一面是如火如荼的房地產經紀活動，另一面卻是日漸冷清的全國房地產經紀人考試，冰火兩重天的對比折射出房地產經紀行業的準入門檻正在日漸虛化。
房地產經紀人持證上崗率不足3%
“全國房地產經紀人考試本來應該是個‘富礦’，但現在卻正在趨于‘尖滅’。”談及近年來逐年下降的報考人數，多年從事房地產研究的北京市中濟律師事務所吳元明律師感慨，“這不但與我國同時期房地產行業如火如荼的發展形成鮮明對比，也與房地產經紀活動競爭白熱化的現象構成冰火兩重天。”
“尖滅”，地質學術語，本意指巖層的厚度在沉積盆地邊緣變薄以至消失的現象。在吳元明看來，始于2002年的全國房地產經紀人考試報考人數逐年減少，是典型的“尖滅”——2002年，報名人數為31219人，2003年、2004年報名人數為32313和38427，到了2005年驟降為28454人，2006年進一步降為16390人。
由于房地產經紀人考試實行兩年滾動考試制度，除第一年外，以后各年度的報名人數中均包含前一年度實際參加考試雖未通過但保留科目成績的復考人員，因此，如果扣除推算出來的復考人數，2005年和2006年的新報考人數已經降到3314和2359。
“今年7月是第六次全國房地產經紀人考試的報名時段，各地報名人數要到8月份才能匯總完成，但從已經報上來的情況看，比去年還是有所減少。”相關部門人士向《中國經濟周刊》透露。
“用處不大”“標準不統一”“報考條件不合理”
——三大原因導致“尖滅”
記者在采訪中發現，一些房地產經紀行業從業者認為取得房地產經紀人資格“用處不大”，這讓許多準備參加考試的人打起了退堂鼓。“目前整個市場還不夠規范，有證和無證的差別并不大。”“同樣能夠賣掉房子，何必花那么大力氣？”這是一些房地產經紀從業人員普遍的看法。北京鏈家地產市場部的張月也告訴《中國經濟周刊》，在北京，房地產經紀行業從業人員流動性比較大，他們普遍缺乏長遠的規劃。
此外，行業準入標準不統一引起的混亂，也使得全國房地產經紀人考試人數減少。記者了解到，除了全國房地產經紀人資格考試之外，許多地方也有本地的房地產經紀人資格考試，例如北京有“北京市房地產經紀資格考試”、上海有“上海市房地產執業經紀人資格(房地產專業科目)考試”等，報考或申請條件也相差很遠。
“北京房地產經紀行業目前只要取得北京經紀人證書就可以，而且一年有2-5次考試，不但比全國考試靈活，難度也較小，所以報考全國證書的人數相對還是比較少的。”鏈家地產市場部張月坦言。
不僅如此，各地的執業資格要求還互相排斥、互相拆臺。據吳元明律師介紹，“全國房地產經紀人執業資格證書”就曾在部分地區不被當地工商管理部門認可，以至于后來中國房地產估價師與房地產經紀人學會專門發文，要求地方性法規不得將地方頒發的“經紀人資格考核合格證明”作為房地產經紀機構設立或從業人員執業的前置條件。
“這是個歷史遺留問題。”吳元明律師表示，在上世紀90年代，隨著我國房地產市場的發展，對房地產經紀活動的需求也隨之增強。為了適應市場發展的需要，從1996年開始，上海等房地產市場發達的地方，陸續出臺了對房地產經紀人資格認證的行政法規。但到了2001年，國家也開始著手對房地產經紀活動進行規范，以應對和解決該行業出現的各種問題。2001年12月18日，人事部、建設部發布了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》(下稱“暫行規定”)，明確“凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。”
“不過，暫行規定到底是屬于部門規章還是政府文件，在理解上存在分歧。這就導致某些地方政府部門不承認暫行規定的法律效力，而是仍舊依據本地政府頒布的行政法規來對房地產經紀資格進行認證。”吳元明說。
在吳元明看來，如果各地形形色色的房地產經紀人資格在之前尚屬歷史遺留問題可繼續保留的話，那么從2004年頒布實施《行政許可法》以后，就應該廢除。根據《行政許可法》第十五條第二款規定：“地方性法規和省、自治區直轄市人民政府規章不得設定應當由國家統一確定的公民、法人或其它組織的資格資質的行政許可”，因此，繼續保留將不僅違背法律的禁止性規定，還將對房地產經紀服務市場形成干擾。
“對各個地方所認可的房地產經紀資格應予以明確否定，不能再持曖昧態度或姑息養奸，這樣才能維護法律的公正性。”吳元明說。
本刊就此問題聯系了主管房地產經紀資格管理的相關部門，但采訪被婉言拒絕。
報考條件設置不合理，被認為是全國房地產經紀人考試人數逐年減少的第三個原因。如《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》第三條說明：未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動；而在第九條申請參加房地產經紀人執業資格考試的條件中，又作出了“從事房地產經紀業務工作滿3年”等限制性規定。
“一方面規定未取得資格不得從業，另一方面又規定從業3年方可報考，實屬自相矛盾。”吳元明說。
北京鏈家地產市場部張月也表示，對全國房地產經紀人考試并不是不熱衷，只是因為考制不靈活難度系數較大，所以考的人就少了。“如果報考條件基本相同，更多人會選擇全國統考。因為鏈家在大連、天津都有分公司，考全國證一勞永逸。”
考試制度“尖滅”會否導致行業準入制度“尖滅”？
“其實，房地產經紀人考試制度趨向‘尖滅’并不可怕，可怕的是房地產經紀行業經過多年努力才初步建立的行業準入制度會否因此趨向‘尖滅’？這才是要害！”吳元明說。據他介紹，目前有的房地產經紀機構連一個注冊經紀人都沒有，把行業準入門檻踢到一邊，隨意聘用社會閑雜人員。
有關資料顯示，截至2006年底，我國共有14.7萬人次參加全國房地產經紀人執業資格考試，近3萬人取得執業資格，1.6萬多人注冊執業。但全國房地產經紀行業從業人員超過百萬人。據此計算，則只有不足3%的從業者具有房地產經紀人職業資格。
“即使這些考試合格人員全部從事房地產經紀業務，對于全國數量眾多的房地產經紀企業而言，也是杯水車薪。”中國房地產業協會中介專業委員會主任何琦告訴《中國經濟周刊》。以上海為例，2006年有房地產經紀機構8625家，如按一家機構用三位房地產經紀人計，僅上海就需要約2.6萬人。“可以說，目前在房地產經紀機構中具體從事房地產經紀業務的人員大多數并不具有房地產經紀人員的職業資格。房地產經紀領域問題頻出也就不足為奇了。”何琦說。
吳元明律師也認為，房地產交易市場的規范離不開房地產經紀人隊伍的規范，“從某種意義上說，這個群體亂就是市場亂，這個群體治就是市場治。但從全國房地產經紀人考試制度趨向“尖滅”這一現象來看，決策部門還沒有對這個問題給予足夠的重視。”
記者了解到，建設部從去年就著手的《房地產經紀管理辦法》目前正在緊鑼密鼓地制定之中，并有望在年內出臺。這個管理辦法將對房地產經紀人員及機構的行業準入問題、房地產經紀機構與房地產經紀人的關系等問題予以明確。
據該辦法建議稿的有關起草人透露，辦法的出臺，將有效解決房地產經紀行業目前面臨的若干問題，一個健康、有序、誠信的房地產經紀行業將隨辦法的落實而形成，全國房地產經紀人考試制度作為行業準入的重要手段，也可能迎來快速發展的第二春。 (牛建宏 許浩)
