- 房地產藍皮書：房地產不適合作下輪經(jīng)濟增長支柱
2010年房地產調控應堅持“維穩(wěn)”政策,同時應加大和完善市場制度建設。而房地產稅費管理的重點亦應由交易環(huán)節(jié)轉向持有環(huán)節(jié)。昨日,由中國社會科學研究院發(fā)布的《中國房地產藍皮書(2010)》這樣表述接下來的樓市政策,并且稱,房地產已經(jīng)不適合作為下一輪中國經(jīng)濟增長的支柱產業(yè)。
藍皮書指出,2009年商品房價格增長23.6%,商品住宅的價格增長25.1%,遠遠超過了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9.8%的增長速度。之所以房價、地價大幅上漲,可以說與房地產調控措施未及時到位、房地產調控手段不能切中要害有很大關系,調控方式和手段亟待創(chuàng)新。
藍皮書指出,2009年中國房地產市場經(jīng)歷了低迷、復蘇、火爆的發(fā)展過程,實現(xiàn)了V形反轉,為業(yè)內人士始料未及。2010年是我國經(jīng)濟真正走出金融危機重振快速增長的關鍵年度,未來數(shù)年更是我國城市化發(fā)展的關鍵年度。2010年房地產政策應堅持“維穩(wěn)”調控政策取向,同時應加大和完善市場制度建設。
熱點城市房價下半年會下調
中國社科院管理研究所土地與房地產研究室主任李景國表示,2010年房地產市場開發(fā)投資將較去年繼續(xù)提高,對捂盤惜售的打擊擴大增量。同時,在調控政策影響下,去年下半年出現(xiàn)的房地產開發(fā)企業(yè)擴張態(tài)勢會有所收縮,今年房價將呈現(xiàn)盤整態(tài)勢,且增速趨緩。
近期討論房價,當然要談及新國十條的調控效果,昨日,眾多專家在接受記者采訪時都表示,新國十條出臺后,對抑制房價過快增長肯定會有一定的效果。
“應該講,目前的政策如果到位的話,對治標是有效的。”中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長潘家華表示。
李景國也表示,他認為:“與2007年第四季度二套房政策相比,2010年新的國十條更為嚴格。我個人認為它會有效果。”
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在會后接受記者采訪時也表示,這次調控出臺的背景,跟2008年底的那次調控有所不同。在她看來,這次政策出臺最關鍵的是在金融信貸這塊,一是收減了流動性,二是加大了有效供應,遏制投資投機。
“我覺得這幾方面的提出,力度還是比較大的。”趙松告訴記者,肯定會有效果。“我覺得這次中央表現(xiàn)了一個很大的決心。如果這次政策要是像先前那樣越調越漲,可能會影響到老百姓對中央的決策的公信力。”
國家住建部政策研究中心副主任王玨林看來,是否降價主要還是應該看企業(yè),他相信,在這么嚴厲的打壓下,在一些房地產企業(yè)的資金吃緊后,肯定會降低房價來度過“寒冬”。
本輪樓市調控是長期的
王玨林表示,調控是為了持續(xù)發(fā)展,調控是為了建立一個市場穩(wěn)定的長效機制和完善市場,調控的決心大,對這次調控要有一個長期的準備。
王玨林稱,雖然房產市場有暫時的停滯,不等于全年市場不發(fā)展,但是對發(fā)展要理解,不能像2009年的情況,按照那個標準沒有辦法比,要衡量市場的發(fā)展主要在銷售量。
李景國告訴記者,“新國十條應該成為一個長期性的政策,而不是一個短期的措施。”他進一步表示,“我國建設用地仍然是相對的稀缺性資源。如果我們把它作為一個短期性的措施,一旦這個措施停止,會有可能復制2009年后半年市場的情形。”
2007年9月,央行要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍,短期內效果較為顯著。后因金融危機來襲,中央為保GDP增長,迅速回調政策,未能收到預期的調控效果,市場還以一輪瘋狂上漲作為回應。
“調控是為了建立一個市場穩(wěn)定的長效機制以及完善市場。所以這次決心大,而且要有長期的準備。”王玨林表示,如果這次調控效果出不來,政府肯定不會放松。
遏制投機應重視持有環(huán)節(jié)
“現(xiàn)在政策能不能持續(xù),能不能保障房地產市場的健康發(fā)展,這是比較關鍵的。”他進一步表示,“實際上現(xiàn)在到了該轉型的時候了,從捆綁性的土地財政向持有性的房產稅轉型。”
藍皮書也指出,目前我國的房地產調控方式還不盡成熟,一些政策不但不能起到應有作用,還會造成相反的效果,比如房地產交易環(huán)節(jié)的稅收本來是為了增加成本抑制投機,但由于賣方將其轉嫁到房價上,因而成為抬高房價的一大因素。
針對持有性房產稅的征收辦法,潘家華建議可先存量征稅,以保障增幅的受益。“房地產稅是存量和存價的結合,存量是不至于浪費我們的空間,存價是一種收入的再分配,這樣才可以保證可持續(xù)的房地產調控。”
持有相同觀點的還有中國社科院土地與房地產研究室主任李景國,他表示,為保障房地產健康發(fā)展,房地產稅費管理機制應該進行改革,“稅費管理的重點由交易環(huán)節(jié)轉向持有環(huán)節(jié),簡化交易環(huán)節(jié)稅費。”
李景國進一步提出,流轉環(huán)節(jié)稅費有利于抑制房地產投資投機需求,但不利于二手房的市場發(fā)育；而持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管對遏制壟斷和投機行為更有利。
倚仗房地產的經(jīng)濟繁榮風險會非常大
藍皮書還指出,房地產業(yè)作為下一輪中國經(jīng)濟增長的支柱產業(yè)是不合適的。將房地產作為支柱產業(yè),由于房地產業(yè)產業(yè)鏈長,影響的范圍廣,因此房地產市場繁榮,經(jīng)濟也隨之繁榮,房地產泡沫膨脹也會刺激經(jīng)濟不斷上漲。
正因為如此,當房地產泡沫崩潰時,其繁榮時拉動的產業(yè)此時將受到嚴重的打擊,宏觀經(jīng)濟也將受到嚴重的沖擊。
因此,如果宏觀經(jīng)濟維系在房地產業(yè)基礎之上,意味著其中蘊藏著巨大的風險,因為房地產市場是一個極易產生泡沫的市場,且常常不易察覺。
藍皮書認為,如今,中國房地產市場已經(jīng)發(fā)展了十幾年,房地產價格也已漲到一定高位,如果下一輪經(jīng)濟增長仍然倚仗房地產的繁榮,那么中國的經(jīng)濟一定是建立在風雨飄搖的基礎之上。
南方日報呂天玲 實習生鄢秀欽
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