從廣州市中心驅車往北，大約走30分鐘左右，可以來到著名風景區白云山腳下一處山清水秀的地方。如果不是熟悉情況者指點，可能誰也不會意識到，這片三面環山、一面向湖的地塊，兩年前曾一度引發合生、保利、新世界等多家地產巨頭的連番激戰，最后卻由名不見經傳的廣東中鼎集團“橫刀奪愛”，其5億元的報價也創下當年廣州住宅用地出讓總價的最高紀錄。
但與2005年6月拍地現場上的風起云涌形成強烈對比的是，如今這幅15萬平方米的“地王”，依舊靜靜地籠罩在綠蔭之下，除了一圈長長的圍墻暗示著地塊已“名花有主”之外，沒有任何要開工的跡象。
廣州地王“兩年不鳴”
根據廣州市規劃局有關公示，通稱為種雞場地塊的這幅土地，2005年10月已取得建設用地許可書，建設工期為2005年10月至2007年12月。
“都兩年了，這動都沒動過。”該地塊旁邊一處正在開發樓盤的工作人員告訴記者，由于彼此相鄰，他們對當年“地王”的狀況一向都很關心。
“種雞場地塊現在還不屬于閑置土地，政府部門會按有關規定嚴格執行的。”廣州市國土房管局宣傳部一位負責人在回答記者詢問時表示。但與此同時，國土局內部又傳出另一種截然不同的說法：種雞場是從當地農民那里征用的，屬于“不太干凈”的地，雙方需要時間處理，政府也會予以體諒。
記者設法聯系到廣東中鼎集團開發部一位人士，他否認了這一說法，并回應稱“我們計劃在種雞場地塊打造一個頂級豪宅項目，產品將包括洋房、聯排別墅以及獨立別墅，遲遲未能開工是因為前期調研與規劃設計花的時間比較長，工作做得比較細致，并非之前流傳的土地登記或開發手續的辦理存在問題”。同時他也透露，下半年項目將會正式開工。
其實，直到那次拍賣爆冷之后兩個月，當中鼎集團一次性繳納了包括種雞場地塊在內數幅土地一共7億元的土地出讓金時，外界才初步認識這位一擲千金的神秘買家。它原來是一家房地產項目承建商，2000年才注冊成立，據說經營范圍很廣，除房地產投資外，還涉足企業資產重組等。以往通過注資入股方式，在廣州、佛山乃至北京等地參與投資開發過價值達數十億元的房地產項目。
只是上述種雞場地塊旁邊在開發樓盤人士的一番話頗為耐人尋味：“兩年前白云區樓價每平方米大約5000元～6000元，現在都上漲50%了，種雞場地塊兩年前市場預期售價為每平方米10000元左右，現在看來很有可能突破15000元，甚至更高。”
囤地各有高招？
在廣州近兩年來公開出讓而至今尚未動工的土地中，種雞場地塊只是較為知名的一幅。
如去年初出讓的白云區機場路中醫學院東側地塊，只有約5500平方米，卻拍出1.29億元的“天價”，一舉成為當時廣州單價最貴的住宅地皮。
記者曾致電該地塊得主廣州耀華房地產，其工作人員推說“對進展情況并不清楚，領導不在，不便接受采訪”。知情人士告訴記者，耀華房地產擁有該地塊時間已近10年，因為在“8·31”土地出讓大限前未能辦理協議出讓手續，才被迫在拍賣場上出手，但遲遲不開工，有待價而沽之嫌。
位于老城區荔灣區龍津中路的一幅商住地塊，是廣州首幅進入司法拍賣程序的拆遷爛尾地，2005年7月由香港聯盛發展有限公司高價買入，如今拆遷工作早已結束，但仍未見動工建設。離其不遠的華貴路地塊，地段更好，面積更大，“地主”廣州市地鐵總公司曾表示要將其打造成集商業、住宅、辦公為一體的綜合小區，但到目前為止，那里還是一處臨時停車場和某駕駛學校的訓練場。
據廣州市國土房管局官方網站統計，自2005年以來，廣州一共出讓土地72幅，其中27幅為商住或純住宅用地。經記者實地考查，除去5幅離市區較遠的之外，剩下的22幅中，只有兩個項目進入銷售階段，14個項目正在開工建設，完全未動工者有6塊，其中就包括2005年的“地王”種雞場地塊，以及2006年出讓總價排名第二的種豬場地塊。
囤地不成還能捂盤
今年7月底，廣州市副市長蘇澤群主持召開全市處理閑置土地領導小組工作會議，決定按規定收回80幅閑置未開發超過兩年的土地，涉及用地面積達1.39平方公里。這是近年來該市收回閑置土地總面積最大的一次。
“現在想囤地其實很難了，除非在政府內部有很好的關系。”一位資深開發商私下表示，“但不能囤地，不等于不能延遲開發或捂盤。”
與廣州市國土房管局有長期合作關系的滿堂紅地產研究部總監龍斌認為，跟前幾年急著推盤上市，盡快回籠資金的情況相比，現在開發商更傾向于放慢開發節奏以推遲開盤時間等手法，控制新建住房上市速度，借助大市漲勢拉升售價。
“你有張良計，我有過墻梯。”把這句廣東俗語翻譯成流行的話，就是“上有政策，下有對策”。而大名鼎鼎的和記黃埔廣州公司，對個中奧妙的理解和運用，比一般內地開發商更到家。
和黃旗下廣州黃沙地鐵站上蓋的逸翠灣，占地達7.1萬平方米，是廣州老城區少見的大型社區，也是和黃在廣州投資的首個項目。早在上世紀90年代前期，廣州地鐵一號線公布規劃之時，和黃就已圈下這幅地鐵沿線的黃金地塊。經過近11年的“曬地”之后，廣州地鐵一二號線先后投入運營，地鐵五號線都上馬建設了，該項目才于2005年開始動工。當時，和黃對外宣稱“將于2006年‘五一’開盤發售”。但直到今天，盡管項目早已封頂，何時開盤上市，竟然仍是未知數。
“捂盤”其實是香港開發商慣用的一種“造市”手法。如九七回歸之前，香港樓市4年飛漲4倍，連普通住宅的單價都接近每平方米10萬港元，其中開發商“捂盤”手法居功至偉：資料顯示，1994年至1996年5月間，香港政府批出預售許可的住宅樓盤有57個，合計4萬個住宅單位，但截至1996年5月止只有四成推出市面，其余約六成或未賣或留作“內部認購”。
在某種程度上，眼下廣州及其他內地房價熱點城市的情況，與當年的香港頗有相似之處。廣州國土房管局官員也承認，現在單純“囤地”的開發商越來越少了，“捂盤”者則越來越多，雖然政府有意加強監管，但執行難度很大。
“開發商是獨立法人，有很多方法可以控制開發和銷售速度的。”這位官員有些無奈地說。(陳純麗、龍飛)
