“以上海為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域個(gè)人房貸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。”在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心日前發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中如是表示。該報(bào)告指出，隨著中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長(zhǎng)，步入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，但部分地區(qū)已經(jīng)暴露風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月底，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額達(dá)到2.25萬(wàn)億元，比年初約增加了3300億元，與2005年同期增量大致持平。這意味著隨著中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長(zhǎng)，步入了平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。其中，工、農(nóng)、中、建四大商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額合計(jì)達(dá)到1.61萬(wàn)億元，占到全國(guó)余額的72%，四大行貸款比年初合計(jì)增加了約2000億元，占到全國(guó)總增量的61%。與2005年相比，四大行貸款余額在全國(guó)余額的占比下降了2個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)年增量在全國(guó)增量的占比卻提高了18個(gè)百分點(diǎn)。這一方面說(shuō)明，國(guó)內(nèi)其他商業(yè)銀行繼續(xù)強(qiáng)化個(gè)人房貸的營(yíng)銷，繼續(xù)挑戰(zhàn)四大商業(yè)銀行的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地位，并在一定程度上形成了自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面也說(shuō)明，在提高重視程度之后，四大商業(yè)銀行憑借遍布全國(guó)的分支機(jī)構(gòu)，開展金融零售業(yè)務(wù)仍然具有先天優(yōu)勢(shì)。
該報(bào)告稱，個(gè)人房貸的平穩(wěn)發(fā)展并不能掩蓋由于房地產(chǎn)價(jià)值被高估所帶來(lái)的個(gè)人放貸風(fēng)險(xiǎn)。在股票交易中，衡量上市公司股票是否高估的一個(gè)重要指標(biāo)是市盈率(P／E)，即股票價(jià)格與年凈收益之比。房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率即房地產(chǎn)的售價(jià)與年出租凈收益之比。鑒于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立僅有不到10年時(shí)間，未來(lái)成長(zhǎng)空間巨大，人民幣持續(xù)升值預(yù)期強(qiáng)烈，給予房地產(chǎn)行業(yè)20～30倍市盈率似乎并不為過(guò)，并可以嘗試對(duì)擁有獨(dú)特資源和旺盛購(gòu)買力、國(guó)際化趨勢(shì)日益明顯的大城市給予較高市盈率。如果上述觀點(diǎn)成立，將市盈率換算為“租售比”即月租金凈收入與售價(jià)之比，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1∶240，可以認(rèn)定為房地產(chǎn)投資價(jià)值較高，但租售比低于1∶360則可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)高估，存在過(guò)度投機(jī)。介于1∶360～1∶240之間，可以認(rèn)定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期租金收入與房?jī)r(jià)之間確實(shí)存在一種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的研究，2006年底北京、上海、深圳高檔住宅的租售比分別在1∶270，1∶400、1∶320左右。單從本組數(shù)據(jù)分析就可以看到，北京、深圳兩個(gè)城市的高檔房?jī)r(jià)均介于1∶360～1∶240之
間，基本可以認(rèn)定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間，而上海的租售比低于1∶360，顯示出上海高檔房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高估。事實(shí)證明，上海市內(nèi)環(huán)以外區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的滯漲甚至下跌趨勢(shì)。
該報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，以上海為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域個(gè)人房貸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。根據(jù)上海銀監(jiān)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2006年第三季度末，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)從2004年末的0.1%上升到了0.86%，兩年半的時(shí)間個(gè)人房貸不良率上升了7倍多。與商業(yè)性個(gè)人房貸不良率持續(xù)走高不同，2006年9月末上海市住房公積金個(gè)人房貸逾期三個(gè)月以上的不良貸款占比僅為0.017%。鮮明的數(shù)據(jù)對(duì)比說(shuō)明，決定個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量最重要、最基礎(chǔ)的因素還是人的因素。對(duì)借款人職業(yè)穩(wěn)定性、還款能力真實(shí)性這些對(duì)還貸構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的因素，商業(yè)銀行往往由于相互之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)而放松審查；但住房公積金貸款恰恰是在嚴(yán)格控制上述要素的前提下才能發(fā)放。住房公積金貸款始終保持高質(zhì)量，應(yīng)該能為銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)和各商業(yè)銀行帶來(lái)啟示。(趙霞)
