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　　最近，家住杭州采荷小區(qū)的戚先生打算購(gòu)買(mǎi)一套位于錢(qián)江新城附近的住房。雖是第二套住房，聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在的房貸比較寬松，有的還能申請(qǐng)到七折利率，但沒(méi)想到，戚先生打聽(tīng)了好幾家銀行，都吃了“閉門(mén)羹”。一家銀行的工作人員告訴他，現(xiàn)在二套房貸的利率幾乎不可能打折，很多還要上浮10%。

　　與戚先生一樣，最近，杭州的許多購(gòu)房者都在辦理二套房貸時(shí)碰了壁。張女士看中了一套總價(jià)300多萬(wàn)元的公寓，6月底已經(jīng)和賣(mài)家簽訂了購(gòu)房合同，并讓房產(chǎn)中介去申請(qǐng)辦理按揭。但從銀行反饋來(lái)的最新消息，按照現(xiàn)在的銀行信貸政策，張女士的這套房子已經(jīng)不能享受原來(lái)二套房的優(yōu)惠政策，首付要從原來(lái)的兩成提高到四成，按揭利率也從原來(lái)的七折提高到上浮10%。

　　記者了解到，從這個(gè)月開(kāi)始，杭州多家銀行收緊了二套房貸。隨后，記者咨詢(xún)了農(nóng)業(yè)、工商、招商等多家銀行。一家銀行的房貸業(yè)務(wù)員明確表示，直到6月下旬，二套房貸利率打七折還容易辦到，“但現(xiàn)在完全沒(méi)有可能了。”

　　就在幾個(gè)月前，房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士還在呼吁放松二套房貸政策以提振樓市信心，然而短短幾個(gè)月，這種呼聲從“放松”變成了“收緊”。

　　杭州樓市再度演繹“瘋狂周末”

　　杭州房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二套房貸政策的變化，是銀行方面出于對(duì)杭州樓市過(guò)熱的判斷。

　　從“放松”到“收緊”，緣于樓市的變化。事實(shí)上，從年初到年中，杭州樓市經(jīng)歷了冰火兩重天。

　　杭州透明售房網(wǎng)顯示，到今年1月1日，杭州主城區(qū)商品房庫(kù)存量達(dá)3.2萬(wàn)套，被認(rèn)為是房地產(chǎn)過(guò)剩的典型代表城市之一，有專(zhuān)家當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)，全市庫(kù)存商品房在6月份將達(dá)到4萬(wàn)套，消化掉這些庫(kù)存商品房至少需要兩年左右的時(shí)間。

　　然而，結(jié)果卻出人預(yù)料。此前慘淡經(jīng)營(yíng)的杭州樓市，從3月份開(kāi)始出現(xiàn)了一系列的變化，從量?jī)r(jià)齊跌變成了量?jī)r(jià)回升，樓市成交量一路上揚(yáng)，火爆行情不斷攀高，幅度之大、速度之快，令人炫目。5月份，主城區(qū)月度總成交量10058套，刷新2007年6月創(chuàng)下的單月成交量6532套的最高紀(jì)錄，是今年4月(6267套)的1.6倍。進(jìn)入6月份，盡管8753套的總銷(xiāo)售量比5月有所下降，但這一數(shù)字卻是去年同期的近5倍。

　　在此行情下，不少樓盤(pán)在一兩天里被銷(xiāo)售一空，連夜排隊(duì)的景象重新出現(xiàn)。“杭州樓市再度演繹‘瘋狂周末’”等標(biāo)題又一次出現(xiàn)在當(dāng)?shù)孛襟w版面。據(jù)悉，綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)，兩天之內(nèi)售完，回收資金20億元。

　　樓市的“活躍”也存在于二手房市場(chǎng)：銷(xiāo)售逐月上升，并屢創(chuàng)月度成交新高。今年上半年，杭州二手房住宅成交19202套，比去年同期上升132.7%，比2007年同期上升70.4%。5月后，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了掛牌房源少于求購(gòu)客戶(hù)量的情況。

　　火爆，同樣體現(xiàn)在樓市價(jià)格水平的變化上。一個(gè)多月前還在打折促銷(xiāo)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎取消了所有的促銷(xiāo)優(yōu)惠，價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，被拉升到歷史最高水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3~5月，杭州新建商品房成交均價(jià)分別為11075元／平方米、12656元／平方米、12764元／平方米。市區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格已達(dá)到2007年最高水平，郊區(qū)樓盤(pán)也基本恢復(fù)到降價(jià)前水平。同時(shí)，二手房上半年成交均價(jià)也達(dá)到12772.4元／平方米，同比上升了6.3%。

　　在杭州城西，一房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，去年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)約1.5萬(wàn)元／平方米，最低1.2萬(wàn)元／平方米。今年二季度被迅速拉升到兩萬(wàn)元／平方米左右。位于城區(qū)邊緣的某樓盤(pán)，去年底內(nèi)部員工還能拿到每平方米8000元左右的價(jià)格，如今迅速漲到了1.2萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元。

　　為何杭州率先打響緊縮戰(zhàn)

　　事實(shí)上，在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在市場(chǎng)交易已恢復(fù)至歷史高位，無(wú)需繼續(xù)扶持的情況下，重拾樓市緊縮政策以降低泡沫化的負(fù)面效應(yīng)，同時(shí)改變杭州即將面臨的無(wú)房可賣(mài)的尷尬局面，才是杭州率先打響樓市“緊縮戰(zhàn)”的另一個(gè)真正的重要原因。

　　來(lái)自杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，杭州主城區(qū)成交商品房達(dá)到32802套。值得一提的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的2007年，杭州全年房屋銷(xiāo)售量也才3.9萬(wàn)套。與2008年同期相比，今年上半年杭州主城區(qū)成交商品房增長(zhǎng)了2.38倍，將近高出兩倍的成交量，是2008年全年總成交量的1.8倍。

　　與瘋狂上揚(yáng)的成交數(shù)據(jù)相比，杭州的存量房產(chǎn)被迅速消化。到5月份，全市存量房產(chǎn)跌破兩萬(wàn)套，之后，“10000套”，“9000套”，杭州主城區(qū)存量房的數(shù)字連連下跌，到6月30日，商品住宅房(不含經(jīng)濟(jì)適用房)的可售房源下跌到7703套。因此有媒體驚呼，如以之前的成交量計(jì)算，一個(gè)月后杭州就將出現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)的局面。

　　分析市場(chǎng)走勢(shì)，杭州有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，成交量和成交價(jià)格出人意料的創(chuàng)出新高，并雙雙刷新歷史紀(jì)錄，主要得益于政策的鼓勵(lì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的主動(dòng)降價(jià)和信貸的支持，由此帶來(lái)剛性需求的恢復(fù)，進(jìn)而導(dǎo)致自住型房屋的快速消化，之后在自住型需求帶動(dòng)下，后續(xù)的改善型需求得到釋放。

　　但顯然并非僅止于此。也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，如果一季度樓市的價(jià)跌量升是政策利好效應(yīng)顯現(xiàn)，使剛性需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的必然結(jié)果，那么之后的井噴行情，則絕不是單純的自住型需求所推動(dòng)。

　　他們分析，一些民間資本出于對(duì)通脹的預(yù)期甚至恐慌，選擇將樓市作為資金的“避風(fēng)港”，才是推動(dòng)樓市出現(xiàn)急漲行情的一個(gè)重要原因。一方面購(gòu)房者對(duì)樓市預(yù)期發(fā)生變化，擔(dān)心房?jī)r(jià)的反彈加快了購(gòu)房的速度，同時(shí)，出于對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期以及目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境不佳，一些資金進(jìn)入樓市，而股市今年以來(lái)的持續(xù)上漲，也使得部分資金流入樓市。

　　“樓市的過(guò)快上漲讓人們擔(dān)心，也讓市場(chǎng)產(chǎn)生恐慌的消費(fèi)心理。”一位房產(chǎn)中介老總認(rèn)為，市場(chǎng)的供求關(guān)系及購(gòu)房“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，也是加快杭州樓市回暖的一個(gè)重要原因。

　　據(jù)了解，由于樓市的火爆，杭州土地市場(chǎng)也一改頹勢(shì)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樵俣雀邼q。位于杭州市上城區(qū)南山路的一幅商辦用地經(jīng)過(guò)46輪報(bào)價(jià)，最終以7億元被杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司競(jìng)得，溢價(jià)幅度高達(dá)127%，創(chuàng)下杭城“地王”新紀(jì)錄。

　　杭州城北橋西13、14號(hào)地塊和申花板塊15、16號(hào)地塊，則吸引了杭州本地及外來(lái)的40多家開(kāi)發(fā)商的競(jìng)投。競(jìng)拍前，不少開(kāi)發(fā)商都預(yù)測(cè)成交的樓面價(jià)最多超出每平方米7500元，然而，最終13、14號(hào)地塊以11.1億元和14.8億元，樓面均價(jià)分別為每平方米9919和10138元成交,遠(yuǎn)超預(yù)期。15、16號(hào)地塊則被欣盛房產(chǎn)一舉加價(jià)80%，以29.28億元的高價(jià)拍得。

　　或?qū)⒁�發(fā)新一輪觀(guān)望

　　樓市的“收緊”政策，對(duì)于不少投資型購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，增加了投資成本，獲利空間被壓縮。

　　按照新的房貸政策，一家房產(chǎn)中介公司的工作人員方紅替記者算了一筆賬：同樣購(gòu)入一套二套房：商業(yè)貸款100萬(wàn)元，等額本息貸款20年。如按基準(zhǔn)利率七折即4.158%計(jì)算，購(gòu)房者每月只須還款6143.38元；而按二套房貸收緊后，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%即6.534%計(jì)算，購(gòu)房者每月還款7475.76元。兩者相比，一年多付利息約1.6萬(wàn)元。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，政策將直接導(dǎo)致杭州一手房銷(xiāo)售量在7月份大幅下降，相比5月樓市成交最高峰，下降幅度可能達(dá)到10%至20%。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也認(rèn)為，房地產(chǎn)界對(duì)未來(lái)杭州樓市的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀(guān)，收緊二套房貸政策，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱起抑制作用。

　　“信貸的擴(kuò)張導(dǎo)致通貨膨脹預(yù)期加重，促使投資客加速入市，房?jī)r(jià)不斷上漲，自住、剛性需求將被迫觀(guān)望。”某房產(chǎn)中介總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)，他手上有幾位想要買(mǎi)總價(jià)150萬(wàn)元左右的房子，原本已經(jīng)看得差不多，但因?yàn)槎�套房貸政策突然緊縮，這幾位客戶(hù)都暫時(shí)放棄。“因?yàn)檫@幾位購(gòu)房者多是投資客，房貸政策緊縮，增加了他們的成本。”

　　事實(shí)上，不僅是投資客，伴隨著二套房貸的收緊，不少自住型需求的買(mǎi)房者也變得猶豫，觀(guān)望態(tài)度大增。記者在一家房產(chǎn)中介門(mén)店碰到準(zhǔn)備購(gòu)房的小劉，他想把父母接來(lái)杭州養(yǎng)老，前陣子剛決定了買(mǎi)第二套房子的計(jì)劃，現(xiàn)在聽(tīng)到二套房貸收緊的消息，買(mǎi)房念頭一下子便打消了。“利率上調(diào)10%再加上首付提高到40%，壓力不能說(shuō)不大，還是等等再說(shuō)。”

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月3日，杭州主城區(qū)預(yù)定22套房源，創(chuàng)下了近幾個(gè)月的新低。而當(dāng)天，正好是媒體報(bào)道了二套房信貸收緊政策的消息。7月6日，杭州主城區(qū)成交175套房源，下破200套，這是杭州自4月21日以來(lái)的兩個(gè)半月時(shí)間里，主城區(qū)成交量首次下破200套。

　　與此同時(shí)，二手房成交量也開(kāi)始下降。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：6月份杭州主城區(qū)二手房成交5085套，日均成交近170套，而截至7月8日，7月份主城區(qū)二手房成交量為1265套，日均成交150多套。

　　“熱得太快了，需要給跟風(fēng)買(mǎi)房的人降降溫。”一直關(guān)注房?jī)r(jià)、在杭州一家外資企業(yè)工作的史小姐說(shuō)。

　　本報(bào)杭州7月12日電