發(fā)表評論 國產(chǎn)戰(zhàn)爭大片《集結號》正在熱映，由于始終未聽到作為撤退命令的那聲“集結號”，47位戰(zhàn)士為阻擊敵人全部陣亡。而對于國內大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金緊縮的“集結號”自2007年9月以來聲聲嘹亮、不絕于耳的調控聲讓他們感到這個冬天有些冷。
如果說2007年9月27日出臺的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》為開發(fā)商套上了緊箍咒，那么2007年12月初中央經(jīng)濟工作會議定調貨幣政策由過去的“穩(wěn)健或適度從緊”轉為“從緊”，則像一張無形的大網(wǎng)無情地罩向火熱的樓市。
信貸緊縮從兩個層面展開，調控力度空前。
其一，針對賣方開發(fā)商的貸款嚴格審批和限制，而信貸資金長期以來都是開發(fā)商的源頭活水，當水閘緩緩收窄，開發(fā)商的資金緊張局面可以想見，最近各地土地拍賣市場遇冷就是最直接的體現(xiàn)。據(jù)悉，有關部門正在研究對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施分類貸款政策，包括開發(fā)不同類型房產(chǎn)項目的信貸資金規(guī)模和利率會有不同對待。
其二，對于買方購房者的按揭貸款實施從緊從嚴政策，尤其是2007年12月央行規(guī)定以家庭作為第二套房認定的政策，出乎市場各方意料(包括將按揭看作優(yōu)質資產(chǎn)的商業(yè)銀行)，對樓市的沖擊立竿見影。這也是當時萬科迅速反應，宣布全國范圍內降低樓價的導火索。
來自銀行的間接融資渠道收緊的同時，通過資本市場直接融資成為稍有規(guī)模的地產(chǎn)商夢寐以求之事，但要打通這條低成本融資渠道卻是越來越難。自2007年4月廣宇集團在中小板掛牌以來，就再無房地產(chǎn)公司在A股IPO，而2007年上半年地產(chǎn)股爭相增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資手段，到了第四季度也成了幸運者的游戲，在此期間成功實施再融資的地產(chǎn)公司屈指可數(shù)，一大批提出再融資的地產(chǎn)公司仍在苦苦等待。
更嚴峻的形勢是，緊縮背景下機構對地產(chǎn)股再融資格外謹慎，這意味著地產(chǎn)上市公司即使拿到再融資許可，很可能找不到投資者。萬科現(xiàn)在股價低于增發(fā)價，讓基金對房地產(chǎn)公司的定向增發(fā)更加謹慎。泛海建設定向增發(fā)由于機構認購熱情不高，最后大股東泛海控股獨家吃進，用資產(chǎn)換股權，可是公司最渴望的資金卻分文未融到。
借殼上市也是很多地產(chǎn)商的選擇，但目前這條路也相當不好走。上海一家頗具規(guī)模的民營地產(chǎn)商老總告訴本報記者，公司年底加快了借殼上市步伐，盡管眼看著上海大華等同行2007年下半年在借殼上市之路上紛紛鎩羽而歸，他還是不愿放棄。
相關投行人士介紹說，寄望借殼上市的地產(chǎn)商十有八九不會如意，因為針對房產(chǎn)業(yè)的調控，是為了穩(wěn)定房價，如果銀行信貸口子扎緊，而直接融資口子大開，顯然不利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的總體調控，證券監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)公司的直接融資訴求自然不會閘門大開。
不過資金壓力雖日益顯現(xiàn)，但是現(xiàn)在就把融資緊縮與房價下跌等同起來，顯然為時尚早。那種認為房地產(chǎn)融資渠道受限，開發(fā)商就會低價甩賣房子并導致連鎖反應，從而迎來樓市拐點的設想，目前來看并不現(xiàn)實。因為未來幾年我國房地產(chǎn)市場仍然處于供不應求的局面，這種供求關系決定了房價將保持穩(wěn)定，拐點真正到來還要看政府推行保障性住房的決心與成效。(黃俊峰）
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