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　　北京大學光華管理學院金融學副教授 張翼

　　目前所謂歐美適用的一些定量分析的標準都無法應(yīng)用到對房產(chǎn)價格判斷上。因為，在中國影響房產(chǎn)的價值的因素要復雜得多。我們就從供求兩個方面做一些定性分析。

　　首先，房產(chǎn)是一個稀缺資產(chǎn)，城市市區(qū)面積是很有限的。而我們的人口密度遠大于美國等國家，城市化的進程仍將繼續(xù)，還有很多人要進城，對房子的需求將持續(xù)強勁增長。同時隨著收入的增加，有房者還要換更大更好的房子。需求和供給的矛盾還很突出。同時，城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡，大城市和小城市發(fā)展的不平衡在相當一段時間內(nèi)仍將存在。在美國，城市的就業(yè)機會固然能吸引很多人，但是城鄉(xiāng)差別沒有如此巨大。不少人樂得在農(nóng)村或小城市生活，因為基本的設(shè)施和服務(wù)沒有非常大的區(qū)別。并不是非得住在紐約、洛杉磯才能享受幸福生活，甚至是相反，因為美國的大城市又臟又不安全。而在中國，情況截然不同：全國的有錢人都來北京上海買房子，全省的有錢人來省會城市買房子，全縣的有錢人來縣城買房子。北京、上海有無法比擬的資源優(yōu)勢。比如說，就業(yè)機會，教育和醫(yī)療。

　　同時，我們可以不持有股票，雖然周圍的人持有股票并賺了錢會給我們壓力。但是大家恐怕都渴望房子，而且越大越好。我們的文化也強調(diào)所謂“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。很多人用房價和租金的比例來判斷房價是否是泡沫，可是這并不符合中國的文化。

　　因此我們看到即使在地產(chǎn)交易清淡的時候，一些地產(chǎn)項目價格稍有下降，銷售量很快大幅提高。我們不能簡單地用當前的租金或者美國和其他國家的房價和收入比來判斷國內(nèi)的房價是否是一個泡沫。如果要參考，還得看看文化差不多的亞洲的日本，韓國，和臺灣地區(qū)。

　　房產(chǎn)價格看起來這么高，那么多少人買得起呢？應(yīng)該說實際上很多，13億人中，富人的比例雖然不大，但絕對數(shù)目要比我們感覺中的多很多。難怪世界各國人都說，買奔馳寶馬和搶購珠寶首飾等奢侈品的中國人最多，中國逐年富裕起來的購房者的基礎(chǔ)是很雄厚的。

　　從更宏觀的角度來講，房地產(chǎn)對GDP的貢獻是很大的，地方政府的財政收入也有賴于地產(chǎn)的發(fā)展。因此很難預(yù)期在相當一個階段內(nèi)，政策會對房地產(chǎn)進行真正的抑制。我們預(yù)計中國仍將保持較快的經(jīng)濟增長，全球金融海嘯的影響有限。這是由于中國經(jīng)濟還處于比歐美低的發(fā)展階段，增長模式的層次也較低。我們要獲得GDP的增長要比歐美容易得多。中國經(jīng)濟的持續(xù)增長也會支撐房價上漲。很多人用歐美經(jīng)驗來判斷我們的經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)，實際上這里沒有太大的可比性。

　　感情上我們希望房價能有較大的回落。然而我們并不能容易地找到房價將顯著下降的理論支持。我們很難想象已經(jīng)很高的房價會象2006——2007年那樣超高速上漲，但是我們預(yù)計房價仍然將上漲。只要房地產(chǎn)市場的根本要素沒有發(fā)生改變，經(jīng)濟增長模式?jīng)]有根本的改變，這個大的趨勢將不會改變，雖然短期的波動難以預(yù)測。