房價上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前。這是一幅值得警惕的畫面。
融資
地產(chǎn)股增發(fā)風聲水起
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年1月份至6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢。隨著房價的不斷抬升，使投資者對地產(chǎn)上市公司的未來業(yè)績增長充滿期待。第三季度，各種基金機構大舉進入房地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)股價飆升，保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點87.99元，只用了短短一個多月，股價漲幅就接近100%。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。今年7月，金地集團定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過12億元人民幣公司債。此外，公司還計劃公開增發(fā)不超過3.6億股A股。
8月，萬科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過59億元的公司債。
其他地產(chǎn)公司也絲毫不愿意落后于人。8月，保利地產(chǎn)公開增發(fā)融資70億元，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億至4.2億股，募集資金高達110億元；棲霞建設、深南光A、上實發(fā)展3家上市房企同時發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達71.9億元……
此外，還未增發(fā)但有意增發(fā)融資的地產(chǎn)公司更是摩拳擦掌，躍躍欲試。據(jù)報道，深深房A、粵宏遠A、沈陽新開、海鳥發(fā)展等企業(yè)均表示，下一步很可能會有所動作。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。
圈地
上市公司馬不停蹄
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國務院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》明確顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調控政策的不斷調整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。
很明顯，融資幾乎都再次投放到了土地儲備之上，土地儲備可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。根據(jù)金地2006年年報顯示，年底時該公司凈資本不到28億元，而后成功增發(fā)募集了近45億元。
上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結果就是，全國范圍內的土地價格不斷創(chuàng)出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門等地紀錄不斷被刷新，一個個“地王”閃亮登場：上海，蘇寧環(huán)球集團以6.7萬元/平方米樓面價、44億元天價拿下單價“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價競得一塊土地；東莞，萬科旗下的東莞新萬公司以26.8億元拿下東莞塘廈大坪地塊；長沙，北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體以92億元奪得一塊土地，樓面地價超過每平方米3500元……
對此，不少業(yè)內人士不無憂慮。因為，地王效應不僅導致地價上漲，其對房價的拉動效應也很明顯。全國各地因地價上漲而導致周邊在售樓盤漲價的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內地土地交易實際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。”
圈地
巨頭占有大量資源
近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認為，房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而國土資源部卻多次澄清說，土地供應量并不稀少。事實究竟如何呢？
雖然平時我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報里卻明白地給了我們答案。
剛剛公布的碧桂園的年中報告顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，是全國土地儲備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計2157萬平方米，其中屬于萬科權益的建筑面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發(fā)的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續(xù)擴大。
中報顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米。招商地產(chǎn)目前掌握在手中的土地儲備大約為500萬平方米。金地集團上半年在沈陽、武漢、西安、深圳、南京獲得了5個項目，可售建筑面積達235萬平方米，目前公司的土地儲備大約在860萬平方米，權益未結算面積約為640萬平方米……
對此，博鰲房地產(chǎn)論壇上，海潤國際董事局主席林勇業(yè)表示憂慮：“我感覺到中國地產(chǎn)是向壟斷趨勢發(fā)展，大的地產(chǎn)商為追求高額的利潤，占用了大量的土地資源。”
中國人民大學土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認為，開發(fā)商大面積屯地，作為市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)行為，是無可厚非的。可從社會角度上說，這種行為是有一定負面效果的，因土地的稀缺性帶來企業(yè)的壟斷，形成壟斷價格。雖然國土部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明土地的供應量很大，但問題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品(住宅)的有效供應，否則易形成土地由政府壟斷變成了企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應等方式調節(jié)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更充分。同時，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發(fā)周期，通過管理手段使得政府的土地供應很快轉化為有效供應，使房地產(chǎn)企業(yè)拿的地很快成為產(chǎn)品。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授提醒，土地儲備量越大，企業(yè)實際上就承擔了越大的未來市場變化風險，希望企業(yè)能冷靜思考。
憂慮
樓市股市風險聯(lián)動
據(jù)業(yè)內人士介紹，開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到的。按照國家規(guī)定，當年8月31日之后，經(jīng)營性土地不得再通過協(xié)議形式出讓，一律進行公開競價。其后，開發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊。
但在大牛市當中，股市上的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查、高成本而言，從股市融資成本低廉，無須還本，不用付息，風險被分散轉嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當然非常樂意為之。于是，在房地產(chǎn)宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。
房價上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前。
這是一幅值得警惕的畫面。葉劍平認為，這當中是蘊涵著風險的。目前企業(yè)高價拿地是因為可以將成本轉嫁給市場，有購房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預期成本與實際成本脫節(jié)，將可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風險，其實并不可怕。真正需要警惕的是第二重風險，即連帶的金融市場的風險，可能導致房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險逐漸向股市轉移。
劉洪玉也同樣認為，這個循環(huán)當中，孕育了巨大的房地產(chǎn)價格風險和股票價格風險。因此，在目前房價和股價都處于高位的時候，一定要警示風險，理性投資。(張向永 沈寅)
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