隨著近期樓市成交量的不斷萎縮，房貸新政及物業(yè)稅的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商大改往日捂盤(pán)惜售的常態(tài)采用大打折扣等方法進(jìn)行燙手山芋似的拋售，而不管是投資者還是自住者卻依然無(wú)動(dòng)于衷靜待市場(chǎng)變化。由此，關(guān)于樓市拐點(diǎn)的各種版本預(yù)言開(kāi)始在市場(chǎng)上興起：有人認(rèn)為，廣州樓市拐點(diǎn)到來(lái)了；也有人認(rèn)為，今年年底廣州樓市拐點(diǎn)或現(xiàn)；還有人認(rèn)為拐點(diǎn)將在2008年出現(xiàn)。但據(jù)專(zhuān)家介紹，目前廣州樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)仍難測(cè)。
經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
“房?jī)r(jià)和GDP的增長(zhǎng)有著密切的關(guān)系。” 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，“從近幾年廣州GDP每年兩位數(shù)字的增長(zhǎng)速度來(lái)看，廣州的經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展期。與此同時(shí)，居民財(cái)富一直有著極為迅速的增長(zhǎng)，因此我們有理由認(rèn)為GDP的快速增長(zhǎng)可以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。”
據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州市2006年GDP增長(zhǎng)14.7%，2007年上半年GDP增長(zhǎng)14%，并預(yù)計(jì)2007年廣州GDP預(yù)期增長(zhǎng)12%。廣東省發(fā)展和改革委員會(huì)主任李妙娟表示，今年上半年，全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持去年以來(lái)又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)速度快、效益好、結(jié)構(gòu)優(yōu)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭。初步核算，上半年全省完成生產(chǎn)總值13544.46億元，增長(zhǎng)14.3%，比全年增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)高5.3個(gè)百分點(diǎn)。
廣州市發(fā)改委主任潘建國(guó)透露，廣州2007年上半年地區(qū)生產(chǎn)總值3198.01億元，增速達(dá)到14%，預(yù)計(jì)全年GDP增速將達(dá)13%以上；城市居民人均可支配收入11559元，增速10.2%；城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為102.1%，增速2.1%。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，需求指有購(gòu)買(mǎi)力的需要。“廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)居民而言，是一種財(cái)富積累的過(guò)程。”一位不愿透露姓名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴記者，“相比于收入，居民財(cái)富是衡量購(gòu)買(mǎi)力的更好指標(biāo)。從某種意義上來(lái)說(shuō)，財(cái)富不斷積累是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)因素。”
房產(chǎn)仍處于旺盛期
“盛極必衰，衰極必盛”，隱含之意是萬(wàn)物皆有自身之規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。眾所周知，廣州房地產(chǎn)在1993年落入底谷，經(jīng)過(guò)5年的時(shí)間，到1998年上升到峰頂，然后逐年微降，到2003年又落到底點(diǎn)。2004年之后，樓價(jià)又開(kāi)始上升，一直到現(xiàn)在。從中，我們可以總結(jié)出，廣州房地產(chǎn)平均大概5~8年一個(gè)周期。從這一趨勢(shì)來(lái)看，目前的廣州樓市正處于高位，樓價(jià)還處于價(jià)格上升軌道。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文稱(chēng)，目前樓市類(lèi)似于股市到3000點(diǎn)的時(shí)候，大家都說(shuō)高，但依然有較大的上升空間。
縱觀廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)，1978年十一屆三中全會(huì)首次將房屋定位為一種“商品”后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來(lái)。20世紀(jì)90年代初期廣州樓價(jià)已處于上升期，天河的高層住宅單價(jià)已要8000~9000元／平方米。1994年國(guó)家緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控，廣州樓價(jià)均價(jià)從9000元／平方米以上的高位直落7000元／平方米以下。1998年，由于亞洲金融危機(jī)的影響，香港及廣州樓市的前進(jìn)步伐驟然放慢，成交量也呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，老八區(qū)均價(jià)則比1997年下跌9.31%，樓價(jià)跌破6000元／平方米。
1997年~2003年，廣州樓價(jià)一直處于“陰跌”的時(shí)期，2003年廣州十區(qū)商品房均價(jià)4439元／平方米，達(dá)到歷史低位。直到2004年才開(kāi)始上漲，上漲勢(shì)頭一直延續(xù)到現(xiàn)在。2004年全年樓價(jià)井噴式的上漲18%，到2005年，樓價(jià)上漲率已經(jīng)超過(guò)了10%。直到2006年，廣州商品房均價(jià)每平方米達(dá)到6545元及22.4%的漲幅。從2007年二三季度商品房成交均價(jià)來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)仍然處于快速上漲期，到十一黃金周期間廣州主流住房銷(xiāo)售均價(jià)區(qū)間已升至13000～16000元。
國(guó)內(nèi)知名房產(chǎn)專(zhuān)家趙卓文表示，從廣州房地產(chǎn)發(fā)展歷史以及自身發(fā)展規(guī)律來(lái)看，目前廣州樓市還處于旺盛期，樓價(jià)依然處于合理空間，泡沫不大，甚至還有進(jìn)一步的上升空間。而目前商品房市場(chǎng)價(jià)格的上漲，與地價(jià)上漲有密切關(guān)系。但“天價(jià)地”在市場(chǎng)和資本的力量推動(dòng)后，土地價(jià)值得到重新評(píng)估，使土地的價(jià)格回歸。由此，近兩年廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。
廣州樓市正處于三個(gè)轉(zhuǎn)變中
業(yè)界的人可能了解，譽(yù)峰在過(guò)百戶(hù)業(yè)主中，外籍人士及香港、臺(tái)灣、歸國(guó)華僑等業(yè)主約占20%。凱德置地在廣州開(kāi)發(fā)的天河新作，首期推出的單位60%左右被新加坡、韓國(guó)等客戶(hù)認(rèn)購(gòu)，另外還有不少來(lái)自港臺(tái)等地買(mǎi)家。位于珠江新城的鉑林國(guó)際公寓，也有部分韓日籍、港澳、美加歸國(guó)華僑等買(mǎi)家。
“目前廣州樓市正經(jīng)歷三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是由平民化消費(fèi)的市場(chǎng)向富人消費(fèi)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；二是由自用型房地產(chǎn)向投資型、投機(jī)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變；三是由‘廣州人的房地產(chǎn)’向‘國(guó)際化的廣州房地產(chǎn)’轉(zhuǎn)變。在這三種轉(zhuǎn)變中，第三種轉(zhuǎn)變表現(xiàn)尤為明顯。從近兩年的樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，珠三角、深圳、港澳、國(guó)外的資金正以超常規(guī)的速度進(jìn)入廣州樓市。” 知名房產(chǎn)專(zhuān)家趙卓文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
據(jù)發(fā)展商介紹，從2005年開(kāi)始，廣州外籍買(mǎi)家的比例就在不斷地增加，目前已經(jīng)增加了二三成。像凱旋新世界某些組團(tuán)、匯景新城、中海觀園國(guó)際等樓盤(pán)的買(mǎi)家中，外籍買(mǎi)家占30%左右。
這種轉(zhuǎn)變意味著什么？趙卓文認(rèn)為，在樓市轉(zhuǎn)入“有錢(qián)人消費(fèi)”、“富人炒樓”“廣州房產(chǎn)國(guó)際化”時(shí)代后，樓房買(mǎi)來(lái)自住的基本屬性將發(fā)生根本性的改變，開(kāi)發(fā)商也將改變以往的營(yíng)銷(xiāo)策略，主要目標(biāo)將放在富人、投資者、外籍買(mǎi)家身上。在這種形式下，樓市依然是有錢(qián)人的游戲，房?jī)r(jià)仍然會(huì)處在高位上漲期。
業(yè)界看點(diǎn)
樓市拐點(diǎn)仍難測(cè)
莫嶸 利海集團(tuán)副總裁
國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策，確實(shí)給開(kāi)發(fā)商心理上帶來(lái)一定的壓力，但就目前樓市來(lái)說(shuō)，政府的調(diào)控政策并沒(méi)有給樓市帶來(lái)明顯的影響。拿房貸新政來(lái)說(shuō)，一方面，細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，對(duì)第二套房的界定還是有點(diǎn)模糊；另一方面，銀行將面臨利潤(rùn)上的博弈(一旦個(gè)人房貸得到限制，銀行利潤(rùn)也將得到一定的限制)。從購(gòu)買(mǎi)人群以及銷(xiāo)售狀況來(lái)看，目前高檔住宅銷(xiāo)售量依然比較大。由此，樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn)的說(shuō)法是不科學(xué)的。至于廣州樓市何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，仍很難預(yù)測(cè)。
廣州樓市處于盤(pán)整期
黎文江 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師
2005年廣州樓市曾一度處于觀望期，但今年表現(xiàn)尤其明顯的原因是今年房?jī)r(jià)上升太快，市場(chǎng)需要一段時(shí)間調(diào)整適應(yīng)。買(mǎi)家需要適應(yīng)飛速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商需要調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。由此，廣州樓市正處于盤(pán)整期，這種盤(pán)整時(shí)期大概最快要在今年春節(jié)前結(jié)束，最慢也要在明年五一前，在這期間，樓價(jià)還會(huì)保持現(xiàn)有價(jià)格甚至?xí)偕?/p>
拐點(diǎn)取決于新政力度
韓世同 寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理
近期的房貸新政和物業(yè)稅給樓市帶來(lái)不小波瀾，有人認(rèn)為是新政影響了成交量，甚至有人認(rèn)為樓市正經(jīng)歷最嚴(yán)厲的調(diào)控期。但我個(gè)人認(rèn)為，廣州樓市的成交量萎縮是由其自身客觀因素決定的，政府的調(diào)控力度還沒(méi)有達(dá)到“最大化”。就樓市而言，近一到兩個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。樓市拐點(diǎn)是否會(huì)出現(xiàn)或拐到什么程度，要看政府出臺(tái)的房產(chǎn)新政力度的大與小。
2010年后 再談樓市拐點(diǎn)
趙卓文 國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家
從廣州房產(chǎn)自身規(guī)律來(lái)看，樓價(jià)仍處于上升期；從廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，GDP每年都有兩位數(shù)字的增長(zhǎng)；從樓市新政來(lái)說(shuō)，細(xì)則還沒(méi)有真正出臺(tái)，即使對(duì)房產(chǎn)有所影響還待一段時(shí)間；從目前廣州住房情況來(lái)看，廣州市政府今年已經(jīng)全部解決5000多戶(hù)“雙特困戶(hù)”，政府減少了壓力；從樓價(jià)高的利與弊來(lái)說(shuō)，樓價(jià)高代表著一個(gè)城市的繁榮，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)有活力的體現(xiàn)。由此，近兩年廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，如果非要談拐點(diǎn)，就等2010年以后再談。
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