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　　一系列力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控措施在最近一周密集出臺。從14日召開的國務院常務會議出臺四項措施調(diào)控房地產(chǎn)，到17日國務院發(fā)出通知10項措施遏制部分城市房價過快上漲；從15日國土資源部公布新一年土地供應計劃，到19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度……

　　從中央到部委再到地方，一場力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控震動了原本熱火朝天的樓市。在重拳猛藥之下，中國的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下一階段的地產(chǎn)調(diào)控又將從何處著力？

　　立竿見影之效能否迎來市場“拐點”？

　　進入4月，快步上升的北京樓市突然出現(xiàn)了一反常態(tài)的變化。從10日開始，北京二手房市場出現(xiàn)集中拋盤的現(xiàn)象，在地處北三環(huán)的一處樓盤，甚至出現(xiàn)了一名浙江投資客一次性掛牌出售20套商品房，總價達到1.3億元。

　　14日，謎底揭開。隨著國務院常務會議“二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”等四項措施出臺，北京、上海、深圳等國內(nèi)房地產(chǎn)一線城市的二手房均開始出現(xiàn)集中拋售，新開樓盤的房價也開始出現(xiàn)松動的跡象。

　　17日，隨著國十條的出臺，北京的二手房市場已經(jīng)顯現(xiàn)出房源增加，客戶觀望的態(tài)勢。來自我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計，17日、18日兩天，北京二手房源量激增30%，而客戶委托量則下降了25%。

　　政策的效果立竿見影，市場180度的劇烈變化引發(fā)了人們對樓市“拐點”的期待。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一系列政策的嚴厲出臺，加快了房價拐點的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將加速降溫，房價指數(shù)估計將于6月份至7月份間出現(xiàn)環(huán)比零增長，甚至轉(zhuǎn)而下跌。

　　我愛我家市場研究中心研究員秦瑞也認為，目前二手房市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場的主動權(quán)已經(jīng)由業(yè)主手中交到了客戶手里。

　　政策密集出臺，使房價出現(xiàn)大跌的市場預期不斷增加，但對樓市拐點是否真的能夠出現(xiàn)卻存在不同的意見。

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，年初中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度同樣很大，調(diào)控之初市場也出現(xiàn)了回調(diào)，不過緊接著就出現(xiàn)了房價新一輪的報復性上漲，因此輕言房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，目前還為時尚早。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受記者采訪時表示，政策力度空前，對人們的心理預期起到了正面的引導，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒有辦法準確的量化出政策可能對成交量以及房價所造成的影響。因此不能簡單地將目前的市場變化與樓市“拐點”畫等號，后市究竟如何還要看調(diào)控政策接下來的走向，以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

　　調(diào)控政策會否出現(xiàn)“副作用”？

　　作為一項關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控對宏觀經(jīng)濟無疑有著牽一發(fā)而動全身的重要影響。剛剛走出國際金融危機陰影，就對房地產(chǎn)市場施以重拳猛藥，地產(chǎn)調(diào)控是否會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生“副作用”引人關(guān)注。

　　對此，一些業(yè)內(nèi)專家認為，雖然房地產(chǎn)市場的復蘇對中國克服國際金融危機影響起到了重要作用，但此時此刻的地產(chǎn)調(diào)控從大的背景上看不會對宏觀經(jīng)濟造成太大的負面影響。

　　陳國強指出，4月中旬開始的地產(chǎn)調(diào)控力度空前，主要在于之前的調(diào)控措施沒有發(fā)揮出明顯的作用，房價地價又出現(xiàn)了新一輪的上漲。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出過熱的狀態(tài)，加大調(diào)控力度有其針對性和必須性。即便調(diào)控會產(chǎn)生副作用，也必須堅決執(zhí)行，否則房地產(chǎn)市場無法回歸理性和健康發(fā)展的狀態(tài)。

　　另一方面，陳國強表示，根據(jù)4月份公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，一季度GDP增速達到11.9%，進出口和居民消費均出現(xiàn)大幅度的回升，經(jīng)濟企穩(wěn)向好的局面進一步發(fā)展，宏觀經(jīng)濟基本面的穩(wěn)定和上升態(tài)勢增加了對不確定性影響可應對的空間，為房地產(chǎn)調(diào)控提供了良好的基礎(chǔ)和環(huán)境。

　　也有專家指出，雖然目前出臺的調(diào)控政策力度很大，但針對性很強，主要目的仍是打擊房地產(chǎn)投資、投機，抑制房價，再加上調(diào)控政策對于保障性住房和中小戶型住房的供給提出了很高的要求，“有保有壓”的基本政策思路并沒有發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)驟然下降的情況，房地產(chǎn)調(diào)控對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的影響也就十分有限了。

　　“精確打擊”之后的調(diào)控引人關(guān)注

　　楊紅旭認為，綜合新國四條和國十條的措施，力度最大的政策集中在三個方面，一是貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。二是商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。三是，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

　　力度空前的新一輪調(diào)控雖然涉及抑制投機、增加供給、規(guī)范市場等各個層面，但措施最嚴厲，效果最明顯的部分仍然集中在對銀行信貸政策的調(diào)整，即對投資、投機性購房的抑制上。

　　由此不難看出，這一輪的地產(chǎn)調(diào)控很大程度上是一次外科手術(shù)式的“精確打擊”，主要目標是平抑投資、投機推動下高漲的房價。它之所以會對市場產(chǎn)生強烈的沖擊，很大程度上還是因為改變了人們看漲樓市的心理預期。

　　陳國強表示，在本輪出臺的諸多政策措施當中，最核心的一是信貸政策的收緊，另一個則是土地供應的大幅增加。這兩方面的措施一方面平抑了需求，另一方面增加了供給，對引導市場預期起到了關(guān)鍵性的作用。

　　在房價由升轉(zhuǎn)跌的心理預期下，持幣待購的觀望情形重新出現(xiàn)，房價在短期內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)的可能性大增。但隨著政策預期被市場逐漸消化，剛性需求最終仍將成為主導市場的根本動力，有針對性的調(diào)控也將向更深層次的領(lǐng)域擴展。

　　“下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面的明確預期。”陳國強表示，相關(guān)的政策儲備有關(guān)部門應該已經(jīng)在進行，不過何時推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪調(diào)控后市場的進一步變化。 新華社記者羅宇凡、葉鋒