又一家彈藥充足的國企“航母”將要加速駛入地產業的主戰場了。
11月23日，中國中鐵(0390.HK)在香港展開為期五天的公開招股，計劃募資167億~192億港元。此前國際配售部分已超額認購達15倍。
而在剛剛結束的中鐵(601390)A股發行申購中，這家全球第三、亞洲最大的鐵路及綜合建筑承包商凍結資金達3.37萬億元人民幣，直逼中石油A股發行時的凍資規模。此番中鐵“A＋H”上市合計最高集資額可達55億美元(約429億港元)。
耐人尋味的是，中鐵高層在上市路演中高調力推其房地產業務，給人留下了不少議論和聯想的空間。
轉戰地產是戰略考慮
“從技術層面來說，這樣做首先可以取悅香港投資者，因為地產板塊向來是香港資本市場的核心。”香港凱基證券一位分析師對此并不感到意外。
另一方面，這也應該是中鐵現實的戰略選擇。西南證券鐵路建筑行業分析師王萬金表示，近年工程建設行業平均利潤率呈下降趨勢，以中鐵集團下屬中鐵二局(600528)2006年經營業績為例，其主營業務收入較上年增長超過57.%，但利潤增長僅約33%，凈利潤增長更是不到30%。
中鐵的招股書中也承認，由于鐵路建設工程價格還沒有市場化，公司此項主營業務的毛利率一直維持在6%左右。相比之下，盡管中鐵現有房地產業務總規模并不大，但毛利率卻超過32%，并為公司貢獻了近四分之一的凈利潤。
也許正因為如此，中鐵名列國資委欽點的14家以房地產為主業的央企之一，并將“房地產將成為集團主營業務之一”寫進公司章程。
內部整合不易
中鐵集團前身是鐵道兵團，歷史悠久，根深葉茂。但也遺留了眾多歷史問題，如集團旗下從事房地產業務的二級公司非常多，中鐵二局、中鐵五局、中鐵建工等等，均自成一體，實力不俗。
今年1月18日，經國資委首肯，中鐵集團出資6億元組建中鐵置業發展有限公司，由原中鐵建工集團董事長、黨委書記段秀斌出任董事長，其目標是吸收整合集團旗下所有地產資源。自3月底起的短短兩個月內，中鐵置業已“整編”了京、滬、深三地共四家同系房企，并在京滬設立兩家地產投資公司。
初戰告捷固然可喜，但中鐵內部人士承認，要完成全部整合“阻力不小”，而最大的困難來自“根據地”在成都的中鐵二局。中鐵董事長石大華曾在公開場合表示，二局的收益及利潤在整個集團中比重并不大，但后者是整個中國鐵路建設系統中最早、也是迄今為止唯一的上市企業這一事實，卻不容回避。
今年早些時候的博鰲地產論壇上，中鐵置業當家人段秀斌與中鐵二局副總經理曾永林同臺亮相，曾公開表示，作為一家獨立的上市公司，中鐵二局將與中鐵置業共享“中鐵”房地產這一品牌，在業務分布區域方面“各有側重”。而此前A股路演時，石大華先是承諾集團不干涉二局的具體項目經營活動，后來又強調其未來的業務重點應“首先著眼本地”。兩種表態背后的微妙含義頗具玩味。
是航母還是“混裝船”？
從招股公告披露數據分析，去年完成房地產投資42億元，竣工面積94萬平方米的中鐵集團，房地產業務尚不能算很強大。但香港各大券商普遍看好中鐵獲得土地的能力，段秀斌對此也感到樂觀，因為中鐵置業成員單位遍布全國30多個省市，“土地儲備沒有問題”。以中鐵二局為例，它是國家開發小城鎮政策主要依托企業之一，在許多中小城鎮坐擁少則千畝，多則十數平方公里的大型項目。
據中鐵集團總裁李長進在香港的H股發行推介會上稱，中鐵目前擁有47個地產項目，總建筑面積630萬平方米。
分析人士同時認為，中鐵是老資格的工程承建商，材料采購、成本控制及項目管理等方面優勢明顯，而且身為大型央企，又參與了國內所有在建城市的軌道交通工程及大部分的城際鐵路工程，各地政府資源非常雄厚，介入地產業條件得天獨厚。
但與其他體態龐大的央企集團一樣，中鐵內部地產業務的整合協調，始終是個大難題。一位跟蹤研究中鐵集團的證券分析師表示，該集團旗下土地儲備和房地產公司相當分散，各地資源優劣不一。從現有操作模式來看，中鐵置業更像一家資產管理公司，而非負責實際開發的地產企業，其初步整合參股成立的子公司中，不僅有開發企業，還有房地產經紀、投資顧問和營銷策劃公司等等，結構龐雜，市場核心競爭力如何仍然不免讓人生疑。
考慮到中鐵集團房地產業務整合過程中必然會遇到各個利益團體的阻力，以及人力資源和生產要素的重新配置的難度等等，事情就更加復雜了。
“如果不動大手術，中鐵置業能否集中力量完成一個項目從拿地到銷售的全過程，都是個問題。”上述分析師表示。(龍飛)
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