至9月18日，SOHO中國(0410)國際配售已得624億港元認購，暫超4倍，90%為國際配售。9月17日SOHO中國(0410)進行投資者推介會，據(jù)初步招股文件顯示，其招股價將介乎每股6.3至8.3港元，若以上限定價及行使超額配售權(quán)，總集資額將增加至147.8億港元。SOHO中國原本計劃發(fā)售15.49億股，占總股本的31%，其中有19.3%的股份是舊股，如果連同超額配售，則發(fā)售股數(shù)將上升至17.8億股，占總股本的34%。“如按以上計算，SOHO中國的市值已經(jīng)超過了434億港元。”最終，SOHO中國將于9月28日凌晨在舊金山定價。
另據(jù)文匯報報道，若SOHO公開認購部分超額認購100倍或以上，將啟動回撥機制。
大佬來相助
除了募集的資金和碧桂園非常接近之外，取得香港超重量級地產(chǎn)商的幫助，也是SOHO中國與碧桂園相似之處。據(jù)港媒報道，SOHO中國引入的企業(yè)投資者包括渣打集團(2888)、中國銀行(3988)旗下中銀投資及華置(0127)主席劉鑾雄，各認購2.28億港元，中信泰富(0267)及榮智健各認購1.14億港元，九倉(0004)主席吳光正認購6億港元，郭鶴年、嘉里建設(0683)及嘉里資產(chǎn)管理分別認購4.2億港元、1.2億港元及6000萬港元。大批富豪亦將透過國際配售部份進入，包括人稱“亞洲股神”的恒地(0012)主席李兆基、南豐、鷹君(0041)、嘉華(0173)主席呂志和等，合共認購78億港元；有“中東股神”之稱的沙特阿拉伯王子阿爾瓦德也會捧場。
最出名的李兆基再次大手追捧新股，并主攻內(nèi)地房產(chǎn)股。他還成為了遠洋地產(chǎn)(3377)的企業(yè)投資者，亦有意認購廣州地產(chǎn)商奧園地產(chǎn)(3883)。
和今天的火爆相比，2005年內(nèi)地地產(chǎn)股赴香港股市IPO之時，用一香港市場分析師的話描述就是：“能賣掉就不錯了”。真可謂“時稱勢異，天壤之別”。港人看重內(nèi)地地產(chǎn)股的最重要原因還是因為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)近兩年的蓬勃發(fā)展，更直接地說就是房價的飛速提高。而SOHO中國作為罕有的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)公司，又是北京概念，自然應該受到矚目。
而張欣也曾說過商業(yè)地產(chǎn)利潤率最高還是在北京。
顯著受惠于內(nèi)地地價升值的房地產(chǎn)股票一路走好，而香港本地的地產(chǎn)股卻較為疲軟。這可能也是香港地產(chǎn)大佬越來越青睞內(nèi)地地產(chǎn)公司的重要原因。
“熱錢過多，而目標卻有限。”國泰君安(香港)地產(chǎn)行業(yè)分析師DENNISYAO認為。
港報虎報記者Katherine一直關(guān)注內(nèi)地在港上市公司的情況。和記者交流時特別談到：“最近不少海外包括日本、歐美等基金、私募基金及投行等，都很積極籌組基金投資亞洲市場。其中香港及中國是他們的重點地區(qū)之一。我都與幾個新成立地產(chǎn)基金人士見過面。他們?nèi)院芸春谩Ｖ饕且驗閮?nèi)地人在城市化和薪金增長方面，形成不少需求。可以支持市場增長。”
如果說當時碧桂園控股(2007)在香港融資148.49億港元，堪稱內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)IPO融資之最的話，SOHO中國才是今年內(nèi)地企業(yè)香港IPO的最佳案例。
兩者有顯著的不同：土地儲備有幾何數(shù)量上的區(qū)別。碧桂園的土地儲備是45平方公里，而SOHO最重要的儲備是三里屯和前門改造。
50元一碗爆肚+前門38個土地證
土地儲備缺乏是SOHO中國公開的秘密。今年6月，SOHO中國再次傳出通過香港聯(lián)交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。據(jù)說，原因還是由于土地儲備不足，承銷商定價未達其心理預期。但就在上市之前，前門改造項目極大地堅定了人們?nèi)牍蒘OHO中國的信心。最重要的臨門一腳就是在聆訊會之前順利地取得了前門大街的38個土地證。
前門改造是北京市規(guī)模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側(cè)路以西地區(qū)，規(guī)劃占地面積22.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積40.2萬平方米。除了步行街道，還有地下，綠化等其它部分。
前門大街改造為步行商業(yè)街的部分，北起正陽橋五牌樓，南到珠市口，全長845米，兩側(cè)商業(yè)店鋪建筑面積6.6萬平米。計劃引進180余家商鋪.國慶期間，部份商鋪就要開始營業(yè),每平米的租金是30左右。據(jù)爆肚馮傳人馮伏生介紹，要進天街開店，一碗爆肚就要賣50元。
前門大街招商實際上已經(jīng)由天街置業(yè)轉(zhuǎn)到由SOHO中國來操作。但天街置業(yè)的股東畢竟有崇文區(qū)國資委，有潘石屹擔任法人的北京丹石投資管理有限公司等三家，單從土地證也很難判別各方的收益分成。
在SOHO中國的前期招股文件披露，預測今年盈利不少于16.74億元。DENNISYAO認為：“我預想SOHO中國今年的盈利肯定特別好。”
只租不售模式似乎一改潘過去的風格。“穩(wěn)定的收入可能也是投資者看中SOHO中國的原因。”DENNISYAO如是道。
雖然SOHO中國在內(nèi)地并不缺乏品牌影響力。但建外SOHO和SOHO現(xiàn)代城的的介乎于寫字樓，商鋪，住宅形態(tài)模糊的產(chǎn)品，并沒有給他帶來太多的贊譽。盡管名聲在外。高價格傳導的高租金,致使調(diào)整培養(yǎng)期過長。
“畢竟SOHO中國還是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。”。給潘帶來了業(yè)界批評的幾個類商業(yè)項目也給潘帶來了利好的一面。商業(yè)項目的運作經(jīng)驗，資金，人脈，客戶的積累，這些為今天的上市打下了基礎(chǔ)。
有分析師認為：“如果說萬科是開啟了快速滾動開發(fā)的模式，那潘就代表了‘點石成金’的模式。”
利好：熱錢+美元貶值+人民幣升值
回想當年富力上市，融資不過區(qū)區(qū)20多億，富力的“土儲”，品牌必然在SOHO中國之上，但IPO的遭遇只能怪 “身不逢時”，對于這樣的境遇，DENNISYAO評述到：“只能說SOHO中國趕上了一個好時機。中國海外和萬科A是差不多的龍頭公司，市值按理差不多，但一樣出現(xiàn)很大差異。”復地兩次上市才成功，在今天開來，確實有些不可思議。潘石屹不僅趕上了內(nèi)地地產(chǎn)的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好機會。撤離A股的QFII,QDII的產(chǎn)品，還有港股直通車，美金等等。
“SOHO中國趕上一個最好的時間窗口”。DENNISYAO如是說：“SOHO中國上市，正好港股直通車政策出臺不久,幾百億美元的預期。又逢美元貶值，國際資本那么多，投資人想進入盈利增長好的公司，地產(chǎn)新股就成了很好的選擇。”
瑞士信貸中國研究主管陳昌華曾表示：“在香港上市的中國股票總市值約為2.3萬億美元,假定其流通比例為25%,那在香港市場上中國股票的流通比例為5800億美元。如上所述,現(xiàn)在中國的存款總額約為17萬億人民幣(約為2.2萬億美元),假定有5%的存款投資港元,那將為香港市場帶來1100多億美元的新資金,將近占香港市場上中國股票流通市值的20%”。
SOHO中國上市可以成為內(nèi)地地產(chǎn)股在港股命運的一個典型縮影，DENNISYAO告訴記者：“從去年的1月1日到現(xiàn)在，內(nèi)地地產(chǎn)股股價漲了3倍以上，跑過了恒升指數(shù)，已經(jīng)給內(nèi)地地產(chǎn)股赴港上市形成了一個示范效應。世貿(mào)，雅居樂公司都進入了摩根斯坦利成份股，更是吸引了無數(shù)的全世界投資者。世貿(mào)的股價從6月到了現(xiàn)在的20多元。”
至于SOHO中國股價有否泡沫，DENNISYAO告訴記者：“內(nèi)地地產(chǎn)公司2008年市盈率只要超過18-20倍，都存在泡沫。”
SOHO中國上市后的股價表現(xiàn)很大程度上還取決于它未來的盈利成長性。SOHO中國在港上市改變了過去看內(nèi)地地產(chǎn)股過分重視地產(chǎn)儲備的傾向，也許意味著一種新的模式的誕生。但眼前關(guān)鍵的就是前門改造的成功。
“港股地產(chǎn)股與大市同步，跑的快，跌的也快，非常敏感。”DENNISYAO介紹道。富力IPO雖不如人意，但后來富力連連拿地，就走出了當初的頹靡。“早上市也有早上市的好處”。
“05年雅居樂，富力等內(nèi)地地產(chǎn)股在香港上市的少于10支，現(xiàn)在有17，18支，都形成了一個版塊。”DENNISYAO如是道，內(nèi)地地產(chǎn)股如日中天，“為地產(chǎn)行業(yè)打開國際融資平臺，還為學習香港的地產(chǎn)經(jīng)驗提供了契機”。希望潘石屹赴港上市也包含了后者的用心良苦。周亞玲
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