上周，北京市規劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》(2006—2010)，要求今后三環外不在政府土地儲備控制區域內的普通商品房項目，必須配套建設保障性住房和兩限房。此舉措引起社會的廣泛關注。
是什么原因促成這一“規劃”的出臺？保障性住房和兩限房配建比例如何分配？帶著這些問題，本報記者專訪了市規劃委副總規劃師溫宗勇(以下簡稱溫)，對這個規劃進行解讀。
-名詞解釋
保障性住房
是指政府按限定標準、限定價格或租金的為本市中低收入住房困難家庭提供的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。
兩限房
限房價、限套型普通商品住房(簡稱“兩限房”或“兩限”商品住房)，是指經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。
新京報：這個規劃出臺的背景是什么？
溫：規劃的出臺背景是，根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，各地都相繼組織編制了《住房建設規劃》，北京也不例外。這兩個文件實際上就為了穩定房價，調整房地產的結構。因為近年來房地產的結構太商業化了，隨著市場的需求，房價不斷上漲，中低收入的人群買房很困難。
《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》(2006—2010)主要是依據《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》、《國務院關于北京城市總體規劃的批復》(國函[2005]2號)、上面提到的兩個文件、《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》編制的，并與《北京市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》、《北京市近期建設規劃(2006年-2010年)》和北京市土地利用規劃等相銜接。
新京報：按照規劃中的要求，十一五期間北京要建的保障性住房和兩限房，要占同時期總的住房總量的24.4%，這個規模是不是很大？
溫：是的。十一五期間住房建設總量大約是1.23億，要建1500萬的經濟適用住房和廉租住房，還有1500萬的“兩限”普通商品住房。
新京報：那么意味著新建4平米的住宅中，就有1平米多的保障性住房和兩限房。
溫：對。政府調控以后，應該會對房價有一定的抑制作用。
新京報：是立即就會有效果嗎？
溫：應該說住房建設和供應有一個滯后期，規劃用地落實后要辦招拍掛等手續，建設，然后售賣，都需要時間，一般來講有兩年的滯后期。
政府調控使中低收入者買得起房
在市場失效的情況下，政府就要起到一個調控的作用，通過政府的直接投入或政策引導等方式讓中低收入的老百姓可以買到房子，租到房子。
新京報：這是不是政府在用政策來調控房價？
溫：我們知道，市場就是追求利益最大化，如果沒有錢賺，市場就不會提供相應的產品。所以市場有時就會失效。在市場失效的情況下，政府就要起到一個調控的作用，通過政府的直接投入或政策引導等方式讓中低收入的老百姓可以買到房子，租到房子。
政府的調控有直接的手段和間接的手段，直接的手段就是直接劃撥土地供房，間接的手段就是制定政策，通過政策有效的引導來調控。
新京報：那么出臺這個規劃的初衷，一方面是解決中低收入家庭的住房問題，另一個方面就是起到政府從政策方面調控房地產市場的手段？
溫：是這樣的。
新京報：您認為通過十一五時期的保障房和兩限房建設，是不是就可以基本解決中低收入家庭的住房了？
溫：從相關部門對家庭收入水平和住房情況的初步統計來看，應享受保障性住房的家庭約占城鎮戶籍的13%左右，這個數字和一般大城市的相關數字差不多。
十一五期間的保障性住房的供應量，應力爭使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困難家庭的住房條件得到改善。
東、南部選址為城市發展考慮
要把用地落實了，才能把規劃落到實處。
采取的主要方式之一就是在軌道交通沿線劃定政府土地儲備控制區域。這么規劃，是為購買保障性住房的老百姓提供交通方便。
新京報：在這個規劃中提出，保障性住房和兩限房，中心城集中建設用地主要集中在城市東部、南部的邊緣集團，對于這個選址有什么考慮？
溫：有考慮，布局也要兼顧均衡。
因為中低收入的市民并不是集中在哪個地方，各個區都有，所以保障性住房是應該均勻分布，我們叫做“大分散，小集中”。在十五期間，我們經濟適用住房的選址，北部的量比較大，比如回龍觀、天通苑等。所以這次考慮以東部和南部為重點。
東南部也是北京城市發展的主導方向。政府在制定規劃的時候應該設定優先發展區域和限制發展區域。這次我們的優先發展區域是東、南方向，和城市的主方向是一致的。限制發展區域，比如說三環以內，因為三環以內交通已經比較擁堵了，地也少，地價也很高，發展這些低成本的保障住房很難，所以要限制。
城市發展需要勞動力，中低收入的人住在城市發展的主導方向，也可以在那里找到工作，就不會形成城市交通的“潮汐”現象，比如住在城市的北部，但要去東南部上班。
新京報：規劃提出，將把軌道交通車站周邊半徑500—1000米的范圍內，劃定為政府土地儲備控制區域，優先安排保障性住房及兩限房。這是出于什么考慮？
溫：2008年到2010年，北京還要建設1800萬平米的廉租住房、經濟適用住房和“兩限”普通商品住房，我們要把用地落實了，才能把規劃落到實處。采取的主要方式之一就是在軌道交通沿線劃定政府土地儲備控制區域。
這么規劃，是因為購買保障性住房的老百姓大部分買不起私家車，如果離軌道交通很遠，交通不便，上班就有困難。現在政府正在推動發展軌道交通(“保四爭六”，即保證8號線、9號線、10號線2期和亦莊線今年開工，力爭6號線和大興線也在年內開工)，規劃也應與之同步，這就有效提升了軌道交通兩側土地的承載能力。
新京報：那么在這個控制區域內還會不會建商品房？
溫：現在政府要解決當前的主要矛盾，就是可供中低收入家庭購買的房源比較緊缺，政府要保證相應房源的提供，當這個矛盾緩解了之后，那就要進一步的調控。
新京報：那么是不是近幾年這個區域只會發展保障性住房和兩限房，將來保障房夠了之后，還會建設商品房？
溫：在“十一五”期間主要是解決廉租住房、經濟適用住房和“兩限”普通商品住房的建設問題。
規劃配建比例還比較保守
我們覺得不應該把中低收入群體從社會中隔離出去，這個不行，在國內外也有教訓。
新京報：這個規劃最大的特點，就是配建的問題，商品房要配建保障房和兩限房，保障房和兩限房也要配建商品房，這個是怎么考慮的？
溫：這是個在學術上有爭論的問題，在實踐上也有很多探討。這個實際上不是我們自己創造的，而是經過國內外調研的，比如國內的南昌、廈門，國外的倫敦和巴黎等，商品房都要配建一定的保障性住房，比如南昌的配建比例是20%，倫敦是15%-50%.國內外商品房鼓勵配建一些中低收入的房子，是有實踐經驗的。我們選擇的配建比例還是比較保守的。
新京報：為什么要把商品房和中低收入的保障房一起混建？
溫：中低收入的人群和高收入的人群應該有一個和諧相處的環境。我們覺得不應該把中低收入群體從社會中隔離出去，這個不行，在國內外也有教訓。
不過這個問題也有不同的觀點，也有些專家認為該集中建設。
新京報：規劃中提出，從今年5月1日起，位于三環路以外，且不在政府土地儲備控制區域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規劃意見書和僅取得土地一級開發項目規劃意見書時，都應當按照規定配套建設保障性住房及兩限房。這是不是意味著今后三環外的所有商品房都要配建保障房和兩限房？
溫：一般都應配建。
新京報：那么有些項目已經拿到規劃意見書了，那這些項目是不是就不用配建了？
溫：應該根據實際情況重新研究來確定其是否需要配建。
新京報：三環路以內是否也要配套？
溫：三環以內非居住用途改為居住用途的需要配建。比如原來是商業、辦公用途的公建，改為居住用途的，也要配建。
降低車位針對中低收入考慮
中低收入家庭的住房一定要和高檔住房享受同樣的采光權，綠化權。
新京報：規劃里對具體的套型面積也作出了規定，這個面積的標準可以滿足中低收入家庭的需要嗎？
溫：建設部在這方面有政策上的指導，90平米以下是大的原則。而且政府相關部門也去外地進行了調研，基本上是一居室50，二居室70、三居室90.北京也參考這些數字。
我們認為這樣的戶型應該可以滿足中低收入家庭的住房需求。
新京報：停車位方面的標準，兩限房將按照10戶3輛的比例配建停車位，經適房的比例則為10戶2輛，這方面是怎么考慮的？
溫：我們組織對中低收入住房的配套指標問題作過研究。目的是盡量針對住房供應對象提供相應的配套和范圍，提高出房率。我們認為在采光、綠化等配套方面中低收入住房不能降低標準，要體現公平。中低收入家庭的住房一定要和高檔住房享受同樣的采光權，綠化權。
但停車問題應該有針對性。因為中低收入家庭一般不應該具備擁有私家車的經濟實力，否則就不算中低收入家庭了。所以應適當降低車位配置。如果將來家庭收入提高了，買了車，他可以把房子退出來，買他能消費得起的商品房。
所以中低收入的保障性住房應該是流動的，收入提高了后，應該再賣給政府，政府再賣給其他的中低收入家庭。
此外，在其他配套方面也應該有差別，比如中低收入家庭老人比例較高，小區里就應該設置一些方便老人的服務配套設施。
新京報：停車位比例較低是不是也和中低收入住房主要在軌道沿線有關？
溫：當然，可以不必依靠私家車出行，乘坐城市軌道交通既方便又經濟。
新京報：那么具體到10戶2輛或者10戶3輛這個數字是怎么確定的？
溫：全部不設車位也不現實，比如出租車司機，是有車的，再比如有訪客的車，也得有地方停。(馬力)
