前期風光無限的房地股，近期卻顯得有些萎靡。昨日，無論是龍頭股萬科，還是一些中小房地產股，都處在下跌中。而一度炙手可熱的房地產資產注入概念，也不那么受到投資者的追捧了。對此，業內人士認為，房地產股的投資前景雖然看好，但從近期來看，投資者最好是多看少動，尋找一個合適的時機再動手。
政策預期的壓制
“市場普遍預期有可能出臺比較嚴厲的房地產調控政策，如銀行繼續收緊銀根，貸款首付比例提高到四至五成、預售資金監管等等，這是導致投資者對房地產股心存疑慮的主要原因。”一位業內人士表示。
收緊銀行信貸的預期在一定程度上正在成為現實。據媒體報道，建行內部消息人士證實，關于第二套房首付比提至4成的說法，確系出自總行的統一部署，相關“通知”已經以“保密”級別文件下發至各地分行。不過，出于業務發展考慮，各地分行在具體落實上可能有所不同。而在不少地區，建行當地分行已經執行了第二套房首付提高的政策。而在上海，銀行對于二手房貸款控制明顯嚴格，一些小面積售后公房遭到銀行拒絕房貸。
種種不利的預期壓制了房地產股的上漲。不過，在海通證券分析師張巒看來，房地產行業的發展方興未艾，當前的調整并不意味著房地產股投資價值減少，相反，經過合理調整后，房地產股仍然有繼續上漲的空間。
“現在大家都在等政策出來，等一個對房地產行業定性的政策，而這些政策其實對人們的心理影響大于對房地產行業的直接影響。等到政策預期明朗化了，大家的心理壓力也就釋放了，房地產股反而可能會迎來一個投資機會。在人民幣升值等諸多利好房地產行業的因素沒有消失前，房地產股的走勢依然可以看好。”張巒說。
高估值存疑
不過，張巒對前期房地產股的強勢上攻并不認同。她表示，在一輪快速上揚后，許多房地產上市公司的市盈率高出了正常的估值水平，普遍在50倍到60倍市盈率以上，而一般的合理估值應該在40倍左右。從這個角度而言，當前房地產股也的確需要調整，使走勢更加健康。
而有分析人士則堅持認為，成本拉動、供給限制、需求推動和房地產行業壟斷性等四大推手依舊存在，房價上漲趨勢不改，所以，房地產行業值得繼續看高。中銀國際研究員田世欣表示，強勁的經濟增長、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產價格膨脹的前提條件，在流動性過剩、人民幣升值大幅低估的環境下，資產價格泡沫還遠未達到頂峰狀態，在沒有顯著外力的干擾下，泡沫膨脹的自我加強型過程，會使價格漲幅遠遠超過預期。
而在爭議中，房地產上市公司們正在為高估值不斷下著賭注。不少房地產公司在A股市場通過增發、發債等方式融得大量資金，然后在房地產市場高價跑馬圈地，在土地拍賣市場的一擲千金，一些公司拍地的價格折合地板價后，比周邊的房價還要高，讓人大有“置之死地而后生”的味道。
分析師指出，房地產上市公司的這種近乎零利潤拿地的方式，暗藏著巨大的風險，這是在賭房地產將會繼續暴漲的預期，在賭人民幣升值不會停止的預期。但是，在國家宏觀調控政策下，土地管理勢必會收緊，這對于囤積土地無法立即消化的公司而言，很有可能會付出巨大的代價。而房地產價格的上升空間已經很難預料，如果發生價格下跌，對于這些公司而言，很有可能意味著資金鏈的斷裂。
“所以，我認為，判斷房地產股的前景，不能緊盯著土地存量這個指標，而是要綜合看待公司的開發能力，包括資金籌措能力和開發能力是否和土地規模配比。從這個角度來講，大的房地產上市公司安全系數更高。”張巒表示。(李良)
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