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　　主持人語

　　物業稅，這一傳說中包治樓市沉疴的猛藥終于被祭起，就在樓市又一輪量價齊升萌芽之際。

　　5月25日，中國政府網公布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，提出了“研究開征物業稅”的安排，首次在政策層面上，將沉寂多時的物業稅改革提上議事日程。

　　消息發布次日，地產股應聲而跌，一向口水亂飛的樓市瞬間再次淹沒于各色利益訴求的喧囂。中國應盡快推出物業稅，物業稅短期不會促跌房價，要征物業稅、先退出讓金，物業稅別播下龍種收獲跳蚤，物業稅、請不要只為斂財而征收，物業稅摧毀高房價，09成都房必降60% ……

　　好不容易熬過了風雨飄搖的2008年，剛剛還沉浸在“量價齊升”的幸福之中的“利益集團”，心中的忐忑自不待言———誰都看得出，被公認為調節房價“殺手锏”的物業稅，這一次是沖著投資需求來的——— 那可是支持高房價和樓市需求的主力軍啊——— 形形色色的反對之聲與其說是出于理性的思考，莫若說是基于生存的本能。至于物業稅的納稅人，我們這些身份不同、資產規模各異的有產者，心中的惶恐和困惑一點也不比“利益集團”少———是買？是拋？看漲？看跌？看空？看好？物業稅還有多遠？會對誰征？漸行漸近的物業稅，激起了不同利益階層空前的想像和論爭。

　　諸多想像中，最為誘人、當然也最不靠譜的說辭是物業稅可能帶來的房價降幅——— 20%也好，60%也罷，計算的前提是將房價中一次性支付的70年土地出讓金改為物業稅逐年征收——— 且不論成本的降低是否直接與價格降幅劃等號，單就成本論，盡管物業稅開征提到了議事日程，但現有土地出讓制度卻絲毫沒有要改變的跡象。

　　剝離掉附著在物業稅之上的太多不切實際的說辭和太多出于義憤的苛責，將其回歸稅收的本原，重新審視其對經濟和社會發展的影響，是我們此次經濟圓桌的目的所在。金融危機背景下，物業稅首先是地方政府穩定的稅源。此外，作為調控經濟、促進社會公平的重要工具，在住宅持有環節征收物業稅，必然會抑制樓市投資需求，使住宅逐漸回歸其自住功能，從而走出高房價與投資需求相互攀升的惡性循環。但在整個社會保障體系尚不健全的背景下，投資渠道過于狹窄，收入差距依然加大，一系列問題依然橫亙于我們面前，物業稅的實際效果究竟如何，還有待時間給出答案。

　　特邀嘉賓

　　田學斌 河北經貿大學經濟研究所研究員

　　萬蘭茹 省委研究室副調研員

　　孫伏龍 河北冀華律師事務所律師、全國律師協會專業委員會委員

　　趙 楊 河北極藝投資顧問有限公司總經理

　　劉樹偉 河北燕都集團營銷總監

　　主持人

　　張君花、張惠軍

　　場地支持

　　石家莊燕春花園酒店綠茵閣

　　速錄

　　河北學習村企業管理培訓機構

　　物業稅：該來的早晚會來

　　主持人：物業稅開征風聲又起，各種反對和支持的聲音甚于塵囂之上，從各自的專業角度看，嘉賓們對此持怎樣的態度呢？它與鼓勵居民財產性收入的原則是否沖突？

　　孫伏龍：我本人是支持的。如果條件成熟，但近階段產權登記等各方面條件尚不成熟。

　　田學斌：物業稅征收是大勢所趨。征稅首先取決于政府的主導作用，在當前金融危機的背景下，地方政府稅收在減少，公共財力受限，確實具有開拓新稅源的動力。

　　萬蘭茹：從長遠看，征物業稅是個好事。目前向豪宅和多套住宅征稅的條件基本成熟，這樣也有利于社會公平和發展。但目前有專家說征稅需要建立完善的不動產登記制度、提高評估水平等，我認為是將征稅的條件理想化了，完全可以先實行，然后再逐漸完善。這與鼓勵居民財產性收入不沖突，財產性收入也需要納稅，以調節收入差距。

　　主持人：一個具有代表性的觀點說征物業稅比申辦奧運還難，也許潛意識里他們不希望這一天早日到來吧。

　　趙楊：5月25日放出風研究開征物業稅，第二天就宣布將普通商品房項目的資本金從35%降到20%。這傳達了一個怎樣的信號？這表明物業稅肯定要征。將項目開發門檻降低，目的在于增加供應，在此基礎上征收物業稅，目的是抑制投資需求。國家是在供給和需求兩個層面平抑房價漲幅。

　　投資人群會應聲而退嗎？

　　主持人：一直以來，物業稅都被認為是抑制樓市投資需求的殺手锏。如今走過漫長的觀望，許多城市樓市量價齊升，投資人群重歸市場，業內猜測，這也是物業稅研究開征的目的所在。問題是，投資人群會應聲而退嗎？

　　田學斌：物業稅對房地產需求會產生壓縮的態勢，持有成本增加，一定會影響投資。未來租賃市場存在不確定性，投資人群一定會斤斤計較。否則，豈不是跟政府的意愿相違背了？

　　劉樹偉：短期炒作的人群根本不會辦房產證，涉及不到物業稅，也不會受影響。投資人群呢，出于對通脹的擔心，基本是“馬照跑，舞照跳”。

　　趙楊：當前存在通脹預期的壓力，人們不得不尋求資產保值增值的途徑，買房是相對穩妥的選擇。

　　萬蘭茹：目前還沒有影響，周圍人還在買房。

　　田學斌：征收物業稅后，投資需求被抑制，住宅開發速度和價格漲幅都會放慢，開發和消費回歸理性。怎么會不影響我們的購房行為呢？投資行為是差一分錢都要計較。

　　理財方式的革命還有多遠？

　　主持人：物業稅的征收，住宅持有環節成本的增加，必然會抑制樓市的投資需求，因此，有觀點認為，它將帶來國人理財方式的革命——— 長期以來靠買房置地投資理財的方式顯然行不通了，是這樣嗎？

　　孫伏龍：目前投資渠道太少，更多的人出于資產保值的目的，還是要買房。

　　劉樹偉：如果理財渠道寬泛一些，房地產也不可能像今天這樣畸形發展了。

　　田學斌：對理財方式的影響大小取決于稅率的高低。此外，不可忽略人們的習慣思維對其理財方式的影響，在百姓心里房子是不動產，安全性高，比銀行可靠，比收藏的門檻低，是大眾理財的理想選擇。還有就是灰色收入，恐怕只有投資房產一條路了。

　　房地產還是抵御通脹的硬通貨嗎？

　　主持人：物業稅開征后，住宅持有環節成本增加，房地產還是理想的投資產品嗎？

　　趙楊：今年以來，商品房庫存消化很快，小戶型賣得好，大戶型也消化了不少。什么原因，還是因為通脹預期的壓力當前，只能通過購買房產保值增值。

　　田學斌：我們總在說通脹預期對樓市需求的刺激，但還要提防滯漲的發生，那就是物價水平提高，但經濟低迷，人們的收入水平上不去，房地產的購買力也會受影響，對此，我們不能過分樂觀。

　　開發商肯定希望把通脹壓力說得高一些，但沒有只漲不跌的資產，從經濟史的角度看，也沒有持續十年的通脹。相反，物業稅每年都是一筆實實在在的支出，投資者不會不考慮。

　　孫伏龍：商品房的折舊也應該在投資時予以考慮，以前房價暴漲的背景下，房產的折舊可以忽略不計，一旦需求和價格回歸理性，折舊這筆賬投資者也要認真算一算。

　　引發商業地產開發模式變革？

　　主持人：房地產業內認為，在商品房持有環節征稅，通常會按照先商業、后住宅，先豪宅、后普通住宅的順序征收。這對商業地產影響最大，可能會改變其開發模式，也就是說，開發商被迫由原來的售出改為自持。

　　劉樹偉：目前開發商對商業物業有自持的傾向，比如部分地下室、地下車庫屬人防工程，不能辦理產權，只能自持。還有開發商以賣使用權的方式銷售商業物業，將產權留下作為融資的工具，但與物業稅征收無關。

　　趙楊：商業地產與住宅的根本不同在于它是一個創富平臺，回報率遠遠高于住宅。物業稅征收后，人們不僅不會放棄商業地產投資，相反，人們投資房產的方向可能會發生改變。以前我有50萬可以買一套住宅投資，但征物業稅了，哪怕是1%的稅率，50萬的房子一年也要拿出5000塊錢，差不多是一年租金的一半。那么現在我有這個錢，我就買個小商鋪，租金收益有保障。

　　觀點一：促進社會公平是個系統工程

　　“開征物業稅，意味著改革開放以來形成的財富分配蛋糕要重切了”，孫伏龍說，從這個意義上講，開征物業稅對社會、經濟生活的影響遠比燃油稅要大得多，因此，呼吁立法的公平、公正、公開原則十分必要。

　　因為物業稅涉及地方政府的收益，在推進過程中存在擴大稅基的沖動在所難免。此外，城鄉居民、已購房者和未購房者，不同利益群體對它的態度也必然不同。因此，一定要以全國人大為立法的主體，綜合考慮不同群體的意見，充分論證。堅決反對條件不成熟時倉促開征，更反對在征收過程中與民爭利的傾向。

　　應收盡收是保證稅賦公平的前提。我們在司法實踐中了解的情況是，目前許多整棟的建筑竣工十多年未辦房產證，目的是逃避稅費。此外還有村證房，一些院校在劃撥土地上偷偷為職工蓋的住宅，也不具任何產權手續。清楚這些征稅的盲區，是保證稅賦公平的前提。

　　此外，公平的前提還包括公共財政支出的公開透明，還有對單一投資渠道的疏導。抑制房產投資，堵住了國人資產保值增值的主要通道，按市場經濟的原則廣泛拓展投資渠道，也是保障社會公平的重要環節。

　　觀點二：“房奴”會桎梏青年人的理想

　　主持人張惠軍說，“匈奴未破，何以家為”，是豪氣干云的誓言，也是青年人對國家民族的莊嚴承諾；“求田問舍”也為一代梟雄劉備所不齒。假如一個青年人剛剛走上社會，便有意無意地成為“房奴”，為社會利益集團造勢的所謂買房“潮流”所裹挾，這樣的民族是沒有希望的。對基本需求之外的過多房產征稅，對豪宅征稅，都是物業稅的應有之義，否則，社會財富、社會資源悉數向房地產行業聚攏，這樣的社會是沒有發展的。物業稅征收，沒有必要沉浸在過多的學術討論中，以“有為”來破解其中的難題，才是時下最現實的。