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　　梳理今年物管事件，10余起是因物業交接不順而引起停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入“真空”。

　　根據《北京市物業管理辦法》(草案)55條的規定，當原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應與原物業服務企業協商解決，協商不成的，應依法提起訴訟或申請仲裁。

　　而樂府江南小區業委會訴物業的案子，上訴半年仍無結果。

　　因為有“實戰”經驗，小區業委會召集人李杰認為，此條款有縱容和激勵原物業服務企業拒不交接的反作用，“協商”并無任何法律約束力。

　　年終，記者再次來到樂府江南小區，看到的是一幅因物業不作為而導致的蕭條景觀———

　　保安保潔撤走大半

　　入夜，樂府江南小區的路燈八成未亮，北門廣場沒亮一星燈光。

　　這個廣場曾是小區的“門臉”，許多小區的公共活動都在這兒舉行。但現在，四周久未打理的草木顯得很蕭條。

　　如今，小區保安和保潔撤了大半；公共區域的垃圾桶經常滿了也沒人收；74個門樓的門禁，大多都已失效；今年9月，警方調查一宗入室盜竊案時，發現小區70%以上的監控攝像頭均已失靈……

　　“現在物業已完全不干事了！不維修，不開燈，不綠化！”業主論壇里，這樣的“牢騷”不在少數。

　　一切都源于今年5月的新老物業交接。

　　5月31日，業主大會與選聘的新物業合同生效，本應進行新老物業的交接。當日，小區里一邊是“歡迎深圳長城物業進駐”、“歡送世紀恒景”等字眼的條幅；另一邊，則有突然從頂樓放下的“業委會是大陰謀家”等條幅。

　　小區前期物業以質疑物業選聘程序為由，拒不撤離。但支持更換物業的業主們，已不再向前期物業繳納物業費。

　　業委會訴前期物業

　　業委會將前期物業拒不撤離的行為訴至法庭，但同時，又有業主認為業委會選聘程序不合法，起訴業委會。

　　兩個案子在9月7日同日開庭。當日上午，業委會訴前期物業拒不撤離一案，物業的抗辯理由之一：對業委會提請重新選聘物業公司的業主代表大會(投票)的質疑，正好與該法院已審理的樂府江南一位業主訴業委會的案件內容重合。這一答辯理由是否成立，取決于將要判決的那個案子。

　　期間，樂府江南業委會曾先后4次向有關部門遞交緊急報告，相關部門也召集業主、前期物業和開發商商談，但每次均無疾而終。

　　上周，業主訴業委會的二審判決下達。市一中院再次駁回業主所有訴訟請求。

　　“這意味著前期物業的答辯理由中‘選聘程序不合法’也站不住腳了。”業委會副主任楊明說，他們對勝訴充滿信心，“但耗時太久。”

　　三萬元罰款遭質疑

　　依照程序選聘了新物業，面對“賴著不走”的老物業卻束手無策———業委會召集人李杰將小區更換物業一事形容為“業主合法權利得不到維護的奇觀。”

　　《草案》規定，原物業服務企業不按規定交接，以及新物業服務企業強行接管，都將被處以三萬元罰款。

　　李杰認為，這條規定不利于小區更換物業。“如果沒有原物業服務企業的拒不撤離，就不會有新物業服務企業的強行接管。”他認為應對拒不交接行為做出明確的禁止性規定和更高的處罰。因為原物業滯留小區的成本非常低，而且還有公共部位的廣告位、停車位的收益。但這種“既不撤離也不提供服務”的行為，卻拖垮了小區正常秩序。

　　楊明認為，《辦法》(草案)的規定，相當于各打五十大板，留下來的還是老物業。

　　- 拍案

　　新物業被拒

　　小區外倆月

　　今年11月，已與業委會簽訂合同的海淀紫金莊園小區新物業，被老物業拒之門外，至今仍未接管。新物業北京遠洋物業管理有限公司負責人說，他們遲遲不能進駐小區，導致部分員工離開，公司運行艱難。

　　而老物業負責人表示，業委會3年任期早已結束，目前新業委會正在籌備，因此與新物業簽的合同系偽造，不能交接。

　　晟翔律師事務所的包華律師：老物業拒不撤離，依仗的有三條：第一行政處罰不能強力；第二老物業不僅管著小區，還管理著公共區域的治安，所以政府為保持社區穩定，必須平衡；第三老保安沒撤。

　　新老物業交接難，核心是利益分配。從整體來說，《辦法》(草案)對業主達到共識有幫助，但起不了立竿見影的作用。

　　正　舒可心(社區物業管理問題專家)

　　《辦法》(草案)關于物業交接中，“拒不交接”和“強行交接”行為的規定和處罰條款是適當的，并略有前瞻性，利于促進業主群體通過理性、法治途徑解決糾紛的能力建設。

　　如果任由業主組織與物業服務企業之間私力較量，則很容易導致沖突升級乃至暴力發生，造成人身傷害。因此，政府在法規中宣示“不得強行接管”的原則是正確的；如要求政府行政權力介入對民商事活動的裁判，是與法治精神相悖的。

　　反　李杰(樂府江南業委會召集人)

　　任晨光(北京業委會協會申辦委員會召集人)

　　李杰：既然對業主方和新物業企業作出明確的禁止性規定：不得強行接管。那為什么不對引發所謂強行接管的原因行為———“強行非法滯留”行為，首先作出同樣明確的禁止性規定呢？這種放縱原因行為、禁止結果行為的縱因禁果的法理原則，是具有抑善揚惡的惡法精神。

　　任晨光：原物業服務企業拒不撤出時，僅協商解決不了問題，應按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的規定，不得再收取物業服務費用。對賴著不走的要加大懲罰措施，不能縱因禁果，縱容非法滯留的物業公司。

　　●第五十五條 原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應與原物業服務企業協商解決，協商不成的，應依法提起訴訟或申請仲裁，不得強行接管。

　　●第七十五條 原物業服務企業未撤出物業管理區域前，新物業服務企業強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。

　　———摘自《北京市物業管理辦法》(草案)