- 專家稱土地招標方式對調控房價作用有限
土地招拍掛制度改革目前正成為社會各界關注的焦點。國土資源部日前對外公布，將在全國進行土地招拍掛制度改革試點。4月6日，有媒體報道上海“莘莊地塊”將采取招標形式，在這一出讓形式中，報價將只占30%的因素。據了解，這是上海多年來“價高者得”土地出讓方式的第一次轉變。而隨著這一消息的發布，當天股市中的地產股更是應聲而跌。
“上海‘莘莊地塊’采用招標方式出讓，其實就是針對地價過高的現象，在土地招拍掛上做出的新選擇。”中國房地產研究會副會長顧云昌在接受中國經濟時報記者采訪時表示，在目前地王頻出的情況下，換一種方式出讓土地，不失為一種新選擇。
顧云昌說，采用招標形式，報價只占其中30%的因素，主要是看開發商的綜合實力。其中技術因素非常重要，例如規劃方案做得好不好、資金實力夠不夠、社會影響好不好等各種因素加在一起評審后再決定土地給誰。這就表明評分標準不是根據“價高者得”的規則，而是由專家評審團綜合評審后投票決定。專家也不是常任，而是從專家庫里隨機抽選，這樣做是為了避免權力尋租現象。
“其實招標并非新的土地出讓方式，只是操作起來比較麻煩，所以很少為政府采用。”顧云昌告訴本報記者，在現在的土地出讓形式中，有招標、拍賣、掛牌三種方式，政府為了簡單化，很多時候幾乎都采用拍賣方式。拍賣現場大家情緒都很亢奮，經過幾十輪甚至上百輪競價后，往往就會產生天價地王。最主要的是，地方政府賣地生財，當然也希望地價越高越好。因此，拍賣成為三種土地出讓方式中最受政府“青睞”的一種。
雖然上海“莘莊地塊”中報價只占30%因素的招標出讓方式猶如給火熱的土地市場潑了一盆涼水，但不少業內人士卻并不看好其調控市場的作用。
一位不愿意透露姓名的地產商告訴本報記者，招標方式并不能完全避免暗箱操作的可能，在這種情況下，開發商之間的競爭并不完全公平，大家不一定都在同一個起跑線上。
“而且，通過招標方式并不能真正從根本上降低房價。”中國人民大學土地管理系教授嚴金明在接受本報記者采訪時表示，如果一塊土地采取拍賣方式，其市場樓面價大約為2萬元／平方米，而在招標時可能只需要1萬元／平方米。地價是低了，但開發商在將來賣房子時，會不會把低地價節省下來的錢以優惠的價格回饋給購房人呢？如果開發商屆時還是按區域市場價格銷售，那么，這種招標出讓方式只是幫助開發商增加了更大的利潤空間，對普通購房者并沒有任何實惠。
地價高、房價瘋狂上漲，的確需要盡快進行調整，但要找到真正原因，從根本上解決問題。顧云昌認為，地價高的根本原因是供求失衡，現在土地市場供不應求，土地供應信息不透明，在這種情況下土地市場必定競爭激烈。
嚴金明說，調控地價是為了調控房價，讓老百姓買得起房。所以，政府首先應該加大供應量，供應量大了，需求得到一定滿足，價格自然會降下來。同時，政府要進一步公開供給信息，建議采取滾動公開模式，也就是1＋4模式，“4”指4年內總的供應量，“1”指今年這一年供應量的具體位置。“1年定位、4年定量”。
第二，土地供應后是否形成有效的市場供給，政府要加大督查力度。目前看來，很多土地都是供而不開。這一方面是因為開發商囤地造成的，希望政府能加大打擊力度，讓市場上很多正在“曬太陽”的土地能形成有效供應。另一方面，政府批地后，在拆遷、生地變成熟地方面做得不到位，致使一些土地無法開工建設。由此來看，解決目前地價過高的問題，政府需要一手抓供地，一手打擊囤地行為。
嚴金明告訴記者，其實政府是有能力、有手段來調控地價和房價的，關鍵是怎么去調控，用什么力度去調控。本報記者 王小霞
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