǎn)市場(chǎng)患感冒。

　　自從日前萬科董事長(zhǎng)王石拋出“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重,為此萬科做好了最壞的打算”的言論后,果然,近日萬科打著“中秋促銷”旗號(hào),選擇上海中外環(huán)的部分樓盤,降低總價(jià)10萬元進(jìn)行促銷。盡管單價(jià)降價(jià)幅度不大,但這對(duì)于僵持已久的樓市,容易讓人聯(lián)想到萬科是否再次成為降價(jià)的“帶頭大哥”,以及是否就此表示開始了新一輪的“降價(jià)潮”。

　　　　中秋上海促銷直降10萬

　　在今年元宵節(jié)率先帶頭降價(jià)后,萬科選擇了另一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日———中秋前夕在上海展開“打折”攻勢(shì)。

　　8月28日,萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告,宣稱在8月30日至9月14日期間,旗下8個(gè)樓盤限時(shí)推出特價(jià)房源,更有精彩禮包和驚喜大獎(jiǎng)。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同,此番萬科喊出“直降10萬”的口號(hào)。

　　據(jù)悉,在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤,聞聲而來的看房者絡(luò)繹不絕。此次共推出60套特價(jià)房源,都是90平方米的精裝小三房,原來總價(jià)在130萬元至155萬元之間,如果當(dāng)天簽約并在3日內(nèi)付清3成房款,那么就可以享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款,那么還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上再打9.9折。

　　事實(shí)上,早在8月16日,萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價(jià)降低10萬元的優(yōu)惠推出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于臨近2010年上海世博會(huì),三林板塊去年漲勢(shì)過猛,今年價(jià)格出現(xiàn)回落是理性回歸。但總價(jià)高達(dá)10萬元的降幅,即使是少量房源,在這個(gè)敏感的時(shí)點(diǎn),對(duì)市場(chǎng)而言也是一記重磅炸彈,可能會(huì)加劇樓市分化。

　　至于上海樓市,數(shù)據(jù)顯示,在8月24日至8月30日一周里,上海市場(chǎng)一手樓成交量環(huán)比此前一周略有下降,環(huán)比下降3%,日均成交453套。從上半年數(shù)據(jù)看,上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米,環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米,環(huán)比下降22.4%。但房?jī)r(jià)仍然維持在高位,上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年全市商品房銷售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%。

　　　　大開發(fā)商回籠資金加快并購(gòu)

　　相對(duì)于等待房?jī)r(jià)增速回落來增強(qiáng)購(gòu)房能力,商品住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,小戶型的推盤是有效需求釋放的最快途徑。自今年年初以來,萬科堅(jiān)持“聚焦主流,理性應(yīng)變”的經(jīng)營(yíng)策略,在2007年新開工產(chǎn)品中,53%為小戶型,而2008年該比例則提升到80%。

　　渤海證券分析師周戶認(rèn)為,現(xiàn)有存量住宅需求約44.79億平方米,而擁有住房家庭新增住房需求約58.87億平方米,再加上城市化帶來的新增外來人口住房需求,中國(guó)商品住宅潛在需求旺盛,潛在需求可使住宅行業(yè)持續(xù)15.74年。

　　數(shù)據(jù)顯示,城鎮(zhèn)居民的相對(duì)購(gòu)房能力并不弱。而房?jī)r(jià)的過快上漲和利率的不斷提高,降低了城鎮(zhèn)居民可購(gòu)買住房的面積,但平均仍能夠買得起91.36平方米的住宅,且絕對(duì)購(gòu)房能力仍有較大提升空間。面對(duì)房?jī)r(jià)增速放緩和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整,商品住宅有效需求仍能釋放。

　　在自住需求得到保證的情況下,以及行業(yè)整體受到調(diào)控的影響,于是,“現(xiàn)金為王”就能在房地產(chǎn)行業(yè)上大展拳腳。數(shù)據(jù)顯示,萬科2008年6月末凈負(fù)債率僅為37.1%,遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍水平,公司6月末持有的現(xiàn)金達(dá)到153.7億元,超過短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)總和,這說明了萬科并不缺錢。萬科半年報(bào)上還有個(gè)細(xì)節(jié),那就是萬科的市場(chǎng)占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。同時(shí),去年底到今年上半年,萬科斥資超過25億元,在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購(gòu)10個(gè)地產(chǎn)公司部分或全部股權(quán)。

　　由此,萬科首次的降價(jià)已經(jīng)初見成效。正如一位業(yè)內(nèi)人士所言,實(shí)力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊,而實(shí)力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金,甚至可能騰出手來并購(gòu)無力支撐的小開發(fā)商。隨著萬科再次提出降價(jià),如此的行業(yè)分化只會(huì)繼續(xù)加劇。

　　　　能否上演“金九銀十”?

　　踏入9月份,是樓市傳統(tǒng)銷售旺季,那么,今年究竟是扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)絕地上演“金九銀十”,還是延續(xù)地量成交、重蹈去年覆轍,是不少開發(fā)商最關(guān)心的問題。

　　可以說,降價(jià)潮的出現(xiàn)已打破在我國(guó)持續(xù)多年的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期以及房?jī)r(jià)上漲的反饋機(jī)制。市場(chǎng)濃厚的觀望心態(tài),迫使開發(fā)商不得不進(jìn)一步降價(jià)來緩解資金壓力,推動(dòng)了房?jī)r(jià)向下的反饋機(jī)制正在形成。聯(lián)合證券認(rèn)為,迫于通脹的壓力預(yù)期政府短期內(nèi)尚不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)施以援手。不過在價(jià)格機(jī)制的引導(dǎo)下和信貸緊縮的制約下,開發(fā)商減少開工,會(huì)使供給與需求重新平衡,也將打破房?jī)r(jià)向下的反饋機(jī)制。但開工的下降將意味著企業(yè)增速可能下降。

　　“只有賣不掉的價(jià)格,沒有賣不掉的房子。”這是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一句俗語。或許,降價(jià)是開發(fā)商力爭(zhēng)今年“金九銀十”的最好方法。(記者 駱海濤 付海燕)