- 業內預測：本輪樓市調整將持續一年以上
瘋漲房價逼出“殺招”。二套房貸首付不得低于50%、暫停對第三套及以上住房貸款等樓市新政策，被業界稱之為“史上最嚴厲新政”。在樓市調控新政發布的短短5天時間，北京房地產市場發生了驚天巨變。“日均簽約280套，環比下挫19.31%。”這是北京樓市銷售的最新數據。
暴漲一年之久的通州某樓盤率先降價3000元/平方米成為各大媒體頭條；購房人故意違約退房；房價輿論預期迅速從以往認為房價上漲空間無限轉為樓市不可避免將下行；而昨日，資本市場對樓市新政反應更為強烈，地產、銀行板塊暴跌，上證綜指急挫150點，滿盤皆綠。
商品房成交日簽約量驟降
開發商躲降價推遲項目入市
接連出臺的嚴厲新政給樓市帶來的沖擊在商品房成交量上表現最為明顯。
繼之前一周出現了成交量7周以來的首次回落之后，受新政影響，上周商品房住宅期房成交日簽約量驟降19.31%。
北京房地產交易管理網數據顯示，上周(4月12日-18日)期房、現房成交總量呈現環比下滑趨勢，共減少了315套，降幅達11.39%；不僅周簽約量下降，日簽約量下降也非常明顯。搜房網數據顯示，上周商品房住宅期房簽約1962套數，日均簽約280套，環比前一統計周期347套下挫19.31%。
盡管購房者表現出明顯觀望，但值得注意的是，開發商對于未來房價預判卻有不同的看法。
通州純新盤K2·清水灣開盤當天，就推出了全款購房減少3000元/平方米的活動。
不過，業內人士認為，對于前期概念炒得過熱的通州區域，個別項目出現價格松動，尚處于正常的市場行為。
事實上，記者調查發現，就新房市場而言，由于開發商控制供應量和推盤節奏，并未出現價格的明顯降溫跡象，上周開盤項目基本都是按照政策出臺前的既定價格推出的。
“當下開發商的資金流動性普遍比較充裕，短期內尚具備支撐高房價的能力，而不少計劃在4月中下旬入市的項目，在濃重的觀望情緒和強勢的政策打壓下，市場預期出現下挫，紛紛推遲至五六月份入市。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，面對調控新政，開發商多選擇推遲開盤、減少當期供應量來支撐現行房價的堅挺。
某大型開發商副總裁對記者表示，目前新政出來時間尚短，開發商還在相互觀望之中，短時間之內，新房市場不會有太大的價格反應。
二手房周成交創年內新高
高房價區域調整不可避免
對比普通商品房市場成交下降，二手房市場在近幾日表現則更為戲劇性。新政出臺第二天，北京二手房網簽立即下降，但隨之而來的是大量購房者為趕政策末班車而出現的成交單周過萬。
北京中原三級市場研究部數據顯示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量環比前一日出現明顯下浮。新建住宅網簽交易量環比下浮75.98%和存量住宅環比下浮10.98%。
但陸續出臺的一周內，二手房成交卻出現大幅上升。北京房地產交易管理網數據顯示，上周(4月12日-18日)二手房成交繼續走高，累計成交套數破萬，達10459套，日均成交量高達1494套，刷新了今年來北京二手房單周成交量最高紀錄。其中住宅成交套數為9904套，成交面積為87.76萬平方米，較之前一周分別上漲了56.3%和55.3%，與去年同期相比上漲幅度更是達86.7%、88.5%。周末兩天成交量更是一反以往周末的疲軟態勢，上周六、日成交為894套、756套。
“由于‘二套房五成首付’實施在即，去年底購房者集中‘趕簽’的情況又在二手房樓市重演。大量購房者為規避新政紛紛‘趕簽’，造成了上周京城二手樓市單周成交量破萬套的今年單周最高紀錄，但這個紀錄或將保持很長一段時間。”業內人士分析認為。
盡管成交量大幅上升，但是退房率也逐漸上升。特別是首次出現了購房人退房的現象。
北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在這幾天購房糾紛中因為購房人違約出現退房的比例達到了總糾紛比例的七成，而在之前占比不足二成。樓市很可能因為系列政策出現明顯的由賣方市場轉向買方市場。
此外，值得關注的是，二手房價格下跌態勢則已經在房價過高地區開始表現出來，尤其是此前領漲的通州、望京、亦莊等區域。
北京中原三級市場研究部報告稱，從4月14日-19日通州抽樣調查顯示，80%的房主表示不再漲價，更是有50%的房主已經表示愿意降價。如總價165萬元的項目，業主主動降價5萬-10萬元，希望可以早日成交。
昨日，鏈家地產通州店毛先生致電記者稱，目前通州二手房已經出現65平方米總價90萬元的房子。而此前，通州二手房幾乎難以找到低于百萬的房源。
北京中原三級市場研究部數據顯示，通州市場價格已經出現明顯的觸頂跡象。房價在上周末已經下調2%-3%。該市場研究部預測，通州、亦莊、望京等區域房價預計將下跌20%以上。
不過，“除了此前房價被過度爆炒的區域外，北京其他區域的買賣雙方博弈現象依舊明顯，價格雖未明顯回落，但交易量開始走低”。北京中原三級市場研究部張大偉表示。
一線城市房價上升行情終結
樓市拐點論再度出現
對于此輪新政，業界普遍給予了成交量和房價將不可避免下行的預判，關于樓市拐點說法再次出現。
上海中原地產昨日最新報告稱，中國的房地產新政出臺后，今年諸如上海、北京等一線樓市的上升行情基本可宣告結束，政策抑制需求打壓樓市之后結果，將引發樓市“寒冬”的快速到來。
該報告稱，今年的房地產市場行情基本告以終結，明年的市場會否轉暖也有待相應的稅收政策是否會出臺，預計本輪調整周期將會超過2007年那波行情。
中經聯盟秘書長陳云峰認為，此次嚴厲調控讓樓市將遭遇“冰凍寒”。他認為，此次調控將對樓市有三大影響。第一，直接降溫樓市，大大影響買房人心理預期。買房人或將出現觀望，持幣待購現象再現樓市；第二，樓市銷售量將大降50%或更多。包括二手房，掛牌者將增加，一手房開發商面臨市場壓力；第三，價格拐點有望在開發商促銷后出現。
一位不愿透露姓名的某大型開發商副總裁認為，此輪新政調控并未結束，后續應該還會有政策出臺。從此次政府決心和導向性來看，此輪新政調控周期可能會持續一年，而樓市也將不可避免堅持下行趨勢。
事實上，隨著樓市新政接連出臺，越來越多的業內人士認為，樓市將不可避免出現拐點。不過，業內人士普遍認為，此輪新政對樓市沖擊最大的是在房價過高的一線城市投資客們。
上海中原地產研究咨詢部高級經理馬冀指出，從此次房地產政策的內容看，主要是為了抑制跨區域或跨國性的投資購房，一定程度上將有效抑制大規模短線“炒房”行為，并且避免海外“熱錢”的不斷流入。
SOHO董事長潘石屹認為，“新國十條”的特點是精準打擊，針對住宅市場重點打擊已經出現高房價的區域，而不是對房地產市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給。北京、上海這樣的一線城市住房價格可能受影響更大，還有未來土地市場中的土地價格。
“被動”接受快速反應
銀行信貸將以價補量
根據“新國十條”精神，各商業銀行做出快速反應。除部分銀行暫停發放購買第三套及以上住房貸款外，幾乎所有銀行都將二套房貸款成數及利率提高到標準水平。
“我們覺得對銀行來說絕不是利空，應該是個中性偏利好的消息。”對此，招行北京某支行信貸人士表示。
之所以是中性偏利好，是因為在嚴格的貸款指標面前，銀行原先的“看人下菜碟兒”環節被省略。“以前很多銀行優質客戶在貸款時，總是以自己在本行存款多少、信用記錄多么優秀來向銀行要‘政策’，對他們來說，二套房貸款首付比例最多不能超過三成、利率還要打8.5折，一度要到7折，為了保住客源，銀行往往會屈從。”在接受記者采訪時，一位股份制商業銀行信貸部經理表示，在他看來，在今年全年信貸增量已經鎖定為7.5萬億元以及“新國十條”的背景下，銀行放貸將“以價補量”。
公開數據顯示，截至2009年末，12家上市銀行(暫缺北京銀行、中信銀行數據)對房地產行業貸款余額達到1.66萬億元，較上一年增3271.6億元。其中，在個人住房貸款中，12家上市銀行個人住房貸款余額接近3.62萬億元，較上一年增加1.10萬億元。而在信貸高增長背后，銀行并未全部實現利潤盆滿缽溢，以上市銀行年報為例，多數銀行在大量放貸后不得不面對資本金不足的難題。業內人士認為，如果能夠實現以價補量，銀行業將逐漸走出融資困局。
另據中金公司昨日發布的一份研究報告認為，房貸新政的出臺，將首先對供給彈性更大的存量房市場(即二手房)帶來沖擊，隨著三季度新房市場供應量的釋放，房價應該可以得到平抑。
地產、銀行板塊全線暴跌
高壓政策或對股市長期利空
受“新國十條”政策調控影響，昨日地產板塊全線暴跌。
昨日早盤，地產板塊即全線殺跌，地產個股紛紛大幅跳空低開，萬科A、保利地產、陸家嘴等地產板塊的龍頭個股開盤即跌破所有的均線支撐位，破位跳空低開低走，此后一路走低。截至收盤，地產板塊的慘跌令人觸目驚心：包括華僑城、招商地產和中糧地產等在內的25只個股齊刷刷地跌在跌停板上，包辦當日35只跌停股的一大半。此外，112只地產股中，有70只個股跌幅達到了7%以上。龍頭股方面，萬科A跌8.19%，保利地產跌9.28%，華僑城、招商地產和泛海建設等個股則干脆封上了跌停板。
地產板塊的全線暴跌重癥也明顯傳染到了相關行業板塊，昨日收盤，銀行、信托、鋼鐵等板塊也全線暴跌，上述板塊同地產板塊一道紛紛領跌A股市場。當日，上證綜指暴跌150點直接洞穿3000點，收報2980.30點，跌幅達到了4.79%；深證成指跌幅更是達到了6.22%，昨日滬深兩市的這一跌幅，也紛紛創下了今年以來兩市最大的單日跌幅。
就昨日房地產板塊的表現，北京弘酬投資研究總監孫燕軍認為，房地產調控政策釋放出強烈的從緊信號，造成地產板塊全線暴跌。
大同證券策略分析師李學穎也表示，“本源肯定是地產政策”。在李學穎看來，房地產作為支柱產業，它的波及面相當大，一旦地產行業稍有動向，就會影響到上下游的很多相關行業，因此地產股一跌，很容易引起銀行股為首的金融股震蕩，進而影響整個股市動蕩。
不過，眾多分析人士看來，昨日資本市場的暴跌可能僅僅只是一個信號，地產高壓政策恐將成為一個階段性的陰影，對資本市場形成長期的利空。
受房地產政策調控影響，地產股昨日帶領股指暴跌，投資者擔心這種政策影響會不會導致股指繼續下行進行第二次探底。
“房地產政策的消極影響會有一定的持續性，而且這種消極影響很可能會持續至整個上半年。”北京合聚投資總經理李澤剛認為，接下來A股市場路向何方，關鍵是要看政府后續的房地產調控政策。他預計，接下來半年的時間里，政府可能會一直對地產政策保持高壓狀態。
孫燕軍認為，目前政府對房地產的調控政策消極影響會否持續，將由房價來決定，如果未來房價穩定回落，那么政策可能會有所舒緩，但如果房價繼續高漲，那么未來調控手段還將會更嚴厲。(記者 王營 崔呂萍 況玉清)
Copyright ©1999-2025 chinanews.com. All Rights Reserved