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　　分析師認為，開發商的風險并不僅取決于所處的城市和自身的財務狀況，更取決于產品競爭力：有些地塊價格雖高，但可以開發出適合市場的產品，與一些低端項目相比，風險要小。

　　在今年全國各地地王招拍掛現場，總是能夠看到前地王開發商的身影。隨著新地王的誕生，老地王曾經高價買地的疑慮，似乎頓時煙消云散。在“房價總是會上漲”的預期下，開發商你追我趕，將地價拉出了一條向上的曲線。

　　在地王效應影響下，地王所在區域房價走出普漲行情。專家指出，開發商高價拿地后，不能單靠這種效應來拉升房價，要抵御高地價風險，必須要拿出創新性的產品。

　　龍湖、金地：推動上海郊區樓板價破萬

　　2007年底，上海青浦趙巷特色居住區8號地塊被初進上海的龍湖地產以15.4億元的掛牌價格摘得，樓板價達10672元/平方米，將上海郊區土地成交樓板價首次推上了萬元大關。媒體當時評論稱，龍湖是在“以一種瘋狂的方式拿地”。

　　繼龍湖后，今年8月，金地集團以30.48億元的總價、近14500元/平方米的樓板價拿下上海青浦趙巷10號居住用地，成為上海新地王。金地在競拍時，第二輪報價比首輪的21.023億元高出9億元，直接把競爭對手逼退了場。

　　金地和龍湖高價買地，直接刺激了房地產商布局上海。8月底，華潤置地以35.22億元購入上海嘉定南翔鎮地塊，每平方米樓面價約7500元，創區內新高。

　　兩家地產巨頭聯手造地王，也直接推動上海郊區房價上漲。

　　在金地30.48億元拍地后的一周，上海區域房價漲幅領先的幾乎全部是郊區板塊。其中，金山區成交均價上漲90.38%，成交量大漲64.52%；嘉定區成交均價首次破萬，達10776元/平方米；松江區成交均價上漲14.32%；崇明縣均價上漲33.76%。

　　志成、中海：沒有最貴只有更貴

　　熟悉樓市的業內人士說，國內樓市的土地價格和房屋售價并不是直線上漲的，而是盤旋式上升的。上海長風地區的兩幅先后成交的地塊，便反映了土地價格的上述規律。

　　2007年9月26日，經過2個多小時、440輪叫價的鏖戰，名不見經傳的上海志成企業發展有限公司以11.04億元的價格從眾多競爭者手中搶下了“普陀長風生態商務區4號東南地塊”。11.04億元的摘牌價，高出3.14億元底價2.5倍多，折合樓板價約1.64萬元/平方米。

　　2008年，國內樓市急轉直下，志成企業以損失超過3000萬元土地保證金的代價退地。這幅地最后被志成系的另一家企業上海贏華房地產開發有限公司以約7.64億元購得。這個價格與最初相比，下降了近1/3。

　　開發商退地的案例并沒有嚇跑后來者。

　　今年9月10日，中海地產以總價70.06億元競得上海長風地塊，問鼎新任全國地王。該地塊溢價率達129%，平均樓面地價達2.2萬/平方米。新地王的誕生，讓當地開發商和消費者信心倍增，周邊二手房普遍跳價，幅度高達500~1000元/平方米。

　　富力、方興：你追我趕逐高地價

　　相比前兩個案例，富力和中化方興所拍的廣渠門外10號和15號地塊的時間更接近。兩幅地王拍賣時間僅僅相差1個多月，但樓板價相差已達1000元/平方米。

　　5月21日，富力在18家企業的虎口下，以3.4倍于底價的10.22億元啃下了廣渠門外10號這塊“硬骨頭”，15140元/平方米的樓板價創造了當時北京的地價之最。拿下上述地塊時，富力也透露出了一些忐忑，一再強調高價拿地，是因為對廣渠門外10號有著深厚感情。

　　富力的忐忑，很快就被中化方興的豪邁一掃而盡。6月30日，中化方興以40.6億元的天價拍下了緊鄰的廣渠門外15號地塊，這個價格較掛牌起始價16.47億元高出了24.13億元，折合樓面地價約16000元/平方米，成為北京招拍掛以來的新地王。

　　兩幅地王的誕生直接推動了周邊房價的上漲。兩幅土地之間的首城國際中心，今年7月之前的售價不過15000元/平方米，8月份已經漲到18000元/平方米。距離兩幅地王稍遠的禧福匯，價格更是由上半年的18000元/平方米漲到了24000元/平方米。

　　專家觀點：抗風險能力取決于產品競爭力

　　上述幾幅地王的案例，似乎驗證了此前開發商的一個普遍觀點：房價總是會漲，只要能夠延期開發，即便地價拍得再高也不怕。然而，業內分析師認為，開發商高價拿地后，必須在產品上創新，才能將房子賣出去。

　　方方地產咨詢機構趙豫川提醒，并不是每個城市都擁有較大的樓市上漲空間，如南京、無錫等地的土地價格雖然比上海、杭州等城市低得多，但由于房價缺乏繼續上漲空間，風險已經很大。

　　方方房地產咨詢機構首席分析師胡宗亙認為，開發商的風險并不僅取決于所處的城市和自身的財務狀況，更取決于產品競爭力：有些地塊價格雖高，但可以開發出更適合市場的產品，與一些低端項目相比，風險要小。

　　胡宗亙表示，大開發商不懼高地價，因為其競爭力強，能拿出市場需要的產品；而缺乏競爭力的小公司即使拿地價格不算高，也會陷入困境。如萬科、中海等品牌開發商由于擁有較高的品牌溢價能力，抗地價風險能力較高。另外，這些公司的財務情況相對較好，不需要短平快開發，風險也相對較小。相比之下，一些公司雖然購買了價格相對較低的土地，但是產品競爭力不足，無法賣出較高的價格，反而會遇到較高的風險。

　　他舉例說，綠城和仁恒集團2007年同時在上海新江灣買地，綠城的樓板價僅12500元/平方米，而仁恒集團的樓板價高達20000元/平方米。今年初，綠城將新江灣地塊賣給了九龍倉，而仁恒集團卻仍然持有土地準備開發。原因就在于，仁恒集團所購的土地容積率只有1.2，比綠城新江灣地塊1.7的容積率低，因此擁有更多的產品創新空間。仁恒可以開發出更優質的產品，提高售價，以應對高價拿地的風險。