盡管調(diào)控政策構(gòu)筑了“限外”的門(mén)檻，但是2006年，外資房地產(chǎn)商卻加快了進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐。北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)344家，比上年同期增加34家，增長(zhǎng)9.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)254個(gè)。2006年，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元，占北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的15.5%。
利潤(rùn)總額占比達(dá)33.3%
2006年，外資在北京投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入323.3億元，占16.1%；這些外資開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額占北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)總額的33.3%，金額達(dá)49.9億元；應(yīng)交所得稅69.9億元，占26.6%。
數(shù)據(jù)表明，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房施工面積達(dá)到1561.1萬(wàn)平方米，占北京全部商品房施工面積的14.9%。其中，商品住宅769.8萬(wàn)平方米、辦公樓326.9萬(wàn)平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房252.7萬(wàn)平方米，分別占全部的12.2%、26.2%和18.0%。
在北京市2607.6萬(wàn)平方米的商品房銷(xiāo)售面積中，13.6%是由外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的，銷(xiāo)售面積達(dá)353.5萬(wàn)平方米。其中，商品住宅銷(xiāo)售251.5萬(wàn)平方米，占全市商品住宅銷(xiāo)售面積的11.4%；辦公樓81.8萬(wàn)平方米,占31.4%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房12.8萬(wàn)平方米，占11.8%。
目前，港澳臺(tái)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是北京市外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體，達(dá)到204家，占59.3%；業(yè)內(nèi)人士指出，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在北京市的開(kāi)發(fā)投資建設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模相對(duì)較大，建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)區(qū)域主要在三環(huán)以內(nèi)。
在資金方面，銀行貸款和定金及預(yù)收款是外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。其中，自籌資金83.4億元，占15.0%；金融貸款110.5億元，占19.9%；其他資金為330.6億元，占59.5%。具體看，其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款235億元，占當(dāng)年到位資金的42.3%，個(gè)人按揭80.8億元，占14.5%。
“嚴(yán)控”不等于“禁止”
2006年7月，建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》；今年3月23日，商務(wù)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見(jiàn)》中又明確規(guī)定，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)，不過(guò)外資仍然源源不斷流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。北京市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后國(guó)家控制外資投資房地產(chǎn)的力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，各部委對(duì)于外商并購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目的把關(guān)也一定會(huì)更嚴(yán)格，但畢竟《意見(jiàn)》中提的是嚴(yán)控，而非禁止。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶認(rèn)為，去年實(shí)施的“限外”政策，實(shí)際上是規(guī)范了外商投資我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)長(zhǎng)線投資影響不大。一位外資投行中國(guó)部的董事總經(jīng)理則表示，外方對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的興趣不會(huì)因?yàn)椤跋尥狻闭叨鴾p少，他相信在短期內(nèi)，難以有非常具體的措施對(duì)外商投資活動(dòng)加以限制。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，他們也不會(huì)因此放慢對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
業(yè)內(nèi)專家指出，我國(guó)房地產(chǎn)需求仍然非常旺盛，房?jī)r(jià)仍然有上漲趨勢(shì)。只要房?jī)r(jià)漲，這些房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就會(huì)源源不斷地增加。此外，人民幣升值也是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)重要因素之一。專家認(rèn)為，這點(diǎn)與20世紀(jì)80年代末90年代初的日本有些相似，由于我國(guó)實(shí)行了比較嚴(yán)格的外匯管理制度，因此一些“熱錢(qián)”流入中國(guó)將會(huì)顯得非常困難，然而通過(guò)投資房地產(chǎn)就在一定程度上能夠避免這些管制。(林喆)
