放貸新政針對投資進(jìn)行限制后，投資者開始大量撤退，讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。無論惠州還是東莞，此前都因?yàn)樯钲谫彿空叩拇笈楷F(xiàn)，房價(jià)呈現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的瘋漲走勢。特別是今年第三季度，深圳房價(jià)步入歷史高點(diǎn)之后，多數(shù)投資者都將目光轉(zhuǎn)向緊鄰深圳的東莞和惠州
當(dāng)深圳樓市陷入寒冬之際，一度因深圳投資者而沸騰的周邊市場，此刻同樣難以獨(dú)善其身。惠州的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月份其一手商品房成交量比此前萎縮了一半，成交價(jià)格也降回5000元以下。東莞也出現(xiàn)了類似的情況，10月成交僅3671套，相對9月下降近三成。
在此之前，惠州、東莞由于靠近深圳，是投資者最青睞的兩個(gè)二線城市，因此其樓價(jià)幾乎與深圳同步地經(jīng)歷過一輪迅猛的上漲，成交量也呈直線上升趨勢。而此次放貸新政針對投資進(jìn)行限制后，投資者開始大量撤退，讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。
成交驟降凸顯降溫信號(hào)
無論惠州還是東莞，此前都因?yàn)樯钲谫彿空叩拇笈楷F(xiàn)，房價(jià)呈現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的瘋漲走勢。特別是今年第三季度，深圳房價(jià)步入歷史高點(diǎn)之后，多數(shù)投資者都將目光轉(zhuǎn)向緊鄰深圳的東莞和惠州。
據(jù)東莞一家代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，東莞南城、東城兩區(qū)的深圳人置業(yè)比例由3%、5%迅速上升至15%、20%，增長率超過5倍。而部分項(xiàng)目的成交信息則顯示，深圳人所占比例甚至一度高達(dá)50%。由于緊鄰深圳，以及房價(jià)水平較低，惠州的深圳人置業(yè)比例更高于東莞。
進(jìn)入2007年的下半年，惠州樓市越發(fā)顯得火熱，惠城、惠陽、惠東、博羅到處都有新盤啟動(dòng)，隨之而來的是購房者對樓市的瘋狂追捧。
但“9·27新政”的出臺(tái)，一下讓整個(gè)市場平靜了很多。許多準(zhǔn)備在年底購房的消費(fèi)者放緩腳步開始觀望，與此同時(shí)許多新開盤的樓盤的銷售情況卻不甚理想，開發(fā)商面對這種情況開始著急，投資者也開始對惠州的市場產(chǎn)生彷徨。
記者從相關(guān)部門了解到，惠城區(qū)前9個(gè)月共有18810套商品房完成預(yù)售，平均每個(gè)月2000套左右，而10月份網(wǎng)上簽約的商品房還不足1000套。與此同時(shí)，惠州的樓盤價(jià)格在10月期間一度回落到5000元以下，新盤開盤價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明升暗降的狀態(tài)。
另據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份較9月份新增供應(yīng)量大幅減少，為3864套，較9月份減少六成五 (截至10月31日) ；成交僅3671套，與9月相比下降近三成(截至10月30日)。
政府調(diào)控意愿明顯
盡管東莞10月份的成交量已經(jīng)大幅度下降，但是有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，其房價(jià)依然呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢。該數(shù)據(jù)顯示，10月份東莞城區(qū)普通住宅均價(jià)為7666元/平方米，環(huán)比9月份上升11.2%。有中介機(jī)構(gòu)分析指出，房價(jià)的上漲表示開發(fā)商護(hù)盤力挺房價(jià)意圖明顯。
對此，東莞政府已經(jīng)開始從二手房交易著手來調(diào)控市場。即從11月1日起，東莞二手房交易將強(qiáng)征20%個(gè)人所得稅，原有的按照交易總額2%征收個(gè)人所得稅的征稅方式將停止使用。
業(yè)內(nèi)人士指出，強(qiáng)征20%個(gè)人所得稅，無疑對東莞二手房交易造成沉重打擊。因?yàn)闁|莞二手房交易稅費(fèi)本來就很高，各種稅費(fèi)加起來，高達(dá)14%左右，另外，東莞二手房交易過程漫長，手續(xù)繁雜，這本就使得東莞二手房市場受到諸多限制，如果強(qiáng)征20%個(gè)稅，那么東莞二手房市場將雪上加霜。
與此同時(shí)，由于因?yàn)闁|莞一手房市場投資客較多，如果強(qiáng)征個(gè)稅，那么，投資客投資收益減少，風(fēng)險(xiǎn)增加，投資客投資行為將會(huì)大大減少。這會(huì)使對投資客較為倚重的東莞樓市更加失去支撐力，一手樓市會(huì)更加冷清。
降溫是理性的回歸
目前，深圳的樓市尚未出現(xiàn)回暖跡象，而過度依賴外來資金炒作起來的東莞等城市，樓市的降溫已經(jīng)成為短期不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
知情人士透露，部分外地進(jìn)駐的中介行已經(jīng)開始撤走，某深圳的中介行甚至一次性關(guān)閉了其在東莞的十幾家門店。
而一些樓盤，已經(jīng)開始祭起了優(yōu)惠、打折等暗地里降價(jià)的法寶，意圖緩解銷售壓力。相比而言，房價(jià)較高的東莞降價(jià)趨勢更為明顯。
10月底，深圳某知名大開發(fā)商在東莞的新盤定價(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士介紹，該盤市場估價(jià)可能在8000元~9000元/平方米，但最終卻以7500元的均價(jià)開盤，讓有意向者的客戶都大吃一驚。
據(jù)悉，類似該盤的案例在大開發(fā)商云集的東莞并不在少數(shù)，開發(fā)商折讓幅度在8~8.8折之間。對此，有開發(fā)商接受采訪時(shí)，并不將保守的定價(jià)視為降價(jià)，而是頗為含蓄地指出，定價(jià)是根據(jù)市場需求而定，現(xiàn)在的價(jià)格是由市場決定的。
而有業(yè)內(nèi)人士則指出，目前的市場反應(yīng)是對政策利空影響的消化，成交量的萎縮只是購房者觀望心態(tài)所致，但是并不能說明房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑。因?yàn)橐坏┫陆档揭欢ㄋ剑^望的購買力就會(huì)大量涌現(xiàn)出來。同時(shí)，也無法否認(rèn)，對于這些二線城市而言，失去外來資金炒作后，房價(jià)將很難再瘋漲，而是逐漸現(xiàn)實(shí)理性回歸。(靳冬)
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