8月24日，備受海內(nèi)外地產(chǎn)巨頭青睞的上海在經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)“關(guān)門”拍賣后，以44.04億元的創(chuàng)記錄天價(jià)，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中，該成交價(jià)超出起拍價(jià)156%。
黃浦區(qū)163地塊位于南京路步行街東端，因地段極佳，一經(jīng)掛牌出讓，便引起海內(nèi)外眾多知名地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，共有46家企業(yè)領(lǐng)取《掛牌出讓文件》。最后，有10家企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交了競(jìng)買申請(qǐng)及競(jìng)買保證金，其中內(nèi)資1家、外資9家。經(jīng)審查合格后，出讓人于8月8日向10家競(jìng)買企業(yè)核發(fā)了《競(jìng)買人資格證》。
參加競(jìng)拍的10家地產(chǎn)商，來(lái)自中國(guó)香港的占多半，包括九龍倉(cāng)、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、恒隆、香港建設(shè)、信和集團(tuán)等，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)該地塊一直有意的兩家美國(guó)公司——洛克菲勒集團(tuán)和鐵獅門也到場(chǎng)參加了競(jìng)拍，但誰(shuí)也沒(méi)有想到，最后的爭(zhēng)奪會(huì)發(fā)生在九龍倉(cāng)和蘇寧之間，而且會(huì)是蘇寧勝出。
黃浦區(qū)政府對(duì)此次拍賣現(xiàn)場(chǎng)采取了很少見(jiàn)的封閉式處理，將所有記者悉數(shù)擋在了門外。
“面粉比面包貴三成”
樓板價(jià)是前一記錄3倍
當(dāng)獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價(jià)落槌時(shí)，仲量聯(lián)行亞太區(qū)寫字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成。”
163地塊土地面積1.3709萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率4.8以下，可建面積6.58032萬(wàn)平方米，以蘇寧拿地的價(jià)格計(jì)算，樓板價(jià)已高達(dá)6.69萬(wàn)元/平方米。與此前新鴻基地產(chǎn)以2.0178萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價(jià)最高記錄提高了兩倍多。
在拍賣前，陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)“面包”的價(jià)格給“面粉”做過(guò)估值：按目前甲級(jí)辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報(bào)率10%推算，辦公樓成品價(jià)格應(yīng)為3.65萬(wàn)-4.38萬(wàn)元/平方米，扣除開(kāi)發(fā)成本人民幣1萬(wàn)元/平方米，則土地成本應(yīng)該在人民幣2.65萬(wàn)-3.38萬(wàn)元/平方米。由此推算出163地塊成交價(jià)在3.38萬(wàn)元/平方米，或總價(jià)22.24億元。其他一些開(kāi)發(fā)商或業(yè)內(nèi)人士也基本認(rèn)同這一價(jià)格，預(yù)計(jì)163地塊成交總價(jià)會(huì)在23億元左右。顯然，成交價(jià)格表明，163地塊的潛在價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。
蘇寧拿地用意何在
影響上海樓市幾何
163地塊被眾人賦予的更多想象是，沿江區(qū)域的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)后，能不能就此創(chuàng)造一個(gè)新的CBD？是否能引領(lǐng)黃浦區(qū)，乃至整個(gè)上海樓市的漲勢(shì)。
對(duì)此，敏感的投資客早就對(duì)“163效應(yīng)”趨之若鶩。相關(guān)人士曾向記者透露一個(gè)細(xì)節(jié)，就在該地塊開(kāi)標(biāo)前的兩個(gè)星期，近20名基金經(jīng)理集體到訪位于同一區(qū)域內(nèi)的華潤(rùn)置地上海灘花園，并表現(xiàn)出極大的購(gòu)買欲，而這個(gè)項(xiàng)目則剛剛推出了一個(gè)沿江多層項(xiàng)目，已經(jīng)創(chuàng)造黃浦區(qū)歷史最高價(jià)格。
蘇寧的主業(yè)是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地塊的規(guī)劃土地用途為商業(yè)、辦公，蘇寧拿地后準(zhǔn)備如何開(kāi)發(fā)？天價(jià)拿地的直接結(jié)果是利潤(rùn)率下降，蘇寧又準(zhǔn)備怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？這些已經(jīng)成為土地拍賣后最令業(yè)界關(guān)心的問(wèn)題。
公開(kāi)資料顯示，蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在南京開(kāi)發(fā)過(guò)相當(dāng)數(shù)量的住宅以及寫字樓項(xiàng)目，一位南京的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者表示，蘇寧在南京的房地產(chǎn)行業(yè)中具有相當(dāng)?shù)匚唬绕湓谝话汩_(kāi)發(fā)商并不擅長(zhǎng)的寫字樓建造上。
黃浦區(qū)政府表示，該地塊的成功推出，將進(jìn)一步提升南京路的商業(yè)、商務(wù)能級(jí)，為發(fā)展黃浦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)建新的平臺(tái)。
但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一前景表示了擔(dān)憂。一家投資基金的分析師認(rèn)為，九龍倉(cāng)是香港非常有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓開(kāi)發(fā)商，他們有一個(gè)很好的完整的團(tuán)隊(duì)，如果由他們拿到163地塊，或許更有利于這個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)。“畢竟，做寫字樓不完全是資金的問(wèn)題，如何做規(guī)劃和管理都很重要”。
“地王”英雄輩出
地產(chǎn)業(yè)泡沫堆積
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的一個(gè)跡象就是，房?jī)r(jià)隨著地價(jià)上漲而上漲，往往是一塊高價(jià)土地拍賣后，周邊房?jī)r(jià)隨之上漲，主要原因是土地經(jīng)過(guò)招拍掛后價(jià)格較高，樓面地價(jià)基本與周邊房?jī)r(jià)持平。從開(kāi)發(fā)商盈利的角度來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房?jī)r(jià)的上漲。而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的結(jié)果是半年或一年以后地價(jià)好像已經(jīng)不貴了，證明當(dāng)初高價(jià)買地的投資是對(duì)的，這就是比較典型的地價(jià)房?jī)r(jià)泡沫制造游戲。”中金公司研究部認(rèn)為。
“高價(jià)拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。高價(jià)拿地和高價(jià)增發(fā)一樣，目前正處于泡沫堆積之中。我們?cè)诰栊袠I(yè)和公司風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也需要認(rèn)識(shí)到，這個(gè)過(guò)程是行業(yè)整合的一種必然，最后勝出者將是執(zhí)行能力強(qiáng)和融資能力強(qiáng)的公司”。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，高價(jià)不見(jiàn)得風(fēng)險(xiǎn)高，因?yàn)楹梅孔尤允窍∪逼贰?/p>
“這次拍賣的結(jié)果也反映出中國(guó)擁有的豐富的流動(dòng)性資金仍在推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。雖然很多人認(rèn)為這次的高價(jià)地塊可能會(huì)把資產(chǎn)泡沫再次吹高，但是我們認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)的基本因素還可以支持這個(gè)價(jià)格。同時(shí)也表明開(kāi)發(fā)商對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)預(yù)期相當(dāng)樂(lè)觀。”高力國(guó)際研究部表示。
有分析人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)把注意力更多地放在位置與單價(jià)上，但未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是即使同一區(qū)域價(jià)格差距也會(huì)很明顯，在滿足居住要求后，居住舒適的要求使得市場(chǎng)可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價(jià)格，所以當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)候，提高附加值將成為公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果有品質(zhì)作保證，像蘇寧這樣高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)很高。（鄧旭）
