一直以來是非頗多的湯臣一品近日在網上房地產推出429個車位，單間價格52.5萬元。200余套套房源，配備429個車位，這個一戶兩位的比例著實有些奢侈。根據規定，出售型車位的買家必須是小區業主，而目前湯臣一品內僅有業主3位，加上項目內其中一棟樓已轉售為租，不禁讓人疑惑，這么多車位賣給誰？
行情
投資潛力大 開價不離譜
9月25日，湯臣一品在網上房地產掛出房源429套，這是繼2005年10月底和2006年8月初之后第三次開盤。不過此次開出的房源均是地下車位，單間銷售價格52.5萬元。
從目前陸家嘴中心的停車難問題和高額停車費來看，也許相對于湯臣一品的業主來說，投資者對該項目的車位會更有興趣。雖然“天價樓王”的車位價格明顯超過隔壁樓盤車位價格一半，但根據浦東陸家嘴中心商務區目前的停車費來說，52.5萬元的車庫投資潛力還是相當巨大。
陸家嘴中心的停車難問題一直比較突出。去年年中，曾因為停車難導致區域停車費全面上漲，但仍難改變車位緊張的局面。富都世界發展有限公司副總經理顏鵬曾向媒體介紹，原來濱江大道只有一個停車場，大約能停250輛車。由于收費比較低廉，附近不少寫字樓的上班族都把車停到該車庫，這使得前來觀光游覽的游客無處停車。正大廣場B1層新增的300個停車位8月1日起正式面向大眾運營，陸家嘴地區的停車難問題略微緩解。新增的停車場收費與原有的B3層相同，第一小時10元，第一小時以后每半小時5元，全天80元。
如此看來，若是能買下湯臣一品的車位對外出租，相當有市場。以每個車位8%的合理年租金回報進行粗略計算，52.5萬元的總價，年租金回報為41600元。也就是說，每個車位的月租金必須達到3500元左右，買家才能得到8%的年投資回報。
浦東新區物價局公布《住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定》，自今年1月1日起，高標準停車庫長期停放，每車每月由600元調整為500元，租金上限是500元／月，否則就是違規。顯然，3500元／月的天價停車費是違規的，就算沒有這一規定，也難有人買單。若是以小時計算，以15元／小時的費用出租，一天若能租夠8小時(工作時間)，便有120元／日的收入，月租金收入即3600元，正好滿足了年租金回報8%的要求。實際上，一天保證8個小時的出租時間，在陸家嘴金融中心來說，就是小菜一碟了。
現狀
僅三名業主有資格購買車位
網上房地產數據顯示，至今為止，一品開盤的地下車位未有一間成交。記者致電湯臣一品售樓處，以投資者的身份要求購買該項目的地下車庫。“車庫是和住宅一起賣的，只有買了住宅才能買車庫。”售樓小姐表示，投資者欲購車庫是不可能的。
由于開價過高，單套公寓動則上億，湯臣一品的房源兜兜轉轉僅成功售出3套，因此，目前有資格購買這批車位的只有3名業主。而近日，湯臣集團在中期業績報告中披露，集團計劃在今年三季度推出湯臣一品4棟中的一棟用于對外出租，共涉及房源74套。這也是湯臣一品因涉嫌“捂盤惜售”成為市房地局首批專項檢查對象之后，首次調整市場策略。并且，湯臣集團發布的中期業績報告中顯示，到目前為止，湯臣一品項目已收取超過2億港元的銷售收入；在4棟住宅物業中，兩棟已對外出售，而另外兩棟則保留作投資用途。如此一來，按照售樓小姐的說法，小區車位的目標客戶又少了一半。
記者感到十分疑惑，既然車位沒有充足的買家，開發商又為何拿到網上“叫賣”？
分析
只是走過場 并非真想賣
“如果是網上房地產的銷售信息，這個是按照規定走的程序，說明湯臣的車庫是可售的，但作為商品房的配套，確實只有業主能夠買賣。”業內物業專家劉生敏告訴記者。
劉生敏表示，之所以定出這樣的規定，在于便于車庫的管理。如果業主把車庫賣給小區以外的“外人”，那么，小區內的其他業主有權享受的配套設施必然相應減少。部分業主暫時不需要車庫，但未來要買卻買不到的情況必然出現。另外，作為負責小區管理的物業公司，顯然不希望車庫賣給外人，因為車庫賣給外人給管理帶來困難，也給小區安全埋下隱患。因此，才有了車庫出售給小區業主的規定。
根據今年10月1日開始實施的《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。也就是說，小區的車庫如果擁有獨立的小產證，開發商可以選擇出售，也可以將之保留。比如湯臣一品的“隔壁鄰居”盛大金磐花園自2005年開盤479間地下車位以來，已銷售過半，單間銷售價格為28萬元，另外，網上房地產顯示盛大金磐項目中有104個地下車位未納入網上銷售，也就是說，這104個地下車位由開發商保留出租。
但網上信息顯示，湯臣一品所有的車庫都為可售狀態，并無保留，這說明開發商選擇將之出售。湯臣一品售樓處工作人員亦表示，“車庫是隨房子一起賣的。”按照湯臣一品現有的銷售進度，車庫的銷售進程只會更加緩慢。既然如此，湯臣集團大可保留車位出租，又何苦偏要繞彎走過場。
可以看出，湯臣一品的車位租賃業務將會是一筆不菲的租賃業務。429個車位，按照56萬元、每年8%的回報計算，車庫的年租金收入可以超過1900萬元。對于維護車庫日常開支綽綽有余。
“即使走房屋出租的路線，開發商也不能隨便出售車庫，一般來說只能自己持有。”劉生敏告訴記者。對于湯臣在今年9月發布的轉售為租的消息后又賣出項目內的車庫，專家更是感嘆不明所以，“出于管理上以及使用上同樣的理由，有獨立產權的車位不能夠出售給租客，因為實在是不利于管理，而且租客變化太大。”
背景
銷售不暢只得轉售為租
去年8月初，在經歷了9個月的零成交之后，湯臣一品高調宣布售出A棟首套價值1.3億元的復式豪宅，在去年11月和今年2月又先后售出第二套和第三套房源。隨后又經歷了今年2月至今又將近9個月的零成交。自2005年10月首度開盤以來，到今天，湯臣一品只有3套房源的成交記錄，銷售不暢顯而易見。
從上述對湯臣一品叫賣車位的分析中，看得出湯臣集團頗有在該項目上走房東路線的傾向。湯臣一品工作人員曾向媒體記者透露，用于出租的B號樓租金至少在1萬美元／月／套以上，將樓盤轉售為租能增加公司部分收入。
由于湯臣一品此前銷售不佳，湯臣集團業績已經出現下滑。上海某知名代理公司一位高層管理人員分析：“其實主要原因是賣不動了，湯臣一品才考慮拿出一棟樓來出租，這已經是下下策。湯臣集團投資幾十億卻銷售不出去，只能做房東，自己持有，現在已經騎虎難下。”
事實上，湯臣一品的房東身份轉型其實十分合理，比起其坐等“售空”，倒還是走出租路線來得實惠。據介紹，湯臣一品周邊300平方米公寓月租金就達到了1萬美元，該盤準備用來出租的B棟樓最小戶型為400平方米，最大戶型為1200平方米，“租金最高甚至可能接近3萬美元”。網上房地產信息顯示，湯臣一品擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據此分析租金應在1萬美元／月以上。而其物業管理費也因為天價樓盤的身價而高達每月15元／平方米，核算下來，即使租賃面積最小的一套，每月物業管理費也高達6000多元。如此來說，若是公寓和車位均能成功出租，租金回報不菲。(徐健 趙一蕙)
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