囤地，讓河南建業與廣州碧桂園、深圳萬科等站在了一起。12月4日，國內首份“囤地報告”—— 《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》(簡稱《報告》)在杭州發布，河南建業名列全國十大“囤地大戶”。
《報告》主要撰寫人、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，地價不是決定房價上漲的主要因素，但大面積囤地會間接促使房價上漲，而且造成商品房日益嚴重的供求失衡，“這才是地價嚴重扭曲房價的關鍵推手”。
【建業】全國十大“囤地大戶”之一
在這份近15000字的《報告》中，所提到的企業名字并不多，但是河南建業(建業住宅<中國>有限公司)卻赫然名列其中，這其中一個重要原因就是囤地。《報告》顯示，到今年底，全國房地產開發商囤地約10億平方米。其中，深圳萬科、廣州碧桂園、河南建業等全國10大開發商是“囤地大戶”，“10大開發商囤地總面積約1億平方米”。
鐘偉表示：“開發商目前的囤地規模約可支持靜態開發4年或動態開發3年，也就是囤積了一個完整開發周期的土地。”
昨日，記者就此事聯系河南建業一位負責人，他對此表示不知情。而河南建業董事長胡葆森的電話一直無人接聽。
根據河南建業網站介紹，2002年，河南建業省域化戰略啟動，目前在省內16個中心城市有項目。
河南建業究竟囤地多少？《報告》沒有明確指出，但是根據《華夏時報》11月9日的報道，“2007年，建業在河南省擁有建筑面積超過450萬平方米的現有土地儲備和210萬平方米的潛在土地儲備”，而且迫切希望在香港上市的河南建業，仍在加大土地儲備量。
早在2006年5月20日，胡葆森在“2006創業中國高峰論壇”上就明確表示：“足夠的土地儲備能力是房企持續盈利的前提。”
2006年4月，胡葆森宣布建業醞釀在香港上市，“衡量一個房地產企業的前景，主要就是看土地儲備和盈利情況。在上市前，考察企業的主要內容之一是看其土地儲備夠不夠三年開發，如果不夠，就會認為該企業的未來是不確定的”。河南建業囤地的決心可見一斑。
【鄭州】開發商囤地上萬畝
《報告》研究了過去五年的房地產市場囤地情況，認為東部仍然是囤地最多的地方，占“半壁江山”。
至于河南的情況，《報告》指出，2002年到2006年，河南房地產開發企業的囤地規模分別為：334萬平方米、528萬平方米、928萬平方米、1043萬平方米和-232萬平方米，總計2601萬平方米。
而鄭州是河南房地產的主要市場。據了解，2006年，全省房地產開發投資581.95億元，其中鄭州達到229.89億元，占全省的近40%。鄭州的土地招拍掛面積從2005年的1682畝下降到去年的598畝，供應量日益萎縮。于是，不少人驚呼土地緊缺。
但不少業內人士不以為然，其中一位就笑言：“你查一查從1992年以來，這些年出讓的土地有多少，實際開發的土地又有多少，就不難理解到底是否缺地。”他透露，目前，鄭州民間存量土地有近14000畝。
而今年3月份，曾經有一個房地產企劃公司耗時兩個月，對鄭州的民間存量土地進行調查，也得到了近似的結論。
【房價】地價不是決定因素
伴隨著“鄭州土地供應緊缺”的是，房價像火箭一樣在躥升。今年10月份，鄭州商品住宅均價已經達到了3945元/平方米，逼近4000元關口。
人們紛紛開始尋找房價上漲的理由。突然發現，這兩年的地價也在飛漲，鄭州最早的“地王”不過137萬元/畝，今年的新“地王”已經達到了450萬元/畝，而且最近的土地拍賣，動輒三四百萬元一畝。于是，大家順理成章地認為，地價成為房價上漲的“罪魁禍首”。
但鐘偉認為，地價上漲并不是房價上漲的決定因素，“僅能解釋全部房價上漲的30%，或者說，如果房價上漲8%，那么僅有2.5個百分點可以直接歸因為前期地價的上漲，因為地價僅占房子成本的25%~30%”。
【囤地】地價扭曲房價的關鍵推手
雖然地價對房價的影響不起決定作用，但囤地會微妙地改變房價。
昨日，業內人士告訴記者，囤地可能要被征收土地閑置費，而且如果兩年內不開發，很可能要被政府收回。這會大大增加開發商的成本。《報告》也認為，土地囤積規模越大，越容易造成開發商資產周轉率等財務指標的急劇惡化。《報告》顯示，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約有2.4萬億元，接近目前商品房的年銷售額。而開發商的自籌資金中，有65%~75%沉淀在土地上。
鐘偉認為，囤地不僅不能形成有效的商品供給，其沉重的財務成本侵蝕了開發商的大部分利潤，開發商為了保證利潤會抬高房價，而大開發商往往對整個市場的房價有更強烈的推動作用，“這才是地價扭曲房價的關鍵推手”。“囤地是一場巨大的賭博。如果囤地現象不被改變，可能進一步助推房價大幅度上漲。”鐘偉說。(王世峰 肖芳)
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