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　　備受社會關注的二手房營業稅征收比例終于塵埃落定。財政部、國稅總局今天宣布：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　這已是自2005年開征二手房營業稅至今五年來第四次調整。此次政策細則通過對不同的房屋類型征收營業稅標準的不同，區別對待不同購房群體，主要打壓的對象是一線城市中高端二手房交易。

　　業內普遍反映，新出臺的營業稅細則政策對于改善性及自住性需求來看相對溫和，與2006年出臺的營業稅政策相比要寬松，與2008年相比也還存有很大的優惠。從對未滿五年的普通住宅規定看，之前的政策是全額征收營業稅，剛落地的政策延續了2008年的差額征收。這對當前普遍預期營業稅仍按全額收取的市場是一重大利好。新政策尤其對90平方米以下的二手房交易影響很有限。

　　我愛我家、美聯物業、鏈家地產等房產顧問機構在政策出臺后一致判斷，本次營業稅政策細則的出臺，將有效緩解目前因政策恐慌而出現集中過戶帶來的市場壓力。根據我愛我家數據顯示，2007-2009年間，二手房市場中2-5年內交易的二手商品房平均比例約為整體交易比重的30.66%，以2009年北京二手房市場預計成交量213846套來看，二手商品房全年比例為73.78%，則今年大約有近4.8萬套成交二手商品房處于受政策調整的優惠區間內，其中二手商品房中普通住宅的比重高達76%。另有數據顯示，在今年9月以后，在140平方米以上被北京定義為非普通住宅的置業者已經有72%以上選擇的是全款購房。由此看來，營業稅細則的出臺在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現象不會過為明顯，尤其是2-5年內交易的二手商品房普通住宅能夠得到持續活躍。

　　顯然，新政策應和了此前國務院“國四條”中提到的運用技術手段區別對待改善型置業和投資客的思路。美聯物業市場部分析，由于北京、上海、深圳等一些一線市場已有的一些政策，將會因營業稅政策變化，引發高端房產市場的突變。

　　據了解，國家標準規定的普通住宅須同時滿足三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在120(含)平方米以下穴北京市是140平方米以下雪；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。而北京等一些房地產熱點城市還有自己的規定，如北京市享受優惠政策的普通住宅需要同時滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；2008年11月起將“實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下”調整為實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。享受優惠政策住房平均交易價格具體調整為：三環以內總價人民幣215萬元／套、三環至四環之間175萬元／套、四環至五環之間165萬元／套、五環以外100萬元／套。

　　按照1.2倍計算，也就是分別為三環以內總價人民幣高于258萬元／套、三環至四環之間210萬元／套、四環至五環之間198萬元／套、五環以外120萬元／套。另外，按照北京今年9月以后實施的84號文，已無法用以往“黑白合同”的手法避稅了。在這樣的政策定義下，二手房營業稅細則一旦執行，北京4環內商品房及5環外前期價格飆升的100平米以上房源交易將因為無法貸款或交易成本太高，而出現大量需求轉移到一手商品房市場。分析人士預計，2010年京、滬、深等一些熱點城市高端二手房交易明年成交量、房價均會因此存在暴跌的可能。記者陸昀23日北京報道