在經(jīng)歷了接近五年的等待后，9月6日，一期買家終于等來了上海“金色貝拉維(又名‘虹康古北苑’)”“歡迎業(yè)主入住”的橫幅，而該樓盤的二期業(yè)主仍在等待之中。
金色貝拉維位于上海市古北新區(qū)黃金城道南側(cè)，是古北二期規(guī)劃的住宅項目之一。該項目由8棟15至21層高層住宅及局部一二層商場和會所組成，整個項目的投資總額為4.3億元。
目前，上海開工的住房與需求比接近1.5：1，而住宅新盤的實際供求比例倒置為1：1.5。事實上，正是大量開發(fā)商的捂盤行為破壞了原本基本平衡的上海住宅市場。
本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過捂盤等行為，可以操控住宅一級市場和二級市場的價格。金色貝拉維的行為頗具普遍意義。
捂盤之嫌
9月4日下午，在金色貝拉維小區(qū)，記者看不到一個來往的建筑施工人員，小區(qū)大樓外立面已施工完成，中心花園的水池里已長出苔蘚。該小區(qū)門衛(wèi)吳先生說，物業(yè)公司于今年6月入住金色貝拉維，當時小區(qū)建筑施工就已基本結(jié)束，全部房子的裝修也已完成。
據(jù)金色貝拉維售樓處銷售人員說，該樓盤一期共302套房源，去年12月、今年4月分兩次開盤，今年8月底起一期業(yè)主開始陸續(xù)入住；二期也有400余套房源，“(售樓處)已接到上面通知，二期今年不銷售了，要等明年”。
該銷售人員表示，金色貝拉維8幢大樓2004年同批建設(shè)，目前該樓盤已是具備銷售要求的準現(xiàn)房。
上海中原地產(chǎn)古北分行高建堃介紹，目前金色貝拉維二手房成交價格在3萬元/平方米左右，比今年初上漲1萬元/平方米。在高看來，金色貝拉維二期遲遲未開盤，除開發(fā)商看好古北高檔房的升值潛力外，還極有可能受其周邊樓盤“玉翠豪庭”影響，“這個大盤對周邊房價的帶動是很明顯的”。
李嘉誠旗下的玉翠豪庭項目8月份已兩次開盤，其價格在3.2萬元/平方米至3.8萬元/平方米。高建堃認為，預(yù)計玉翠豪庭的第三次開盤價會突破4萬元/平方米。在這高價房帶動下，金色貝拉維二期開盤價自然會水漲船高。
上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至本月5日，金色貝拉維一期還有20套可售房源，主要集中在5至16層之間。然而該樓盤售樓人員明確表示，一期可售房源僅剩1樓幾套。針對有房不售質(zhì)疑，該樓盤銷售人員解釋：“我們和客戶的簽約合同都是手寫的，還沒來得及上網(wǎng)備案，但業(yè)主首付款已付。”
本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金色貝拉維的開發(fā)商虹康房產(chǎn)建設(shè)有限公司 (以下簡稱“虹康房產(chǎn)”)，系上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司的下屬公司。上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司隸屬于長寧區(qū)住宅發(fā)展局，為國有獨資企業(yè)。
長寧區(qū)有關(guān)人士介紹，因政府部門對下屬公司進行調(diào)整，如今金色貝拉維的實際管理方為上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，而不是上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司。“上述兩家公司都具有國資背景”。
記者試圖就此事采訪虹康房產(chǎn)，但遭拒絕。
左右逢源的《席位優(yōu)權(quán)書》
事實上金色貝拉維在上海 “小有名氣”。
事情追溯至2003年。當年12月，金色貝拉維尚未取得預(yù)售許可證，開發(fā)商虹康房產(chǎn)對外推出了《席位優(yōu)權(quán)書》，認購者只需支付10萬-20萬元不等的定金，將為其保留具體房源的優(yōu)先購買席位，待項目取得《商品房預(yù)售許可證》后，簽訂正式的預(yù)售合同。優(yōu)權(quán)書表明協(xié)議單價為0.95-1萬元/平方米，當時有95位認購者與開發(fā)商簽訂了優(yōu)權(quán)書。
開發(fā)商曾經(jīng)向認購者表示，金色貝拉維將于2004年上半年開盤。
隨著時間推移，古北新區(qū)的房價一路飆升。2004年末，金色貝拉維的市場行情已上漲到1.8萬元/平方米左右。按每套住房面積160平方米計算，95位認購者的每套房屋都有了超過100萬元的升值，其所有房屋增值已近億元。讓認購者喜出望外的大利好，卻險些被開發(fā)商的一紙訴狀擊碎。
2004年12月，虹康房產(chǎn)以當初簽署《優(yōu)權(quán)書》違反《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度為由，將其中簽訂《優(yōu)權(quán)書》的27位認購者告上法庭，訴請解除當初的相關(guān)認購協(xié)議。此案在當時的滬上樓市造成較大的轟動，各大媒體爭相報道，虹康房產(chǎn)公司更是從法華鎮(zhèn)路上的辦事處撤出，改由營銷公司接待客戶。
2005年1月24日，古北金色貝拉維項目認購合同糾紛第一例庭審開庭。虹康房產(chǎn)在庭上表示，2003年簽署《席位優(yōu)權(quán)書》時，金色貝拉維正在建設(shè)中，并沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律，屬無效預(yù)售行為，訴請法庭解除這一認購協(xié)議。被告認為，《席位優(yōu)權(quán)書》并不等同于預(yù)售協(xié)議，而是在預(yù)售協(xié)議之前簽訂的優(yōu)先購買合同，作為合同應(yīng)該是有效的，要求開發(fā)商虹康公司予以執(zhí)行合同的承諾。
2005年4月份金色貝拉維項目合同糾紛一案達成庭外和解，以原告方虹康房產(chǎn)撤訴而告終。虹康房產(chǎn)向認購者承諾，雙方將于當年6月份正式簽訂預(yù)售合同，所有認購者都將得到他們原先認購的住房，只不過，房源單價將在《席位優(yōu)權(quán)書》標明的0.95—1萬元/平方米基礎(chǔ)上，增加0.3萬元/平方米。作為補償，認購者所購入的房屋將由原先的毛坯房變?yōu)槿b修房。
2005年上半年，上海市政府曾規(guī)定，凡商品房項目在申報預(yù)售許可證時，第一時間即在 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”上有所顯示。這也是上海為防止開發(fā)商囤積居奇，乘機抬高房價的一種調(diào)控手段。
據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的信息顯示，金色貝拉維第一次拿到預(yù)售許可證的時間是在2006年12月份，與虹康房產(chǎn)承諾認購者2005年6月份正式簽訂預(yù)售合同，相距了1年零6個月。
四大捂盤術(shù)
記者隨機點開“網(wǎng)上房地產(chǎn)”一個樓盤銷售信息，可以看到上海樓盤每一次預(yù)售總量一般在1萬平方米到2萬平方米不等，盡管當?shù)卣?萬平方米以下樓盤要求一次性預(yù)售，而每次開盤銷售的一般不會超過3棟樓。隨著近日購房人氣漸旺，一些樓盤的開盤量更是越來越小。
記者發(fā)現(xiàn)，許多上海樓盤一年分幾次開盤，有的樓盤兩次開盤間隔甚至不到15天，而兩批樓盤開盤價已出現(xiàn)了明顯的變化。從目前的情況來看，一些樓盤半年之內(nèi)價格就能上浮10%～20%左右，每次開盤的單價上漲數(shù)百元至上千元的現(xiàn)象并不少見。
“比較普遍，”一位不愿具名的上海開發(fā)商認為，包括頗具嫌疑的金色貝拉維在內(nèi)，多數(shù)上海開發(fā)商也存在捂盤惜售行為，有些手法比較隱蔽。本報記者近日遍訪上海開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、資深研究人士，領(lǐng)略了近年來上海開發(fā)商最為常見的四大“捂盤”招數(shù)。
招數(shù)一：該領(lǐng)證時不領(lǐng)證。目前上海最為常見的變相“捂盤”手段，是將樓盤分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證。一些開發(fā)商根據(jù)市場情況，調(diào)整其商品房的開盤時間，以此達到利益最大化。也有一些開發(fā)商與建筑公司達成默契，延緩工程項目的進度，進而名正言順的推遲開盤。此外，一些開發(fā)商通過申報材料不全、規(guī)劃故意超標等手段，延遲預(yù)售許可證的獲取時間。
招數(shù)二：剛賣便稱已尾盤。不少購房者買房時或許都遇到過這樣一幕：當你向開發(fā)商詢問某套房源時，對方會告訴你這種戶型已賣完或所剩無幾，如果要買趕快趁早，而實際上這些房源還沒有出售。這是上海開發(fā)商慣用的“捂盤”手段之一，目的是通過瞞報數(shù)據(jù)讓普通買家誤以為產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，并對消費者心理產(chǎn)生影響，借以提高房價。
招數(shù)三：高價嚇走買家。一些樓盤在認購期間，會向登記客戶報出一個預(yù)估價格，不過等到進入銷售階段，開發(fā)商卻突然抬高銷售價格，使消費者因房價超出心理預(yù)期而望而止步。此前被上海市調(diào)查的樓王 “湯臣一品”，該樓盤為臺資企業(yè)湯臣集團開發(fā)，涉嫌價格虛高、捂盤惜售、虛擬交易等。
招數(shù)四：聯(lián)手中介炒作。不少購房者或許會碰到這種情況：在你向開發(fā)商提出購房意向時，對方立即說“房子賣光了”。然而你會驚奇地發(fā)現(xiàn)，該樓盤周邊的二手中介公司里，卻掛著很多這樓盤的房源。事實上，在開盤時這些開發(fā)商就已將一些房源放至中介處銷售，從而產(chǎn)生在售項目盤源緊缺的假相，借此抬高樓盤售價。據(jù)介紹，2005年初房價高企時，上海古北聚集著70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。
政策
從今年6月查處 “湯臣一品”至今，上海市房地局針對開發(fā)商捂盤出臺了系列“組合拳”。
近日上海市房地局發(fā)布 《關(guān)于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中進一步規(guī)范商品房銷售行為及制止部分企業(yè)捂盤惜售、囤積房源行為成為重要監(jiān)管方向之一。
根據(jù)《通知》要求，超過3萬平方米確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米，并應(yīng)制定分批上市計劃。同時，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間將被嚴格控制，根據(jù)規(guī)定區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準預(yù)售后3—10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售。另外，按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售全過程落實 “實名制”；同時應(yīng)當采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。
“達到預(yù)售標準就必須申請銷售，”上海市房地局表示，上海房地產(chǎn)部門將加大商品房銷售的監(jiān)管力度，按照專項整治要求，加大查處力度。凡已達到預(yù)售標準的商品房項目不申請預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤、已開盤拒絕對外銷售，對本區(qū)域住房供應(yīng)造成影響的，可向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書”，開發(fā)企業(yè)無正當理由仍拒不開盤和拒絕對外銷售的，房地產(chǎn)管理部門將按專項整治的規(guī)定，將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業(yè)的信用檔案，按規(guī)定給予降級或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時的準入門檻。
為了保證這一措施的推行，上海還專門成立了 “房地產(chǎn)監(jiān)測中心”，對每一個房地產(chǎn)項目從土地出讓、項目開工直至項目竣工、銷售完畢進行全過程跟蹤、監(jiān)測。
上海世聯(lián)地產(chǎn)資深經(jīng)紀人李峰認為，開發(fā)商捂盤在界定上還存在著很多模糊地帶，政府在管理上也有很大的操作難度。從現(xiàn)有規(guī)定看，政府規(guī)定開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10天內(nèi)必須銷售，但無法規(guī)定樓盤什么進度去拿預(yù)售許可證。
2006年7月10日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。當中提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。
事實上，開發(fā)商捂盤造成上海住宅供需嚴重失衡，也引起了上海市房地產(chǎn)協(xié)會的密切關(guān)注。今年7月初，該協(xié)會發(fā)出“倡議書”，要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“不捂盤、不惜售、不炒樓”，做有社會責任感的開發(fā)商。(陳周錫 劉晴)
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